ЮрФак: изучение права онлайн

Размер и качество жилья: анализ споров

Автор: Широков Д.

При приобретении недвижимости, предназначенной для проживания, самым главным вопросом является площадь и качество помещения. В последние годы стремительными темпами возрос показатель построенного нового жилья, однако качество данного вида работ оставляет желать лучшего. Наиболее частой проблемой, с которой сталкиваются покупатели нового жилья после покупки, является очень большая слышимость звуков, издающихся из смежных квартир, – недостаток шумоизоляции межквартирных стен. Помимо этого, встречается промерзание наружных конструкций по причине нарушения строительно-монтажных работ; несоответствие заполненных оконных проемов действующим строительным нормам и правилам; некачественное выполнение монтажных швов при установке оконных блоков и другое.

Безусловно, все указанные моменты вы вправе обжаловать в установленном законодательством порядке. Однако при написании искового заявления нужно определить, в соответствии с какими нормами следует его подготовить. Касательно обжалования качества товара необходимо помнить о том, когда спорные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ N 214) и когда – Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее – Закон РФ N 2300-1).

Так, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) в Постановлении от 09.12.2010 N 5441/10 было установлено, что ТСЖ обратилось к застройщику с иском об обязании устранить недостатки работ по строительству дома, выявленные в процессе эксплуатации жилого дома, а именно устранить протекание кровли и недостатки работ при прокладке канализации, вызывающие постоянное ее затопление, производить подачу питьевой и горячей воды в соответствии с требованиями санитарных норм.

В ходе изучения обстоятельств дела суд указал, что согласно акту приемки законченного строительством объекта от 30.01.2003 N 255 застройщиком жилого дома выступил завод. В дальнейшем завод заключал договоры долевого участия в строительстве жилого дома с физическими лицами (дольщиками). Договор предусматривал обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать по акту приемки-передачи в собственность дольщику долю, которая установлена в договоре. Застройщик обязан обеспечить надлежащее качество построенного объекта, а также производить устранение замечаний по качеству строительных работ своими силами и за свой счет. В результате застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

Несмотря на это, ВАС РФ отметил, что договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия ФЗ N 214, отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом РФ N 2300-1.

Тем не менее Закон РФ N 2300-1 предусматривает как обязанность для продавца устранить выявленные в товаре недостатки в определенный срок, так и ответственность за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя (покупателя), в том числе и штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (ст. 13 Закона РФ N 2300-1).

В ходе судебного разбирательства каждая из сторон обязана доказать те факты, на которых она основывается. В случае выявления недостатков в товаре основным доказательством его ненадлежащего качества является экспертное заключение. Однако следует помнить, что положительное экспертное заключение не гарантирует вам победу в судебном процессе, так как никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ст. 67 ГПК РФ). Кроме этого, суд исследует экспертное заключение на предмет того, чем руководствовался эксперт при проведении экспертизы, оформил и приложил ли к заключению все необходимые документы. При установлении судом нарушений, допущенных экспертом в ходе проведения экспертизы, суд имеет право назначить повторную экспертизу либо вызвать в судебное заседание для дачи объяснений эксперта, проводившего экспертизу.

Так, при проведении экспертизы на предмет ненадлежащей шумоизоляции квартиры эксперт руководствовался Методическими указаниями "Контроль уровня шума на территории жилой застройки, в жилых и общественных зданиях и помещениях", однако в нарушение Методических указаний при измерении шума надлежащим образом не оформил и не приложил к заключению протокол установленной формы. Также экспертом не были запрошены и надлежащим образом исследованы соответствующие документы у ответчика, а в экспертизе не указан объем и площадь помещений, в которых проводилась экспертиза. При этом судом был допрошен эксперт, который подтвердил сделанные выводы, указав, что в ходе исследования стены квартиры было просверлено отверстие и установлено несоответствие требованиям п. 9.15 СП 51.13330-2011 в части отсутствия в межквартирной перегородке воздушной прослойки, преобразующей силу звука в тепловую энергию. В данном случае стены квартиры выполнены из монолитной стены и не гасят звуковые волны, выводы проведенного судебным экспертом исследования подтвердили выводы о наличии строительных недостатков. В результате суд удовлетворил требования заявителя о взыскании расходов на устранение вышеназванных недостатков (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 01.03.2018 по делу N 33-2072/2018).

Учитывая изложенное, считаю необходимым отметить, что при заявлении ходатайства о назначении проведения экспертизы для подтверждения ненадлежащего качества товара особое внимание следует уделить выбору экспертной организации, так как подготовленное экспертное заключение в соответствии с установленными для него требованиями обеспечит вам большие шансы на победу.

Дополнительно сообщаю, что возмещение расходов, понесенных на устранение выявленных недостатков, это не все проблемы, которые могут возникнуть на вашем пути после покупки жилья. Следует помнить об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное либо дневное время. Так, на территории Самарской области принят Закон Самарской области от 13.01.2014 N 7-ГД "Об обеспечении тишины и покоя граждан в ночное время", в соответствии с которым запрещается нарушение тишины и покоя граждан в ночное время. При этом Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области неоднократно указывал на тот факт, что для установления наличия состава административного правонарушения определять уровень шума не требуется. Достаточно будет факта того, что поступит соответствующий телефонный звонок в территориальный отдел полиции о нарушении тишины и покоя граждан, а также объяснений соседей для привлечения вас к административной ответственности.

При обсуждении данного жилищного вопроса считаю необходимым обратить внимание на категорию граждан, признанных малоимущими, и граждан, проживающих в аварийных и подлежащих сносу домах.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением случаев, установленных жилищным законодательством (ст. 52 ЖК РФ).

Так, жители города Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях при наличии хотя бы одного из следующих оснований: размер площади жилого помещения, приходящегося на каждого члена семьи заявителя, составляет менее учетной нормы; заявители являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности (п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 8 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения").

В результате в целях установления уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия на жилищный учет исчисляется размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя. Для определения размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя, определяется суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, и делится на количество членов семьи (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2012 N 5-В12-4).

В случае признания вашего дома, в котором вы проживаете, аварийным и подлежащим сносу следует знать, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ").

Кроме этого, следует помнить о еще одной гарантии, связанной с пробелом действующего законодательства. Отсутствие в законодательстве положений о сроке, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права – права на получение жилого помещения вне очереди (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 14.07.2015 N 33-2554/2015).

Подводя итоги статьи, хочу отметить, что знание своих прав и обязанностей поможет решить вам любые трудности, какие бы ни возникали на вашем жизненном пути, потому что кто предупрежден, тот вооружен!

Рекомендуется Вам: