Права членов семьи собственника жилого помещения в контексте изменений законодательства о сделках и договорах

Автор: Илюшина М.Н.

С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ)[1] члены семьи собственника жилого помещения фактически утратили статус, предоставленный им ранее судебной практикой по аналогии с членами семьи нанимателя. Новое регулирование прав членов семьи собственника в большей степени соответствует интересам собственника жилого помещения, поскольку ранее действовавшие правила о безусловном сохранении прав бывших членов его семьи на принадлежащее ему жилье не исключало злоупотреблений со стороны этих лиц.

Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Кроме того, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" в ст. 292 ГК РФ внесены изменения[2], с 1 января 2005 г. переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

С введением в действие указанных изменений права членов семьи собственника жилого помещения приобрели свой собственный правовой статус. Е.А. Суханов называет такие права правами с неясной правовой природой или особыми вещными правами. Он отмечает, что в настоящее время помимо вещных прав, названных в п. 1 ст. 216 ГК РФ, ГК РФ и в некоторых иных кодексах и федеральных законах, предусмотрены иные вещные права, а также права с неясной правовой природой. Он называет в качестве таких особых вещных прав права членов семьи собственников жилого помещения, предусмотренные в ГК РФ (ст. 292), а также указанное Жилищным кодексом РФ право пользования жилым помещением, признаваемое за гражданами, проживающими совместно с собственником помещения (ст. 31), и права граждан, которым пользование жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (ст. 33, п. 2 ст. 1137 ГК РФ)[3]. Авторы учебника "Гражданское право" под редакцией Б.М. Гонгало, анализируя природу прав членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним в жилом помещении, считают, что такое право вполне можно квалифицировать в качестве ограниченного вещного права на жилое помещение. В качестве ограниченного вещного права названы также право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, система данных прав дополнена правом пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением[4]. По мнению И.А. Емелькиной, "вещное право на жилые помещения можно определить как закрепляющее связь управомоченного лица с индивидуально-определенной, как правило, недвижимой, вещью, используемой в целях проживания, а также возможность воздействовать на эту вещь посредством установленных в законе правомочий, пользующееся абсолютной защитой"[5]. Вместе с тем в юридической литературе имеются и другие точки зрения, отражающие позицию отрицания вещно-правовой природы некоторых из указанных прав на жилое помещение[6]. В основе особенностей правовой природы указанных прав, прежде всего, лежит отсутствие закрепления за этими правами такого характерного признака вещных прав, как свойство следования за вещью, что нашло отражение в настоящей редакции ГК РФ и ЖК РФ (п. 3 ст. 216 ГК РФ).

С принятием изменений в ГК РФ и нового ЖК РФ законодатель признает, что права членов семьи собственника по своей природе имеют сложный правовой статус, определяемый как гражданско-правовой, так и жилищно-правовой природой общественных отношений. В связи с чем можно говорить и об изменении и способов защиты нарушенных прав членов семьи собственника. Таким образом, правовое регулирование статуса члена семьи собственника также претерпело значительные изменения, что требует переосмысления прав и обязанностей бывших членов семьи собственника в правоотношениях, которые могут возникнуть в дальнейшем при отчуждении данной квартиры. Самым сложным вопросом, который сейчас подлежит проверке при совершении любых сделок с недвижимостью, является понимание особенностей правового положения лиц, остающихся проживать в продаваемом жилом помещении[7]. Причем необходимо понимать, что их правовой статус носит действительно сложный характер, имеет как гражданско-правовую составляющую, так и жилищно-правовую составляющую, что в значительной степени определяет возникновение момента перехода вещно-правовой природы этого права в обязательственно-правовую. Как известно, в соответствии со ст. 558 ГК РФ третьим существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Эти лица условно могут быть разделены на три группы. Первая группа — это собственники продаваемой жилой недвижимости, которые в силу каких-либо причин желают на какое-то время сохранить регистрацию по прежнему месту жительства, и покупатель соглашается на это условие. В силу закона продавец на основании договора отчуждения принадлежащего ему жилья теряет все правомочия, входящие в состав вещного права собственности, — право владения, пользования и распоряжения. Соответственно, его новое правовое положение приобретает обязательно-правовую природу, устанавливается только договором, носит срочный характер, как правило, закрепляется заверениями об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ), где продавец, он же бывший собственник, заверяет, что освободит квартиру и снимется с регистрационного учета в установленный срок. Соответственно, его обязательственные жилищные права прекращаются с момента истечения срока пользования указанным жилым помещением, прямо указанного в договоре. В случае отказа от выселения в добровольном порядке такое выселение осуществляется в судебном порядке. Например, по одному из дел суд, сославшись на ст. ст. 209, 304, п. 1 ст. 235, п. 2 ст. 292, п. 1 ст. 454 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, указал, что приведенные нормы закона свидетельствуют о том, что в случае отчуждения имущества на основании договора купли-продажи и прекращения в связи с этим права собственности — всего объема прав в отношении имущества — новый собственник вправе требовать от бывшего собственника освобождения жилого помещения, в том числе посредством предъявления требования о выселении[8].

