О некоторых аспектах взыскания неустойки в сфере ЖКХ

Автор: Гутерман А.Е.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод об увеличении количества споров между собственниками нежилых помещений и управляющими организациями. Одной из основных причин этого является несвоевременное исполнение или неисполнение собственниками своих обязанностей по содержанию принадлежащего им имущества. В этой связи управляющие организации обращаются с исковыми заявлениями в суды и просят взыскать задолженности по возмещению расходов на эксплуатацию объектов недвижимого имущества и иные сопутствующие этому расходы. В настоящей статье автором будут рассмотрены некоторые спорные вопросы, которые возникают в ходе судебного разбирательства.

На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Вместе с тем вопрос платы за помещения и коммунальные услуги регламентирован и Жилищным кодексом РФ, в частности ч. 1 ст. 153, согласно которой граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом важно отметить, что закон специально не регулирует указанные отношения, связанные с нежилыми помещениями.

Как правило, между собственниками нежилых помещений и управляющей организацией заключается договор на оказание услуг по эксплуатации недвижимого имущества, в рамках которого управляющая организация (эксплуатирующая организация) обязуется заключать от своего имени договоры с третьими лицами на выполнение определенных договором услуг, а заказчики (собственники нежилых помещений) обязуются возмещать расходы исполнителя по заключенным договорам. Перечень услуг определяется договором. Здесь важно отметить, что такой договор заключается между управляющей (эксплуатирующей) организацией и заказчиками в лице председателя общего собрания собственников и непосредственно каждым собственником нежилого помещения.

Порядок проведения собраний и заключения указанных выше договоров специально законом не определен, однако в данном случае применима аналогия закона.

Аналогия закона применяется в случае отсутствия нормы права, регулирующей рассматриваемые общественные отношения, используя юридические нормы институтов и отраслей права, регулирующих сходные по предмету общественные отношения[1].

Так, в силу ст. 6 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе РФ: согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, порядок заключения договора управления (эксплуатации) заключается по правилам ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а именно путем избрания управляющей организации большинством голосов от общего числа собственников.

Согласно ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, факт неучастия на общем собрании собственников не может являться основанием того, что собственник жилого помещения, не подписавший договор, может не исполнять условия договора и требования законодательства в части несения бремени содержания принадлежащего ему имущества.

В этой связи позиция судов, удовлетворяющих заявленные исковые требования управляющих организаций в части взыскания расходов по эксплуатации, соответствует закону. При этом необходимо отметить, что взыскание является законным при условии, что управляющая организация может подтвердить понесенные расходы и факт оказания услуг.

Наиболее интересным в данной категории споров представляется вопрос о взыскании договорной неустойки, которая обычно предусматривается договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Данные положения дублируются и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7[2]. Так, в силу п. 63 названного Постановления соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным п. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его ничтожность.

В этой связи при предъявлении исковых требований о взыскании понесенных расходов обслуживающие организации также ставят требования о взыскании договорной неустойки, аргументируя при этом, что основное обязательство заключено в письменной форме по аналогии, соответственно, положения о неустойке, которые содержатся в договоре, также имеют письменную форму. Однако это не так.

Как указано выше, аналогия закона применима лишь в тех случаях, когда отсутствует норма права, регулирующая данные отношения. Действующая редакция Жилищного кодекса РФ не содержит положений, регулирующих правоотношения, связанные с содержанием нежилых помещений.

При этом закон содержит нормы, которые исчерпывающим в данном рассматриваемом случае образом регулируют неустойку, в связи с чем ни о какой аналогии не может идти речи.

Исходя из изложенного следует, что взыскание договорной неустойки при применении аналогии закона к отношениям по управлению нежилыми помещениями и общим имуществом не соответствует требованиям закона.

Данный вывод подтверждается материалами судебной практики. Так, Судебной коллегией по гражданским делам Иркутского областного суда по делу N 33-116623/2017 отмечено следующее: "…проверяя доводы истца, суд первой инстанции правильно указал на то, что соглашение о неустойке с ответчиками не было достигнуто, неустойка указана в условиях договора управления, который Шерин П.А. и Жаркой М.С. не заключали"[3].

При этом следует отметить, что в некоторых случаях суды взыскивают неустойку в подобных ситуациях, однако каких-либо возражений относительно несоблюдения письменной формы не представлено.

Литература

1. Барсегян Т.К. Неустойка как мера ответственности / Т.К. Барсегян // Юрист. 2006. N 7. С. 20 — 22.

2. Зарецкий А.М. Теория государства и права: Учебник / А.М. Зарецкий, Ф.И. Долгих; под ред. Ф.И. Долгих. М.: Московский финансово-промышленный университет "Синергия", 2015. 235 с.

Рекомендуется Вам: