Вы можете признать и зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства только до того, как застройщика признают банкротом.
Если застройщик уже признан банкротом, вы можете предъявить требование о передаче жилого помещения, денежное требование в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. При соблюдении определенных условий конкурсный управляющий может передать объект незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, который создан участниками строительства. В этом случае право собственности регистрируется за ЖСК на основании решения суда.
Оглавление:
1. Как участнику долевого строительства зарегистрировать свое право до банкротства застройщика
1. Как участнику долевого строительства зарегистрировать свое право до банкротства застройщика
Сначала оцените, целесообразно ли вам регистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. Если да, то в первую очередь вам необходимо обратиться в суд за признанием вашего права на такой объект.
Если суд вынес решение в вашу пользу, вы сможете зарегистрировать свое право на объект незавершенного строительства. Но до этого необходимо проверить, поставлен ли он на кадастровый учет.
1.1. Нужно ли вам регистрировать ваше право на объект незавершенного строительства
Прежде чем начинать процедуру признания и регистрации права собственности, решите, насколько это целесообразно для вас. В каждом конкретном случае ответ на этот вопрос будет свой. Вам нужно оценить, в какой степени готовности находится объект, кто будет достраивать его.
Учитывайте также следующее:
• с одной стороны, в случае признания и регистрации права собственности, такое имущество не войдет в конкурсную массу при банкротстве застройщика (соответственно не будет продано), так как туда включается только имущество застройщика (п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве). Кроме того, вы так и будете являться участником долевого строительства, следовательно, можете заявлять свои требования конкурсному управляющему;
• с другой стороны, в этом случае на практике возникает множество споров, например между новым застройщиком и участником, по поводу того, за чей счет будет достраиваться и вводиться в эксплуатацию такой объект.
Поэтому вам нужно решить, признавать свое право на объект незавершенного строительства до банкротства и регистрировать его либо вам стоит заявлять свои требования уже после признания застройщика банкротом.
1.2. Зачем нужно обращаться в суд
По договору долевого участия застройщик может передать участнику только готовый объект, предусмотренный договором (ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому ваше право на объект незавершенного строительства нужно признавать в суде.
Необходимо отметить следующее:
• обращаться нужно в суд по месту нахождения объекта долевого строительства и до того, как застройщика признают банкротом. Это следует из п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве, п. п. 1, 5 Обзора практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013;
• рекомендуем вам признавать право на долю в праве общей долевой собственности на объект, не завершенный строительством, которая соответствует объекту долевого строительства в виде квартиры. Так как если признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, то ее не поставят на кадастровый учет и, соответственно, не зарегистрируют ваше право собственности на нее. Это следует из Письма Минэкономразвития России от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407.
1.3. Нужно ли ставить объект незавершенного строительства на кадастровый учет
Регистрация права собственности на любой объект недвижимости проводится только при условии, что сведения о нем внесены в ЕГРН (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если объект незавершенного строительства на учет не поставлен, вы можете сделать это сами одновременно с госрегистрацией своего права собственности (п. 1 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Однако это повлечет значительные расходы, так как для этого потребуется подготовка технического плана на весь объект незавершенного строительства.
При этом отметим, что застройщик обязан зарегистрировать свое право на такой объект (соответственно и поставить его на кадастровый учет), если возникают основания обращения взыскания на него (ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
Поэтому рекомендуем обращаться за госрегистрацией после того, как объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет застройщиком.
1.4. Как зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства
Если объект уже поставлен на кадастровый учет, то для регистрации вашего права собственности на него нужно:
1) заполнить заявление. Оно заполняется по общим правилам. При этом учитывайте следующие особенности при его заполнении:
• в реквизите 3 проставьте знак "V" в графе 3.3 "госрегистрацию прав";
• в реквизите 4:
— отметьте знаком вид объекта — "Объект незавершенного строительства";
— в графе "Характеристика и ее значение" нужно указать проектируемую площадь объекта незавершенного строительства (п. 12 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920);
• в реквизите 6 знак проставьте в графе "права:", укажите его вид — "собственности" и размер доли в праве (который будет указан в решении суда);
2) подготовить необходимые документы:
• копию решения суда, вступившего в законную силу (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);
• нотариально удостоверенную доверенность, если документы подаются представителем (ч. 4 ст. 15 названного Закона, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
3) уплатить госпошлину. Ее размер за госрегистрацию права собственности для физических лиц составляет 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
4) подать заявление и документы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Они представляются в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
Госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства по решению суда проводится в течение пяти рабочих дней с даты поступления документов в орган регистрации прав (п. 7 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости).
В подтверждение госрегистрации вам выдадут выписку из ЕГРН, при условии, что вы указали на это в заявлении (ч. 1 ст. 28 названного Закона, п. 247 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).
2. Может ли участник долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве
Если застройщик признан банкротом, то участник долевого строительства не сможет признать и зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае вы можете предъявлять свои требования только в рамках дела о банкротстве и в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (п. 1 ст. 201.4 названного Закона).
На данном этапе вы можете предъявить конкурсному управляющему следующие требования (п. п. 1, 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве):
• о передаче жилого помещения;
• денежное требование, например о возврате уплаченных денежных средств (пп. 4 п. 1 ст. 201.1 названного Закона);
• о передаче жилого помещения и денежное требование о возмещении убытков в виде реального ущерба (пп. 4 п. 1 ст. 201.1 указанного Закона).
О том, что застройщик признан банкротом и о возможности и сроках предъявления требований, вас известит конкурсный управляющий. Он должен сделать это в течение пяти дней с момента передачи руководителем застройщика сведений обо всех участниках долевого строительства (п. 2 ст. 201.4 названного Закона).
3. Как можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика
Если застройщик уже признан банкротом, то зарегистрировать право собственности на объект, не завершенный строительством, можно за жилищно-строительным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом (далее — ЖСК).
Объект незавершенного строительства, имеющийся у застройщика, и земельный участок могут быть переданы конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее — ЖСК). Такой кооператив создается участниками строительства (п. 1 ст. 201.10 Закона о банкротстве).
Однако это возможно только при одновременном соблюдении условий, которые перечислены в п. 3 ст. 201.10 названного Закона. К ним относятся, в частности, следующие:
1) участники строительства приняли решение о создании ЖСК, который соответствует установленным требованиям;
2) оставшегося имущества (после передачи объекта незавершенного строительства) достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди либо на специальный банковский счет должника перечислены денежные средства на погашение требований этих кредиторов;
3) после завершения строительства квартир должно быть достаточно для всех участников строительства, при этом не должно быть требований на одни и те же квартиры;
4) объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности, а земельный участок, на котором он находится, — на праве собственности или на любом другом праве.
Вопрос о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК решается арбитражным судом. При его удовлетворении права застройщика на этот объект и земельный участок передаются ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежных требований (п. п. 11, 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве).
Госрегистрация перехода прав собственности (регистрация права собственности ЖСК) осуществляется в том же порядке, что и при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Отличием является следующее:
• в данном случае подается два заявления: конкурсный управляющий подает заявление о переходе права собственности, а представитель ЖСК — о регистрации права собственности;
• размер госпошлины составит 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Связанные статьи:
- Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи (71.7%)
- Альтернативные судебные решения по искам о самовольных постройках (67.9%)
- Вопросы недвижимости в призме приоритетного права несовершеннолетнего на жилье (64.9%)
- Особенности правовой защиты граждан, заключивших договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов (коттеджей), при банкротстве застройщика (63.4%)
- Коммерческий наем (аренда) квартиры "без договора" (58%)
- О необходимости правового регулирования виртуальных валют (RANDOM - 50%)