Вторая группа — это права остающихся проживать в продаваемом жилом помещении членов семьи бывшего собственника. На наш взгляд, в этом случае решение вопроса защиты прав покупателя должно осуществляться путем применения договорных способов регулирования путем создания правового механизма, позволяющего обеспечить своевременный выезд бывших членов семьи собственника, если по разным причинам в продаваемом жилом помещении они остаются проживать и сохраняют регистрацию по месту жительства продавца. В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом имеют только дополнительное и, как правило, неправовое значение всякого рода письменные обязательства и соглашения с таким лицом о том, что данное лицо обязуется выселиться из занимаемого помещения и сняться с регистрации по месту жительства. Такое обязательство не защищается в судах и служит одним из доказательств истечения срока для предоставления права на проживание. Вместе с тем в данном случае также возможно использовать новый договорный механизм — заверения об обстоятельствах, в силу чего в договоре продавец заверяет, что обязуется обеспечить выселение и снятие с регистрационного учета члена семьи в срок, указанный в договоре. Этот правовой прием вполне допускает редакция ст. 431.2 ГК РФ, где указано, что сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, в том числе относящихся к третьему лицу. В данном случае статус данных лиц после продажи жилого помещения приобретает также обязательственно-правовую природу и прекращается в связи с истечением срока, указанного в договоре.

Наиболее сложной для оценки природы прав членов семьи является ситуация, когда обнаруживается, что при продаже в жилом помещении остаются проживать бывшие члены семьи, которые в составе семьи имели право на приватизацию, но отказались от нее[9].

Такое право предусмотрено для всех граждан РФ при приватизации жилья — можно как участвовать в приватизации, так и отказаться от нее и тем самым реализовать это право в будущем. Такое лицо не просто член семьи с правом проживания в жилом помещении. Такое лицо в силу ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее — Закон N 189-ФЗ) сохраняет пожизненное право на данное жилое помещение и не может быть выселено никогда, сколько бы собственников ни менялось. Именно в отношении такого лица в договоре должно быть точно указано основание его прав на жилое помещение путем ссылки на ст. 19 Закона N 189-ФЗ. Учитывая новую характеристику прав членов семьи собственника, жилищное законодательство квалифицирует это положение как исключение из общего правила, касающегося бывших членов семьи собственника. Согласно ст. 19 Закона N 189-ФЗ[10] действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Вещная составляющая природы данных прав признавалась в разных формах и в постановлениях Конституционного Суда РФ. Например, КС РФ отказал в принятии к рассмотрению жалоб М.Б. Гельфанда, С.Р. Ларина и Н.В. Бушуева. При этом Суд указал, что бывшим членам семьи собственника, не участвовавшим в приватизации, предоставляется право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними, и право требовать устранения нарушений своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника такого помещения. Если недостижение согласия между собственником и другим лицом — бывшим членом его семьи в вопросе о порядке пользования жилым помещением, где они оба проживают, приводит к ограничению данного лица в праве пользования жилым помещением, то оно подлежит защите в судебном порядке[11].

Причем в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"[12] дополнительно указано, что к названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ N 1541-11), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Как указывается в приведенном положении Постановления Пленума, таким же образом должно оцениваться право на сохранение пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее приватизировал свое жилое помещение, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие. Это положение последовательно реализовывалось во всей последующей судебной практике. Например, в одном из судебных постановлений пояснено, что, по мнению суда, разъяснившего порядок применения п. 2 ст. 292 ГК РФ, а также ст. 19 Закона N 189-ФЗ и ст. 2 Закона РФ N 1541-11, за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за ответчиком и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу[13]. Позднее это положение было изменено путем внесения в ст. 2 Закона РФ N 1541-1 изменений в редакции Федерального закона от 16 октября 2012 г. "О внесении изменений в статьи 2 и 11 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[14]. С 16 октября 2012 г. согласия на приватизацию от лиц, которые это свое право уже использовали, не требуется. Соответственно, у лиц с погашенным правом на приватизацию, вселившихся в качестве члена семьи в неприватизированное жилое помещение, которое было приватизировано после 16 октября 2012 г., и позднее утративших статус члена семьи, право бессрочного проживания в продаваемом жилом помещении не сохраняется. Кроме того, как отмечается в юридической литературе, судебная практика выявила еще ряд категорий граждан, применение к которым положений ч. 4 ст. 31 и ч. 2 ст. 292 ГК РФ признано недопустимым. Сложилась самостоятельная судебная практика о правах членов семьи, включая бывших, собственников квартир в жилищно-строительных кооперативах, построенных в период действия ЖК РСФСР. Основанием возникновения у этих лиц права пользования жилым помещением явилось включение их в ордер на занятие жилого помещения, а не волеизъявление собственника[15]. Конституционный Суд РФ и последующая судебная практика распространили бессрочный характер прав на пользование занимаемым жилым помещением на членов семьи члена жилищно-строительного кооператива, тем самым создав еще одну группу несобственников, обладающих особым вещным правом на жилое помещение[16]. Указанные права на жилые помещения, прямо не определенные в законе по объему правомочий, срокам действия и основаниям прекращения, создают значительную напряженность в договорных правоотношениях, предметом которых выступают жилые помещения.

В договорной практике с жилыми помещениями возникает вопрос о влиянии природы прав лиц, указанных в ст. 19 Закона N 189-ФЗ и ст. 2 Закона РФ N 1541-1, на объем прав покупателя как нового собственника жилого помещения. Как указано в приведенном Постановлении Пленума, право указанных лиц носит бессрочный характер, т.е. его нельзя погасить обязательственно-правовыми способами. При этом вряд ли можно согласиться с авторами, считающими, что данное право является классическим вещным правом, имеющим все его признаки[17]. Следует учитывать следующую исходную позицию при определении природы вещных прав, о которой пишет Е.А. Суханов: "В сравнении с традиционно противопоставляемыми им обязательственными правами режим вещных прав характеризуется "юридической прочностью" (обеспеченностью). "Юридическая прочность" вещного права состоит в том, что, заключая в себе известную власть над вещью, оно обременяет саму вещь, а потому не зависит от смены ее собственника; следовательно, новый собственник вещи не может в одностороннем порядке прекратить такое право и вынужден мириться с установленным ранее обременением"[18].

Возникает вопрос о наличии у данного права права следования за субъектом. Данная оценка имеет важное значение для формирования позиции покупателя в договорах купли-продажи жилой недвижимости в случае, если в продаваемом жилом помещении остается проживать или сохраняет право на проживание лицо, имевшее право на приватизацию жилого помещения, но отказавшееся от участия в договоре приватизации. Необходимо определить, с какого момента данное право может считаться погашенным. Объем и сроки действия данного права при отсутствии прямого регулирования в законе получили свое толкование в судебной практике. Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 4 августа 2015 г. N 49-КГ15-7, в соответствии со ст. 19 Закона N 189-ФЗ действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно. Данная позиция нашла свое закрепление и развитие в последующей судебной практике в отношении исков о признании утративших право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета лиц, отказавшихся от участия в приватизации и выехавших на другое место жительства[19].

Таким образом, можно утверждать, что рассматриваемое право на жилое помещение лица, отказавшегося от приватизации, не имеет права следования за вещью, погашается в силу своей жилищной природы выездом на другое место жительства. После выезда, даже при повторном вселении и вновь проведенной регистрации по прежнему месту жительства, не восстанавливается в прежнем виде как право на бессрочное пользование жилым помещением при любой смене собственника. Также должно регулироваться и право лиц, давших согласие на приватизацию, проведенную до 16 октября 2012 г., и членов семьи членов жилищно-строительных кооперативов, построенных до вступления в силу ЖК РФ.

Указанные пробелы в правовом регулировании прав членов семьи собственников жилых помещений, разведенных в два разных Кодекса — Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ, — создают правовую неопределенность их положения в гражданском обороте и вынужденно восполняются многочисленной судебной практикой. Однако договорная практика с жилыми помещениями и жилищные споры носят довольно многочисленный характер, и отсутствие законодательного закрепления объема правомочий указанных прав, исключений из данных прав, сроков их действия, оснований прекращения позволяет говорить о необходимости формирования системы норм о вещных правах на жилое помещение. От законодателя требуется взвешенный подход, соответствующий общим тенденциям системного развития гражданского и жилищного законодательства в целом, способствующий становлению современного уровня защиты нарушенных прав.

Литература

1. Бандо М.В. О достоверности сведений ЕГРН о жилых помещениях / М.В. Бандо // Российский юридический журнал. 2017. N 3. С. 193 — 199.

2. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2018. Т. 1. 526 с.

3. Емелькина И.А. Вещные права на жилые помещения: приобретение и защита: Учеб. пособие / И.А. Емелькина. М.: Юристъ, 2003. 128 с.

4. Илюшина М.Н. Особенности правового режима и проверочных действий нотариуса при продаже приватизированного жилья / М.Н. Илюшина // Нотариальный Вестникъ. 2017. N 5. С. 2 — 14.

5. Могилевец О.М. О некоторых вещных правах на жилые помещения / О.М. Могилевец // Семейное и жилищное право. 2017. N 1. С. 29 — 32.

6. Никифорова Н.Н. Самостоятельное право пользования жилым помещением бывшими членами семей собственников этих помещений / Н.Н. Никифорова // Семейное и жилищное право. 2017. N 5. С. 44 — 47.

7. Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк / Е.А. Суханов. М.: Статут, 2017. 559 с.

8. Щенникова Л.В. О бывшем супруге замолвите слово? / Л.В. Щенникова // Законодательство. 2004. N 9. С. 40 — 42.

Рекомендуется Вам: