Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в условиях информатизации нотариальной деятельности: современные тенденции

Автор: Тымчук Ю.А.

В последние несколько лет современные информационные технологии стали одним из неотъемлемых элементов работы отечественных нотариальных контор. В связи с этим в настоящее время возможно выделить как действующие, так и перспективные тенденции совершенствования механизма нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Так, к числу действующих тенденций следует отнести функционирование Единой информационной системы нотариата (далее — ЕИС нотариата), в рамках которой с 1 января 2018 г. осуществлен полный переход к регистрации всех совершаемых нотариальных действий в электронной форме.

ЕИС нотариата состоит из нескольких информационных блоков (разделов). В рамках нотариального удостоверения сделок с недвижимостью с участием физических лиц особое значение имеют такие разделы ЕИС нотариата, как отмененные доверенности, сведения о недействительных документах, ограничения по лицам, запросы в Росреестр.

Немаловажно и то, что с 2018 г. было налажено взаимодействие ЕИС нотариата с Единым государственным реестром записей актов гражданского состояния (запуск ЕГР ЗАГС запланирован на 01.10.2018) посредством наделения нотариуса правом при совершении нотариального действия запрашивать и получать из ЕГР ЗАГС с помощью единой системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) ряд сведений, имеющих юридическое значение при установлении гражданского состояния гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия[1].

Кроме того, на основании ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате (далее — Основы) неограниченному кругу лиц посредством сети Интернет на безвозмездной основе предоставляется доступ к сведениям, содержащимся в ЕИС нотариата, а именно сведениям о доверенностях (сервис "Проверка доверенностей по реквизитам": http://reestr-dover.ru/).

Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 338-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" включил в состав единого нотариального действия по удостоверению сделки с недвижимостью передачу нотариусом заявления о государственной регистрации прав в орган регистрации прав. При этом плата за услуги правового и технического характера нотариусом не взимается, а срок регистрации составляет один день (абз. 3 ч. 2 ст. 22.1 Основ в редакции, вступающей в силу с 01.02.2019).

Анализ вышеназванных нововведений позволяет утверждать, что нотариус обладает как широкими полномочиями, так и соответствующими электронными инструментами для проведения качественной правовой экспертизы документов в рамках процедуры нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, чего нельзя сказать о различных посредниках на рынке недвижимости.

Из этого следует, что введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью с участием физических лиц в настоящее время должно стать закономерным результатом планомерной законодательной работы по повышению привлекательности нотариальной формы для сделок с недвижимостью.

В случае реализации на законодательном уровне обозначенного предложения и внесения изменений в ст. 8.1 ГК РФ потребуется реформировать и ЕИС нотариата. Так, в частности, возможно создать два новых электронных сервиса по аналогии с сервисом "Проверка доверенностей по реквизитам":

1. Сервис "Нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью". Обозначенное нововведение предопределяет необходимость дополнения п. 4 ст. 163 ГК РФ следующего содержания: "Сведения о нотариально удостоверенной сделке с недвижимостью вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Кроме того, следует дополнить ст. 34.4 Основ следующим абзацем: "Сведения о нотариально удостоверенных сделках с недвижимостью";

2. Сервис "Запись на прием к нотариусу". В связи с созданием сервиса потребуется дополнить статью Основ следующим абзацем: "сведения о нотариусах (Ф.И.О., адрес нотариальной конторы, телефон, график приема)".

Существенные преимущества применения современных информационных технологий в нотариальной практике, которые в том числе оказывают положительное влияние на гражданский оборот недвижимости, возможно рассмотреть на примере следующего содержания.

Так, 1994 г. умер гражданин А, не имевший наследников (выморочное имущество). В 2007 г. к нотариусу города М. обратилась гражданка Б, которая, представив ему поддельные документы, получила свидетельство о праве на наследство и затем зарегистрировала право собственности в Росреестре. После этого произошла цепочка перепродаж данной квартиры. В 2008 г. в рамках обращения, как впоследствии выяснилось, к "черному риелтору" гражданин В (добросовестный приобретатель) приобрел обозначенную квартиру. В 2013 г. граждане, незаконно завладевшие квартирой и организовавшие цепочку ее перепродаж, были привлечены к уголовной ответственности. В дальнейшем администрация города М. обратилась в суд с иском к гражданину В о выселении и передаче квартиры в собственность города М. Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляционной инстанцией решение было оставлено без изменения.

Вместе с тем нормы права, подлежащие применению в данном деле, стали предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ.

Применительно к сделкам с недвижимостью интерес представляют следующие выводы суда по данному делу. Так, суд указал, что, во-первых, проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества зачастую существенно затруднена или невозможна, а во-вторых, при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством[2].

На первый взгляд рассмотренный пример никак не связан с информационными технологиями в нотариальной практике. Вместе с тем его анализ позволяет прийти к тому, что в настоящее время подобного нарушения не произошло бы по причине того, что гражданке Б. было бы отказано в совершении нотариального действия (после проверки паспорта, а также иных документов) на основании ст. 48 Основ.

Соответственно, здесь возможно говорить о превентивной функции нотариата, выполнение которой на современном этапе развития нотариата осуществляется на высоком уровне, чему, безусловно, способствуют применяемые в нотариальной практике информационно-коммуникационные технологии. Эффективное выполнение обозначенной функции институтом нотариата, в свою очередь, положительно отражается на динамике гражданского оборота недвижимости по причине снижения степени рисковости сделок с недвижимостью, удостоверенных нотариально.

В связи с этим немаловажно упомянуть и о новой инициативе, которая позволит с высокой степенью достоверности идентифицировать лицо, обратившееся за совершением любого нотариального действия. Речь идет о подключении нотариусов к биометрической системе удаленной идентификации граждан, которая в ближайшее время будет использоваться в банковской деятельности[3].

Переходя к анализу следующего направления перспективного развития, следует обратить внимание на то, что его правовые основы находятся на стадии разработки. Так, на момент написания настоящей работы осуществляется разработка законопроекта, предполагающего возможность совершения отдельных нотариальных действий в удаленном цифровом формате[4], иначе в режиме онлайн. Планируется разработать порядок электронного приема у нотариуса, обсуждаются возможности подключения через ЕИС нотариата или через портал госуслуг, общение с нотариусом по замыслу разработчиков будет осуществляться посредством онлайн-диалога.

Действительно, в современных условиях возможности цифровых технологий практически безграничны, что предопределяет допустимость их использования в качестве инструментов в рамках любых процедур[5].

Вместе тем на онлайн-приеме у нотариуса возможно совершить далеко не все нотариальные действия, предусмотренные ст. 35 Основ. Подобный механизм целесообразно использовать лишь для совершения формальных нотариальных действий, для которых проверка волеизъявления лица на их совершение не столь важна.

Следовательно, для такого нотариального действия, как удостоверение сделок, в том числе с недвижимостью, онлайн-прием нотариуса для его совершения, на наш взгляд, недопустим по причине того, что в таком режиме не представляется возможным осуществить проверку волевого компонента сделки и тем самым исполнить обязанность, предусмотренную ст. 54 Основ.

Что же касается перспектив применения технологии блокчейн в нотариальной деятельности, в том числе в рамках механизма нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, необходимо отметить следующее.

Во-первых, перевод ЕИС нотариата и всей сферы нотариальных услуг на блокчейн, на наш взгляд, крайне затруднительно. Одной из существенных проблем, препятствующих внедрению технологии блокчейн в нотариальную деятельность, является проблема подтверждения личности, которая отсутствует в рамках данной технологии, придерживающейся принципа анонимности. В связи с этим также невозможно достоверно определить, был ли акт верификации документа совершен добровольно.

Кроме того, возникнут проблемы, связанные с взаимодействием нотариата и других органов, информационные системы которых также потребуют перевода на блокчейн.

Во-вторых, блокчейн не сможет полностью заменить нотариуса, в том числе при удостоверении сделок с недвижимостью, но автоматизирует многие процессы и позволит сделать работу более надежной и эффективной.

Как отметил вице-президент Федеральной нотариальной палаты С.В. Смирнов, никакие информационные технологии не отменяют необходимость обеспечения безопасности и законности гражданских правоотношений. В частности, человеческий фактор играет принципиальное значение в рамках правового регулирования оборота недвижимости, так как каждая конкретная сделка в этой сфере уникальна по своим условиям, а использование неких шаблонных договоров, удаленное оформление сделки провоцирует риски пропустить тот или иной значимый факт, а значит, ставит под угрозу защиту интересов сторон, что повышает оспоримость сделки в будущем[6].

В связи с этим справедливо выглядят замечания отечественных исследователей, утверждающих, что использование технологии блокчейн при совершении нотариального действия способно обеспечить техническую безопасность, но не юридическую, которая, напротив, по ряду причин будет снижена[7].

Представляется, что возможности технологии блокчейн не стоит идеализировать. Как отмечают в литературе, использование данной технологии не является серебряной пулей, способной устранить все проблемы, связанные с достоверностью информации[8].

Кроме того, следует обратить внимание на несколько обстоятельств, препятствующих скорейшему внедрению технологии блокчейн как в сферу государственного управления, так и в нотариальную практику.

На наш взгляд, российское общество на данный момент не готово принять блокчейн. Немаловажно и то, что для эффективного использования блокчейн-технологий в практической деятельности необходимо обладать определенными знаниями в этой области. Соответственно, потребуется дополнительная профессиональная подготовка лиц, чья сфера деятельности будет связана с блокчейн-технологиями.

Таким образом, проведенный анализ позволяет прийти к следующим выводам. Нотариат в нашей стране является одним из передовых институтов, внедривших в свою деятельность ряд современных информационных технологий.

Использование информационных технологий, и в частности возможностей ЕИС нотариата, при совершении такого нотариального действия, как удостоверение сделок с недвижимостью, имеет существенные преимущества и для гражданского оборота недвижимости, что выражается в снижении степени рисковости сделки посредством проверки ее законности нотариусом на стадии заключения и для его субъектов, которым не потребуется самостоятельно запрашивать ряд документов и проводить их оценку с точки зрения соответствия требованиям действующего законодательства.

Поэтому в случае внесения изменений в законодательство в части установления для всех сделок с недвижимостью с участием физических лиц обязательной нотариальной формы потребуется реформировать ЕИС нотариата посредством создания двух новых электронных сервисов: "Нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью" и "Запись на прием к нотариусу". Соответственно, правовая основа функционирования подобных электронных сервисов должна быть закреплена как в ст. 163 ГК РФ, так и в ст. 34.4 Основ.

Полагаем, что к таким перспективным направлениям совершенствования механизма нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, как совершение нотариального действия онлайн, а также использование технологии блокчейн, стоит подходить осторожно, не допуская массового и необоснованного внедрения.

Литература

1. Иншакова А.О. Цифровые технологии альтернативных методов разрешения споров: зарубежная практика и перспективы применения в России / А.О. Иншакова, Ю.А. Тымчук // Право и управление. XXI век. 2018. N 1(46). С. 23 — 31.

2. Савельев А.И. Некоторые правовые аспекты использования смарт-контрактов и блокчейн-технологий по российскому праву / А.И. Савельев // Закон. 2017. N 5. С. 94 — 117.

3. Ярков В.В. Блокчейн и нотариат: опыт первой оценки / В.В. Ярков // Нотариальный вестникъ. 2017. N 8. С. 36 — 41.

Рекомендуется Вам: