Гражданско-правовая ответственность управляющей организации в сфере ЖКХ

Автор: Пастухов М.М.

Относительно новым в российском законодательстве является понятие "управление общим имуществом в многоквартирном доме", как и сама процедура данного вида управления. Массовая приватизация жилищного фонда, начавшаяся в 1991 году, обусловила значительный и масштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, общая долевая собственность которых стала включать имущество дома. Следовательно, собственники помещений получили статус участников сложных правоотношений по управлению определенным общим имуществом, что, таким образом, породило ряд вопросов, нуждающихся в принципиальных решениях на законодательном уровне, а также требующих соответствующего изменения правоприменительной практики.

Отсутствие института ответственности управляющей организации, как справедливо считают некоторые исследователи, можно назвать исторически сложившейся ситуацией. В частности, Ю.А. Кицай пишет о том, что "управляющая организация в данном вопросе не отличается от других юридических лиц, которые по современному российскому законодательству не несут весь комплекс правовой ответственности за различные правонарушения"[1].

При управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Качество последних должно соответствовать определенным требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, управляющая организация ответственна и за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов[2].

Деятельность управляющей организации считается видом общественной деятельности, формирующей и порождающей различные по правовой природе правоотношения (гражданские, административные, финансовые, иные). В связи с этим актуальность приобретает вопрос о введении видов ответственности для изучаемого нами типа организации.

В ходе статьи предлагаем рассмотреть такой вид ответственности, как гражданско-правовая, один из активно изучаемых и применяемых институтов. В исследовательской литературе по данной теме предметом интереса большинства авторов выступает гражданско-правовая ответственность юридических лиц, гораздо меньше работ посвящено проблемам этого вида ответственности в отношении органов управления юридических лиц.

Гражданско-правовой ответственностью органа управления юридического лица является форма принудительного государственного воздействия на такой орган управления юридического лица при помощи применения к нему предусмотренных гражданским законодательством санкций за совершенное в процессе реализации соответствующих управленческих функций гражданское правонарушение[3].

Споры с участием управляющих организаций и коммунальных служб достаточно часто рассматривают суды в различных регионах России, о чем свидетельствует статистика. Данная тема, безусловно, актуальна, поскольку судебные разбирательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства затрагивают интересы как обычных граждан, так и представителей бизнеса. Следовательно, не только юристам необходимо знать о позиции суда в том или ином разбирательстве с участием управляющей компании по целому ряду значимых вопросов. Проанализируем наиболее резонансные случаи в спорах с управляющими организациями, обращая внимание на тот факт, какую позицию выбрал суд в той или иной ситуации[4].

Законодательством предусмотрено, что управляющая организация обеспечивает безопасные условия проживания жильцов в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) в роли управляющей организации несет ответственность за ремонт и содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Недостаточное отопление помещений влечет нарушение права граждан на благоприятные и безопасные условия проживания в квартирах, как следует из определения Санкт-Петербургского городского суда[5]. Суть спора заключалась в том, что в квартирах некоторых жильцов многоквартирного дома стали промерзать углы в нескольких комнатах. Из-за понижения температуры и промерзания углов начала осыпаться штукатурка, отслаивались обои, проступали желтые пятна. Собственников не устраивал холодный пол, который не удавалось в достаточной степени утеплить. Жильцы многоквартирного дома пришли к выводу о том, что проблема заключается в некачественных швах между плитами перекрытия, и попросили ТСЖ устранить дефекты теплоизоляции. Однако ТСЖ отказалось в добровольном порядке принять меры. Следовательно, собственники были вынуждены обратиться в суд.

Суды первой инстанции поддержали собственников квартир. В Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 05.11.2014 N 33-17110/2014 по делу N 2-397/2014 суд акцентировал внимание на том, что в соответствии с нормами ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно реализовать безопасные и благоприятные условия проживания жильцов, надлежащее обслуживание и решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме, а также своевременное и надлежащее предоставление коммунальных услуг. Суд отметил и то обстоятельство, что в соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества многоквартирного дома также включены крыши, ограждающие несущие конструкции и чердаки. Следовательно, ответственность за их надлежащее состояние и содержание несет управляющая организация. Согласно требованиям, заявленным в п. 4.2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать и поддерживать заданный температурно-влажностный режим внутри помещения, а также поддерживать исправное состояние стен по мере выявления соответствующих дефектов, не допуская их дальнейшего увеличения и развития, защиту от влаги и теплозащиту наружных стен[6].

