Права собственников многоквартирного жилого дома на общее имущество при переводе одного из жилых помещений в нежилое: анализ судебной практики

Автор: Никифорова Н.Н.

Жилищный кодекс РФ исходит из того, что многоквартирный жилой дом — это специфический объект права собственности, в котором собственнику помимо его жилого или нежилого помещения принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. При этом уменьшение размера такого имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если соответствующая реконструкция помещений невозможна без уменьшения части общего имущества в многоквартирном доме, на нее должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Казалось бы, изложенное положение сформулировано достаточно ясно и четко и не должно допускать двойных толкований. Однако на протяжении достаточно длительного времени оно трактовалось правоприменительной, в том числе и судебной, практикой весьма двояко, причем в нарушение прав и законных интересов собственников жилых помещений. Основное внимание уделялось не определению того, уменьшилось или нет общее имущество, а выявлению, подпадают ли произведенные уменьшения под формальное понятие реконструкции.

Чаще всего вопрос о необходимости вмешательства в общее имущество многоквартирного дома встает при разрешении вопроса о переводе жилых помещений и нежилые. В главе 3 Жилищного кодекса РФ при определении условий такого перевода прямо не говорится о необходимости согласования его с другими собственниками многоквартирного жилого дома. Но на практике в большинстве случаев при переоборудовании помещения возникает необходимость в существенной переделке жилого помещения с оборудованием отдельного входа. Такой отдельный вход можно создать, расширив окно и пристроив крыльцо на прилегающей к дому территории земельного участка. Уже само оборудование отдельного входа из окна влечет необходимость расширения оконного проема, а следовательно, уменьшения общего имущества в виде наружной несущей стены. Однако исполнительные органы власти, а вслед за ними и суды поспешили сделать вывод, что такое уменьшение не является реконструкцией, поэтому согласие других собственников на его проведение не требуется. Так, в письме Правительства Санкт-Петербурга от 13 декабря 2011 г. N 18-5796/11 было дано разъяснение, что требование о необходимости получения согласия всех собственников помещений в доме необходимо исполнять лишь в случае проведения реконструкции многоквартирного дома, сопровождающейся изменением размера общего имущества в сторону его уменьшения. При этом, по мнению авторов письма, к данному вопросу применимо понятие реконструкции объектов капитального строительства, под которым следует понимать лишь изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). Следуя такому подходу к реконструкции, авторы письма сделали вывод, что устройство отдельного входа при отсутствии изменений существующих размеров помещения не является уменьшением размера общего имущества, а следовательно, и согласования данного вопроса с собственниками помещений многоквартирного дома в данном случае не требуется[1]. Аналогичное разъяснение содержалось и в письме Министерства экономического развития РФ от 17 мая 2011 г. N Д23-2077[2]. Данный подход можно оценить как безосновательный и незаконный, поскольку, во-первых, многоквартирный жилой дом не является обычным объектом капитального строительства, для него установлен отдельный правовой режим[3], во-вторых, ч. 3 ст. 36 говорит о принципиальной невозможности уменьшения общего имущества в многоквартирном доме без согласия всех собственников. По логике же авторов изложенного подхода, просто разрушить часть общего имущества вполне можно, если это формально не подпадает под признаки реконструкции. (Реконструировать нельзя, ломай сколько хочешь.) К сожалению, такое положение было воспринято и судебной практикой[4]. Только в последующем постепенно пошло восстановление законности, направленное на учет особенностей многоквартирного дома как сложного объекта права собственности. Справедливости ради следует отметить, что Министерство экономического развития РФ спохватилось довольно быстро и в своем последующем письме дало разъяснение, что перевод жилого помещения в нежилое, требующий создания отдельного входа путем демонтажа части внешней несущей стены дома, допускается только с согласия собственников многоквартирного дома. Такого же согласия требует и использование прилегающей к дому территории при оборудовании отдельного входа, если эта территория входит в общее имущество многоквартирного дома[5]. Этот подход вызвал возражения со стороны правоведов, обслуживающих интересы бизнеса. Они обращали внимание на то, что в ст. 24 ЖК РФ содержится закрытый перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Такого основания, как отсутствие согласия собственника, в ней не содержится[6]. Это действительно так, но это обстоятельство следует признать юридико-техническим недостатком Жилищного кодекса РФ, требующим устранения. В ст. 24 ЖК РФ разумно бы было указать на необходимость представления документов, подтверждающих согласие других собственников на уменьшение общего имущества, дав отсылку к ч. 3 ст. 36 и ст. 40 ЖК РФ. Хотя любому грамотному правоприменителю и так очевидно, что нормы закона анализируются и применяются в своей совокупности, независимо от их расположения в структуре нормативного акта.

В последние годы суды, прежде всего Верховный Суд РФ, отошли от игнорирования интересов собственников многоквартирного дома при использовании общего имущества и крайне узкого подхода к понятию реконструкции, стали признавать, что формирование отдельного входа за счет увеличения оконного проема и пристройки влечет фактическое уменьшение общего имущества многоквартирного дома и требует согласия всех собственников многоквартирного дома[7]. Хотя суды на местах до сих пор допускают характерные ошибки. Так, решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 23 марта 2016 г. были удовлетворены требования заявителя о переводе квартиры в нежилое помещение. Суд при этом сослался на то, что функциональное назначение спорной квартиры может быть изменено, поскольку она расположена на первом этаже многоквартирного дома, не используется для проживания, возможно оборудование отдельного доступа в помещение. Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 27 июня 2017 г. состоявшиеся судебные постановления отменила, указав, что, хотя ст. 22 — 23 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, и исчерпывающий перечень оснований отказа в таком переводе, при разрешении перевода необходимо согласие всех собственников помещений в доме, поскольку речь идет об уменьшении общего имущества собственников[8].

Судебной практикой постепенно выработано стойкое мнение, что увеличение проема за счет внешней стены дома должно рассматриваться как уменьшение общего имущества дома, аналогично должен рассматриваться также переход в пользование собственника нежилого помещения части земельного участка, прилегающего к переводимой квартире для установки на нем крыльца, пандуса или иного оборудования. Такое уменьшение в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ требует согласия всех собственников. В то же время согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, включая ограничения его использования, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. Как правильно отмечалось правоведами, тут имеется неточность правового регулирования. Если занятие земельного участка под оборудованный вход рассматривать как уменьшение общего имущества, необходимо согласие всех собственников дома, а если исходить из того, что речь идет о пределах его использования, то необходимо согласие двух третей голосов на общем собрании[9]. Практика Верховного Суда РФ ответила на этот вопрос. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 за 2017 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 г. (Определение N 45-КГ16-16), рассмотрена ситуация, когда суд апелляционной инстанции, изменяя решения суда первой инстанции, сослался на то, что занятие придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в долевой собственности, а не его уменьшением, согласовать такое использование можно с общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила указанное апелляционное определение, указав, что земельный участок под данным домом сформирован, реконструкция влечет фактическое уменьшение размера земельного участка, значит, необходимо согласие всех собственников, а не общего собрания[10]. Такой подход представляется правильным, поскольку исходит из приоритетного права собственников на доступный земельный участок у дома, не занятый посторонними объектами, заинтересованности в которых у большинства собственников не имеется.

Часто, рассматривая подобного рода споры, суды, включая Верховный Суд РФ, и исследователи-правоведы обращают первостепенное внимание на отграничение таких понятий, как "реконструкция", "переустройство" и "перепланировка"[11]. При этом правоведами высказывается точка зрения, что эти понятия сложно разграничиваются и не дают собственнику реализовать его право на использование своего имущества по выбранному им назначению[12]. Такая позиция не вполне обоснованна, тут необходим другой подход. При рассмотрении вопроса о том, в каких пределах собственник вправе распорядиться своим жилым помещением, всегда надо учитывать принципиальное назначение этого объекта собственности. Жилое помещение, хотя и признано самостоятельным объектом права собственности, является частью такого объекта, как многоквартирный жилой дом, и собственник, как правило, не может изменить назначение объекта, не затрагивая так или иначе законных интересов всех собственников многоквартирного дома. Многоквартирный дом предназначен для проживания, в нем должно быть удобно и комфортно проживать, приоритет в реализации своих прав должны иметь именно жильцы дома, в том числе проживающие собственники. Приобретая именно жилое помещение, собственник должен осознавать специфику его возможного использования. На практике весьма часто квартиры на первых этажах приобретаются в целях коммерческого использования. При этом заранее о соблюдении интересов других собственников никто не думает. Перевод части жилых помещений в нежилые потенциально может отрицательно сказываться на жильцах дома и очень часто реально так и сказывается. Сначала собственники дают согласие на перевод объекта, рассчитывая, что там будет тихий офис, но вместо него быстро возникает распивочная или иной шумный и опасный объект. Наличие существенно перестроенного первого этажа с многочисленными нежилыми объектами способно ощутимо уменьшить стоимость квартир в доме.

Собственники при осуществлении своих прав, вытекающих из правоотношений, регулируемых жилищным законодательством, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Однако конфликты, связанные с использованием общего имущества, занимают существенное место в судебной практике[13]. Поэтому при переводе жилых помещений в нежилые должны учитываться в первую очередь интересы жильцов, причем не только собственников. Коммерческие интересы собственников, приобретающих квартиры для перевода в нежилой фонд, учитываться могут только в той мере, в какой не нарушают интересы жильцов, поскольку жилое помещение — это объект, имеющий особое социальное назначение. Если они заведомо хотят использовать его как нежилое, все риски отказа в переводе обоснованно ложатся на них самих. Согласие от всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме следует получать во всех случаях, когда речь идет об уменьшении общего имущества многоквартирного дома, не связывая такое уменьшение с понятием реконструкции. Представляется, что именно такой смысл вытекает из ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, в нее следует внести редакцию, в соответствии с которой "любое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с письменного согласия всех собственников помещений в данном доме". От уменьшения общего имущества следует отличать его замену, которая возможна не только при реконструкции, но и при капитальном ремонте, а также при других видах ремонта. В ч. 2 ст. 23 ЖК РФ должно быть внесено дополнение о необходимости представления письменного согласия всех собственников многоквартирного дома на уменьшение общего имущества многоквартирного дома. Это лишит возможности кого-либо ссылаться на то обстоятельство, что указанная норма дает исчерпывающий перечень требуемых документов, а прямого указания на необходимость предоставления согласия собственников в ней нет. Следует обратить внимание, что в соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, установленными законом. Право на перевод жилого помещения, хотя и предусмотрено законом, не является безусловным, реализация его зависит от ряда обстоятельств, в том числе и от волеизъявления других собственников многоквартирного дома. Необходимость получения согласия всех собственников не исключает возможности изменения назначения жилого помещения, но остро ставит вопрос о процедуре получения такого согласия. В настоящее время закон никак не регулирует порядок получения указанного волеизъявления, не раскрывает вопрос о том, как согласие должно быть выражено и оформлено, что открывает простор для фальсификаций подобных документов. Представляется, что необходимо нормативно закрепить процедуру получения и письменную форму такого согласия, чтобы свести к минимуму возможности злоупотреблений со стороны заинтересованных лиц. Видимо, в дальнейшем получение таких согласий можно будет оформлять через Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ)[14]. Очевидны трудности извещения всех собственников о желании произвести перевод, часть из них может не проживать в доме или уклоняться от выражения своей воли. Для этого в законе должно быть определено, при каких обстоятельствах собственник считается извещенным о запрашиваемом мнении. Возможно установление порядка, при котором собственник, не заявивший о своем несогласии в определенный срок, считается давшим согласие. Тогда в дальнейшем такой собственник сможет оспаривать использование помещения как нежилого лишь по правилам негаторного иска.

Механизм учета мнения о переводе других жильцов дома, а именно нанимателей, проживающих в доме по договору социального найма, также должен быть проработан жилищным законодательством. Хотя они не являются сособственниками общего имущества, их право на проживание в доме носит бессрочный характер, а правовой статус может быть трансформирован в статус собственника путем приватизации, поэтому их мнение также не должно игнорироваться. Представляется вполне удачной форма учета мнения нанимателей по договору социального найма, использованная при разработке закона о реновации хрущевок в Москве. В закон было внесено положение, что при проведении голосования на общем собрании собственников дома полномочиями по представлению интересов города как собственника наделяются наниматели жилых помещений в указанном многоквартирном доме по договору социального найма[15]. В таком же порядке наниматели могут быть наделены полномочием давать согласие на уменьшение общего имущества многоквартирного дома за собственников государственного и муниципального жилищных фондов. Отсутствие соответствующих уточнений в жилищном законодательстве порождает многочисленные конфликты, существенно нарушает права граждан на безопасные и комфортные условия жизни в своем, чаще всего единственном жилом помещении.

Литература

1. Балтутите И.В. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое: проблемы реализации / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 1. С. 39 — 42.

2. Бетхер В.А. Изменение функционального назначения помещения в многоквартирном доме / В.А. Бетхер, Е.Л. Невзгодина // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 1. С. 21 — 24.

3. Киракосян С.А. Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома / С.А. Киракосян, А.В. Бежан // Юрист. 2017. N 23. С. 20 — 25.

4. Николюкин С.В. К вопросу о соотношении понятий "жилой дом", "индивидуальный жилой дом", "жилое здание", "жилое строение" / С.В. Николюкин // Семейное и жилищное право. 2018. N 2. С. 41 — 45.

5. Прасолов Б.В. Объекты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2017. N 3. С. 33 — 36.

6. Шкарупа А. Перевод квартиры в магазин в теории и на практике / А. Шкарупа // ЭЖ-Юрист. 2015. N 7. С. 5.

Рекомендуется Вам: