Банкротство как фактор риска при сделках с недвижимостью

Автор: Васькин В.

В связи с реформированием законодательства о банкротстве и введением такого института, как банкротство гражданина, все более актуальным становится вопрос о возможных рисках оспаривания сделок с недвижимостью по специальным основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" (далее — Закон о банкротстве).

Возможность банкротства граждан, несомненно, повлекла за собой увеличение количества споров, связанных с оспариванием сделок, в том числе и с жилыми помещениями.

На практике правила, содержащиеся в Законе о банкротстве, оказывают существенное влияние на оборот недвижимости.

Во-первых, законодательство о банкротстве предусматривает ряд специальных норм, регулирующих (ограничивающих) распоряжение имуществом должника, в том числе и недвижимым, в зависимости от той или иной процедуры, применяемой в деле о банкротстве.

Во-вторых, Закон о банкротстве содержит специальные основания, для признания сделок недействительными, а также наделяет лиц, не являющихся сторонами сделки, правом на оспаривание сделок.

В-третьих, Закон о банкротстве регулирует реализацию имущества, в том числе и недвижимого, принадлежащего должнику, в целях удовлетворения прав кредиторов и иных лиц.

В-четвертых, законодательство о банкротстве регулирует банкротство застройщиков, устанавливая особые правила в интересах защиты прав участников долевого строительства.

На наш взгляд, в целях анализа возможных рисков особый интерес представляют первые два момента.

Применительно к распоряжению имуществом физических лиц, в отношении которых возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), Закон о банкротстве содержит два существенных ограничения, направленных на обеспечение прав кредиторов.

Статьей 213.2 Закона о банкротстве предусмотрены три процедуры, которые могут применяться в деле о банкротстве гражданина:

— реструктуризация долгов;

— реализация имущества гражданина;

— мировое соглашение.

В ходе первой процедуры для совершения гражданином сделок по приобретению, отчуждению либо возможности отчуждения прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более чем 50 тысяч рублей, недвижимого имущества, ценных бумаг, долей в уставном капитале и транспортных средств, передаче имущества в залог необходимо получить предварительное согласие финансового управляющего, выраженное в письменной форме.

Если сделка была совершена без указанного согласия финансового управляющего, то, на наш взгляд, она может быть оспорена финансовым управляющим, кредитором или уполномоченным органом в соответствии с п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, согласно которому сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Пункт 2 ст. 173.1 ГК РФ содержит правило, согласно которому, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Полагаем, что при рассмотрении требования о признании сделки недействительной и решении вопроса о том, знала ли другая сторона или должна была знать об отсутствии согласия финансового управляющего, суды будут по аналогии руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"[1].

Так, Пленум ВАС РФ разъяснил, что при решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об определенных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

Согласно абзацу второму п. 3 ст. 28 Закона о банкротстве сведения о введении наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства подлежат обязательному опубликованию в порядке, предусмотренном названной статьей.

В связи с этим при наличии таких публикаций в случае оспаривания на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделок, совершенных после этих публикаций, надлежит исходить из следующего: если не доказано иное, любое лицо должно было знать о том, что введена соответствующая процедура банкротства, а значит, и о том, что должник имеет признаки неплатежеспособности.

При решении вопроса, знала ли другая сторона сделки о том, что в отношении лица, производящего отчуждение имущества, введена та или иная процедура и существуют определенные ограничения по распоряжению имуществом, вполне обоснованно исходить из того, что если в публичных источниках, например на сайтах kad.arbitr.ru и bankrot.fedresurs.ru, в сети Интернет на момент заключения сделки имелись соответствующие сведения о банкротстве продавца, то покупатель знал о существующих ограничениях.

С даты введения реструктуризации долгов гражданина он не вправе вносить свое имущество в качестве вклада или паевого взноса в уставный капитал или паевой фонд юридического лица, приобретать доли (акции, паи) в уставных (складочных) капиталах или паевых фондах юридических лиц, а также совершать безвозмездные для гражданина сделки.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О БАНКРОТСТВЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ РЯД СПЕЦИАЛЬНЫХ НОРМ

Представляется, что если гражданин совершил сделки в нарушение вышеуказанного запрета, то они могут оспариваться по правилам ст. 168 ГК РФ.

С момента признания гражданина банкротом и введения в отношении его процедуры реализации имущества Законом о банкротстве предусмотрено, что все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества гражданина, составляющего конкурсную массу, ничтожны[2].

Таким образом, покупатель недвижимого имущества на момент заключения сделки должен убедиться в том, что его контрагент не подпадает под ограничения, предусмотренные Законом о банкротстве, в противном случае он несет риски, связанные с недействительностью сделки.

Похожие ограничения и запреты установлены Законом о банкротстве и в отношении должников — юридических лиц, с той лишь разницей, что перечень процедур, применяемых в деле о банкротстве организаций, шире.

Так, согласно п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более 5% балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения.

Более существенные ограничения в отношении должника предусматриваются при введении внешнего управления, в частности, прекращаются полномочия руководителя должника, управление делами должника возлагается на внешнего управляющего[3].

Крупные сделки, а также сделки в отношении которых имеется заинтересованность, могут заключаться внешним управляющим исключительно с согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов).

При этом крупной считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо или косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более чем 10% балансовой стоимости активов должника на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения такой сделки.