Управляющая организация призвана осуществлять контроль и поддержание надлежащего состояния придомовой территории. Рассмотрим типичную ситуацию, в которой истец обратился в суд с требованием взыскать с управляющей организации денежную сумму в счет компенсации расходов на медицинские препараты и обследования, транспортных расходов, а также морального вреда. Данные требования мотивированы тем, что истец, двигаясь по тротуару придомовой территории, поскользнулся и упал. Территория была не убрана, не обработана реагентами, отсутствовало уличное освещение. После падения у истца резко ухудшилось состояние здоровья, и он вынужден был обратиться за медицинской помощью[7].

На основании пунктов 10, 11, 16, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за надлежащее содержание общего имущества, под которым понимается состояние, обеспечивающее также и безопасность для жизни и здоровья граждан. Исходя из этого, уборка наледи и использование специальных реагентов входит в обязанности управляющей организации, независимо от включения их в перечень работ и услуг к договору управления многоквартирным домом. С учетом положений п. 1 ст. 1085 Гражданского кодекса РФ при причинении гражданину увечья или иного повреждения его здоровью компенсации подлежит утраченный заработок, также расходы на лечение. Суд в случае, приведенном нами выше, решил взыскать с управляющей организации ущерб в счет компенсации вреда здоровью, в счет расходов на транспортные услуги, а также в счет компенсации морального вреда[8].

По законодательству индивидуальные приборы учета тепла должны использоваться во всех квартирах дома. Истец установил в своей квартире индивидуальные распределители затрат на отопления, один прибор на каждый радиатор отопления. Данные установочные работы выполнила профильная организация. Приборы этой марки сертифицированы в Российской Федерации, свои показания выдают в киловатт-часах и официально занесены в Государственный реестр средств измерений. Следовательно, истец обратился в свою управляющую компанию с заявлением о сдаче в эксплуатацию индивидуальных приборов учета и учета платы за использованную тепловую энергию на основании показаний, установленных в квартире собственника распределителей затрат на отопление[9]. В свою очередь, управляющая организация отказалась использовать и принимать показания от данный индивидуальных приборов для расчета платы за отопление в квартире. Ввиду этого собственник квартиры обратился с иском с требованием осуществить прием в эксплуатацию распределителей затрат на отопление и произвести соответствующий перерасчет платы за отопление с учетом их показателей. Кроме того, истец хотел взыскать компенсацию морального вреда.

Суды двух инстанций частично удовлетворили требования истца. Судьи разрешили ввести в эксплуатацию соответствующие распределители, установленные в квартире собственника и произвести перерасчет платы за использование тепловой энергии с учетом их показаний, но отказали в удовлетворении требований по взысканию морального вреда истца.

Однако кассационная инстанция, куда обратился ответчик в лице управляющей организации, Постановлением Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 11 марта 2015 года N 44г-29/2015 отменила предыдущие решения судов низших инстанций. Было указано, что расчет платы за коммунальные услуги производится в порядке, закрепленном Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года N 354, и принятом в соответствии со ст. 157 ЖК РФ. Но в п. 42(1) данных Правил установлено следующее: в многоквартирном доме, который оборудован общедомовым прибором учета, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом (нежилом) помещении определяется в соответствии формулой 3 из приложения N 2, исходя из показаний установленного общедомового прибора учета тепловой энергии. При условии, если в многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учета тепловой энергии. Данный пункт Правил соответствует закону, что подтверждено решением Верховного Суда РФ от 14.01.2014 N АКПИ 13-1157. Исходя из этого, суд пришел к выводу о том, что значения показателей установленных в квартире истца распределителей затрат могут внести корректировки на определение оплаты за отопление только после установки во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих приборов учета тепловой энергии либо после установки таких распределителей в более 50% от общей площади всех жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Методика расчета потребления теплоснабжения имеет принципиальное значение для итогового подсчета уровня потребления. В данной ситуации собственник полностью зависит от управляющей организации[10]. Индивидуальный счетчик тепла является наиболее объективным способом при учете использования теплоснабжения в отдельно взятой квартире. В этом случае происходит учет потребления необходимого для поддержания надлежащих и комфортных условий проживания в помещении. Однако перед установкой возникает формальный вопрос о том, как к действиям собственника отнесется компания-поставщик тепла. Сегодня не допускается самовольное вмешательство в централизованную систему теплоснабжения с целью монтажа квартирного индивидуального прибора учета. За самовольную установку могут оштрафовать собственника и отказать ему в эксплуатации прибора. Как показывает практика, получить разрешение на установку индивидуального счетчика в большинстве случаев невозможно[11]. Подтверждение тому — приведенные нами выше типичные примеры судебных споров.

Если же собственник желает иметь у себя в квартире прибор индивидуального учета, то необходимо изначально приобретать помещение в таком многоквартирном доме, где предусмотрена подобная система учета и в каждой квартире установлены и (или) разрешены к эксплуатации эти системы учета. Вместе с тем в большей части многоквартирных домов изначально не предусмотрена установка систем индивидуального учета энергопотребления, что существенно сокращает выбор жилья по данному критерию и в дальнейшем ограничивает возможность выбора способа расчета использования услуг теплоснабжения. Общий прибор учета, очевидно, выгоден управляющей организации, поскольку в расчет берется общий показатель использования теплоснабжения многоквартирного дома. Для управляющей организации, безусловно, этот метод более удобен, так как подъезды и трубы с низким уровнем теплоизоляции требуют гораздо больше ресурсов теплоснабжения. Не все жильцы экономно и разумно подходят к вопросу энергосбережения. Нередко из-за высокой температуры радиаторов отопления жильцы в зимний период открывают окна для понижения уровня температуры в помещении.

В итоге мы определили два разных подхода к рассматриваемому вопросу. Очевидно, что вариант с использованием индивидуального прибора учета более уместен, поскольку оплата рассчитывается из фактического использования теплоснабжения в отдельно взятом помещении.

В аспекте совершенствования действующей нормативной базы предлагаем признать недействующими положения абзаца первого п. 40, абзаца первого п. 42 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов ввиду того, что положения этого правового акта противоречат ч. 1 ст. 157 ЖК РФ во взаимосвязи с ч. 1, ч. 4, ч. 5 ст. 13 и ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нарушают права граждан, так как исключают возможность начисления платы за отопление исходя из показаний индивидуальных приборов учета в случае, если не все помещения в многоквартирном доме оборудованы индивидуальными приборами учета.

Обращаясь к зарубежному опыту в данной сфере, стоит отметить, что наиболее успешный пример реформирования системы ЖКХ при относительно схожих условиях развития представлен в Германии (Восточная часть Германии, будучи ГДР, имела схожую с советской систему ЖКХ, а также преобладание панельной застройки). В ФРГ сегодня после комплекса реформ используется расчет за предоставленные услуги по их фактическому потреблению, данный подход реализуется в работе служб водоснабжения и отопления.

На основе анализа правовой базы по наиболее актуальным вопросам в сфере деятельности управляющих организаций и практики правоприменения можно сделать вывод о том, что действующее законодательство нуждается в комплексной модернизации и развитии. Среди способов совершенствования нормативной базы, на наш взгляд, следующие: во-первых, закрепление использования на законодательном уровне только индивидуальных приборов учета водоснабжения и отопления, расчет только по фактическому потреблению; во-вторых, возможность при проведении комплексной реформы опираться на зарубежный опыт, например, стран Восточной Европы и Германии, поскольку институт ЖКХ, существующий в рыночных условиях, по объективным историческим причинам более совершенен, чем в странах бывшего СССР.

Библиографический список

1. Кицай Ю.А. Ответственность управляющих компаний среди прочих субъектов сферы ЖКХ // Теория и практика общественного развития. 2010. N 4. С. 74 — 81.

2. Кицай Ю.А. Реформирование правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями // Baikal Research Journal. 2012. N 4. С. 69 — 74.

3. Кицай Ю.А. Роль управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве: зарубежный и отечественный опыт // Теория и практика общественного развития. 2012. N 1. С. 70 — 74.

4. Масленникова Л.В. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. Краснодар: КубГАУ, 2016. 89 с.

5. Масленникова Л.В., Саросек А.П. Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. N 100. С. 1 — 14.

6. Хныкин В.И. Гражданско-правовая ответственность органов управления акционерных обществ по законодательству Российской Федерации: Дис. … канд. юр. наук. Москва, 2005. 236 с.

Рекомендуется Вам: