Новые мошеннические схемы на рынке жилья (анализ судебной и правоприменительной практики)

Автор: Хлебников П.

Традиционно рынок жилья является одним из самых привлекательных для вложения собственных средств граждан и организаций. Помимо стандартных схем купли-продажи приобретения жилья на первичном и вторичном рынке, существует также возможность участия в долевом строительстве. Поскольку Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации" (ред. от 29.07.2018) определяет строительство, помимо комплекса мероприятий по возведению заданий (строений), как еще и инвестиционную деятельность, то данная схема приобретения жилья является одной из самых сложных, а следовательно, и криминогенной.

Проведя анализ практики покупки квартир в строящихся домах (новостройках), можно с уверенностью утверждать, что каждая 4-я сделка имеет признаки мошенничества в самом широком смысле. Говоря об этой проблеме, нельзя не упомянуть, что недобросовестные застройщики используют самые различные пробелы в законе, и привлечь их к ответственности по ст. 159 УК РФ (мошенничество, то есть хищение путем обмана или злоупотребления доверием) становится весьма сложно. Ситуация осложняется тем, что многим сделкам придан вид законных и фактически состава преступления в их действиях правоохранители не обнаруживают. Ниже подробнее поговорим о некоторых новых схемах относительно честного отъема денежных средств, которые получили распространения после 2010 — 2012 гг. на территории РФ.

1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Одной из самых распространенных схем-ловушек, которые мы наблюдали в последнее время и в которые могут попасть покупатели на первичном рынке жилья, является заключение некоего предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Застройщик при строительстве жилья и заключении договоров с дольщиками должен руководствоваться положениями ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон). Однако недобросовестные продавцы строящегося жилья вместо договора о долевом участии заключают предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым застройщик обязуется в будущем, после постройки многоквартирного дома и получения всех необходимых разрешительных документов, заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. А это уже совершенно другие правовые последствия и обязательства. В данном случае право собственности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры на всем этапе строительства находится у застройщика и переходит к дольщику только после заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре. В указанном выше договоре у застройщика не возникает практически никаких обязательств перед дольщиком, поскольку такой вид договора прямо не предусмотрен и не регулируется Законом. При этом у дольщика отсутствует право требовать от застройщика соблюдения срока сдачи строящегося объекта, получения компенсации за такую просрочку. Но самое главное с юридической точки зрения — застройщик имеет возможность заключить несколько договоров по продаже одной и той же квартиры с разными лицами и впоследствии отказаться заключать с дольщиком основной договор купли-продажи, в лучшем случае возвратив последнему уплаченные им денежные средства, как правило, уже по другим договорам, которые к строительству никакого отношения чаще всего не имеют. Ну а что же суды? Согласно Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), "если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора". При разрешении дела принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. На основании изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома. Так, в договоре, заключенном между обществом и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство. Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Закона является ошибочным. В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора (общества) по основному обязательству застройщика передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к гражданину К. перешло и право на взыскание неустойки с момента просрочки передачи квартиры. Договор уступки между истцом и обществом не содержит ограничений для нового кредитора в объеме передаваемых прав по первоначальному договору, заключенному между обществом и застройщиком (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.07.2015 N 78-КГ15-15).

2. ФИКТИВНОЕ БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА

Сама по себе схема получила распространение с 2000-х гг. Кратко о схеме: начинаем строить — собираем деньги с дольщиков — банкротимся. Создаем новое предприятие, выкупаем незавершенное строительство, вновь собираем деньги, но уже больше, и снова строим. А далее все по новой, и так несколько раз. К моменту сдачи объекта (если, конечно, она состоится) цена "построенного квадратного метра" возрастает многократно. Эта схема постоянно претерпевает изменения и совершенствуется. Здесь мошенники играют на формально законном основании — банкротстве юридического лица. Дело в том, что процедура банкротства застройщиков регулируется отдельным параграфом Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее — Закон о банкротстве). В январе 2018 г. в этом Законе вступили в силу поправки в целях сведения к минимуму негативных последствий банкротства застройщиков. Но все же остались некоторые проблемы. К примеру, по смыслу п. 2 и 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве имущества (остающегося у застройщика-банкрота) должно быть достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. Если имущества застройщика-банкрота недостаточно для погашения таких требований, в этом случае на специальный банковский счет застройщика-банкрота вносятся денежные средства со стороны дольщиков. Также стоит отметить, что существует реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее — Реестр) в целях дополнительной защиты граждан-дольщиков, которые планировали получить в собственность жилое помещение. Для включения в Реестр обманутые дольщики должны соответствовать специальным критериям, установленным Министерством строительства и ЖКХ. Но нередко уполномоченные органы РФ в сфере строительства незаконно отказывают пострадавшим гражданам включить их в Реестр. Правоприменительная практика сформировала некоторые позиции в защиту нарушенных прав дольщиков. На основе анализа Определения Верховного Суда РФ от 23.12.2015 N 31-КГ15-9 можно прийти к выводам, что расторжение в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве по инициативе дольщика и взыскание в пользу него денежных средств в судебном порядке не является основанием для отказа уполномоченного органа субъекта РФ во включении этого дольщика в Реестр при условии, если: дольщик соответствует критериям Реестра; дольщик так и не получил денежных средств от застройщика. Такой инструмент защиты выработала судебная практика. Однако, чтобы не попадать в такую ситуацию, при заключении договора с застройщиком нужно прежде всего изучить его надежность: сколько объектов он построил, сдавались ли они в срок, сколько существует на рынке строительства, имеется ли налоговая и иная задолженность.

3. ПРОДАЖА ПО ДОВЕРЕННОСТИ

Следующий по распространенности вариант мошенничества — продажа по доверенности, которая не имеет юридической силы. Вариант мошенничества в принципе не новый, но постоянно совершенствуется. Встречаются случаи, когда недвижимость продают по доверенности уже после того, как сам владелец, к примеру, умер. При этом никакой информации у нотариуса, выдавшего доверенность, нет. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 188 ГК РФ в случае смерти доверителя доверенность прекращает свое действие, следовательно, сделка после этого, естественно, является недействительной. Вот один из примеров: наследник бывшего владельца квартиры обратился в суд с целью оспорить сделку по ее продаже. Согласно его доводам спорная сделка ничтожна, поскольку была заключена представителем на основании доверенности уже после смерти наследодателя. Суд первой инстанции счел требования необоснованными. При этом суд исходил из того, что доверенность была выдана и предварительный договор купли-продажи квартиры был заключен при жизни наследодателя. Соответственно, последний выразил свою волю. Кроме того, покупатель в такой ситуации — добросовестный приобретатель, который приобрел имущество возмездно. Расчет за квартиру был произведен. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с такими выводами и указала следующее. В силу ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие смерти гражданина, выдавшего ее. В рассматриваемом случае договор купли-продажи квартиры (основной), как и регистрация прав собственности наследодателя на нее, имели место уже после смерти данного лица. Поверенный знал об этом и действовал на основании доверенности, которая прекратила свое действие. Следовательно, оспариваемая сделка ничтожна. Ссылка на то, что покупатель является добросовестным приобретателем и к нему нельзя применить последствия ничтожной сделки, несостоятельна. По общему правилу применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31.01.2012 N 24-В11-6). В свете приведенного примера нужно дать следующую рекомендацию: при совершении сделок на основании доверенности необходимо установить контакт непосредственно с собственником, который выдал доверенность.

4. КРЕДИТЫ В ОБМЕН НА ДОГОВОРЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Данный вид "сделок" пока не получил повального распространения, и информации по ним немного, а на уровне высших судов вообще решений я не нашел. Говоря о новейших схемах мошенничества с жильем, нельзя не упомянуть и об этом. В ряде регионов России были зафиксированы случаи, когда умело выдавались кредиты в обмен на договоры купли-продажи недвижимости. По объявлению в газетах или Интернете потерпевшие знакомились с будущими кредиторами. Последние выдавали им крупные займы под залог недвижимости — на самом деле люди подписывали договоры купли-продажи, фактически передавая жилье в обмен на кредит. После этого жилплощадь перепродавалась и новые хозяева выселяли бывших собственников из квартир. Однако пока на уровне субъектов Российской Федерации судебных решений по подобным делам нет. Многие дела не дошли до своего логического конца, так как затягиваются расследования в рамках уголовных дел по факту мошенничества.

С точки зрения уголовного и уголовно-процессуального права расследование данных дел представляет собой массу сложностей, так как количество соучастников достаточное большое. Чаще всего кредиторы оформляют квартиры не на свое имя, а на подставных лиц, причем на нескольких, да еще и по долям, что затрудняет дальнейшее расследование.

5. ФАЛЬСИФИКАЦИЯ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ

Еще один способ с элементами инсценировки и хорошей актерской игры — это мошенническая схема ярко выраженного криминального характера, носящая рейдерский характер. Суть ее заключается в следующем: мошенники, выдающие себя риелторами, показывают квартиру, как правило, в престижном районе города. Поясняют покупателю, что это якобы выморочное имущество и есть решение суда о признании права собственности. А главный козырь, побуждающий к сделке, — настолько привлекательная цена, что если эту недвижимость не купить, то другого шанса уже не будет и всю оставшуюся жизнь будешь сожалеть, что "проворонил привлекательное предложение". На самом деле никакого судебного решения не существует, вместо него показывают фальшивку, затем берутся устроить сделку купли-продажи с получением свидетельства о праве собственности. Как правило, действуют через подставных юристов. Вручают также поддельное свидетельство и растворяются в воздухе. После того как все выясняется, покупатель оказывается один на один с правоохранительными органами и подтвердить либо опровергнуть наличие тех самых риелторов или юристов не может. С юридической точки зрения при отсутствии доказательств, но при наличии поддельных документов он (покупатель) становится главным подозреваемым по уголовному делу. К сожалению, материалы уголовного дела носят конфиденциальный характер, а приговоров по аналогичным делам пока нет.

НУ И В ЗАКЛЮЧЕНИЕ…

Мошеннические схемы постоянно совершенствуются, изменяются, появляются новые. В данной статье мы говорили о самых последних и самых сложных схемах. Ситуация в этой криминогенной сфере усложняется еще и тем, что суды не всегда определяют наказания виновным соразмерно совершенному проступку, а многие дела так вообще не доходят до суда в связи с трудностью и подчас невозможностью представить доказательственную базу. Так, Петрозаводский городской суд признал К. виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере, связанное с реализацией доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество), и назначил наказание в виде трех лет лишения свободы без штрафа и без ограничения свободы условно с испытательным сроком один год (дело N 1-691/2015 Петрозаводского городского суда). Такой подход к проблеме мошенничества в сфере строительства явно не соответствует ожиданиям обманутых дольщиков. Суд не всегда проявляет жесткость к данному виду правонарушителей. А следовательно, покупая недвижимость на рынке жилья, нужно как минимум быть предельно осторожным и досконально проверять сделки, нелишним будет воспользоваться в этом вопросе помощью квалифицированных специалистов.