К сделкам с заинтересованностью Закон о банкротстве относит сделки, стороной которых являются заинтересованные лица по отношению к внешнему управляющему или конкурсному кредитору либо к должнику (п. 2 и 3 ст. 101 Закона о банкротстве).

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, предусмотренном главой VII Закона о банкротстве.

Из приведенных положений Закона о банкротстве следует вывод о том, что если приобретателю имущества стало известно о том, что в отношении его потенциального контрагента введена та или иная процедура, предусмотренная Законом о банкротстве, то ему следует воздержаться от заключения каких-либо сделок с данным лицом.

Помимо указанных ограничений при оценке возможных рисков необходимо учитывать нормы, содержащиеся в главе III.1 Закона о банкротстве, предусматривающие специальные основания для оспаривания сделок, а также наделяющие правами на предъявление исков лиц, которые не являются сторонами оспариваемых сделок.

При этом необходимо обратить внимание, что по правилам указанной главы возможно оспаривать не только сделки в гражданско-правовом смысле, но и действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с трудовым законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством, процессуальным законодательством и др.

Следует отметить, что Закон о банкротстве указывает на оспоримость сделок, которые могут быть признаны недействительными по правилам главы III.1.

Основания для признания сделок можно разделить на три группы:

— оспаривание подозрительных сделок;

— оспаривание сделок, совершенных с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов;

— оспаривание сделок, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.

Пункт 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания сделки недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, при этом необходимо наличие следующих условий:

— сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления;

— неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки (в том числе если цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки).

На практике чаще всего возникают вопросы относительно действительности сделок, в которых стороны с целью уменьшения налоговой базы указывают заниженные цены (цена в договоре купли-продажи недвижимости, арендная плата в договоре аренды и т.п.).

Учитывая, что договоры купли-продажи жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) с 01.03.2013 не подлежат государственной регистрации, то стороны не лишены возможности заключения дополнительных соглашений, отражающих реальные условия сделки. Соответственно, если при рассмотрении заявления об оспаривании сделки по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве другая сторона представит доказательства согласования "рыночных" условий сделки и их исполнения, то в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной должно быть отказано.

Так, по одному из дел конкурсным управляющим было предъявлено заявление о признании недействительным договора уступки прав требования, согласно которому право требования квартиры было уступлено должником за 2 500 000 рублей, при этом рыночная стоимость права, переданного должником, в соответствии с отчетом об оценке составляет 5 780 000 рублей.

Приобретателем права было представлено дополнительное соглашение к договору уступки прав требования, согласно которому стороны изменили стоимость уступаемого права, увеличив ее до 6 500 000 рублей, а также документы, подтверждающие произведенную оплату.

Судами было отказано в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной в связи с тем, что стороны согласовали рыночную стоимость уступаемого права[4].

Полагаем, что в целях сокращения рисков, связанных с оспариванием сделки на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, целесообразно условие о цене определять на основании оценочного отчета, выполненного на дату заключения сделки. Следует обратить внимание, что Закон о банкротстве оставляет на усмотрение суда вопрос о том, при каких отклонения цены или иных условий от рыночных можно признать сделку недействительной в том или ином случае, предусматривая лишь единственный абстрактный критерий — существенное отличие условий сделки от условий сделок, заключаемых при сравнимых обстоятельствах.

Фактический состав, необходимый для признания недействительной сделки, совершенной с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, более сложный:

— сделка должна быть совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления;

— сделка совершена должником с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов;

— в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

— другая сторона сделки знала о том, что целью должника является причинение вреда имущественным правам кредиторов.

Следует отметить, что в большинстве случаев при оспаривании сделок на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве немаловажную роль играют следующие презумпции:

— предполагается, что другая сторона знала о цели должника причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника;

— цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо при наличии одного из условий, предусмотренных абз. 3 — 5 п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Так, Определением Арбитражного суда Пермского края от 23.08.2017, оставленным в силе Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, признан недействительным договор дарения квартиры, заключенный должником со своей дочерью в течение трех лет до принятия заявления о признании должника несостоятельным (банкротом), при наличии у должника признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества, в целях причинения вреда кредиторам, а также при наличии злоупотребления правом[5].

Отдельную категорию составляют сделки, влекущие за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.

Такие сделки могут быть признаны недействительными при наличии одного из следующих условий:

— сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки (по данному основанию оспариваются, как правило, договоры залога, заключенные должником после возникновения основного обязательства);

— сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

— сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

— сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) (чаще всего по данному основанию оспариваются соглашения об отступном, в том числе в виде недвижимого имущества, соглашения (заявления) о зачете встречных требований).

Огромное практическое значение имеет вопрос о том, какие правовые последствия могут возникнуть у приобретателя имущества, не являющегося стороной недействительной сделки (например, должник произвел отчуждение имущества по договору купли-продажи, а покупатель распорядился им путем отчуждения третьему лицу).

Закон о банкротстве не содержит норм, которые бы регулировали данный вопрос, соответственно, суды руководствуются нормами гражданского законодательства в интерпретации Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, содержащего три важных момента по данному вопросу[6].

Во-первых, если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки перешло в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) к правопреемнику другой стороны этой сделки, то заявление о ее оспаривании предъявляется по правилам ст. 61.8 Закона о банкротстве к этому правопреемнику.

Во-вторых, если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по ст. 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам ст. 301, 302 ГК РФ.

В-третьих, принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью оплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске.

Рекомендуется Вам: