Защита прав собственников блокированного жилого дома

Авторы: Диковенко К.В., Суслова С.И.

Вопросы правового режима блокированного жилого дома в первую очередь связаны с установлением объема прав и обязанностей лиц, обладающих субъективными правами на данный объект. Этот центральный вопрос, к сожалению, практически не поднимается в юридической литературе и судебной практике. Вместе с тем проблема защиты прав собственников блокированных домов стоит в настоящее время как никогда остро.

Известно, что блокированная жилая застройка в качестве объекта жилой недвижимости в законодательстве не поименована, что порождает ряд проблем при защите гражданских прав собственников. Напомним, что современная судебная практика исходит из двух основных путей квалификации отношений, возникающих при блокированной застройке. Первый: блокированный дом, строящийся как автономный объект, является индивидуальным жилым домом. Второй: блокированный дом обладает признаками многоквартирного дома. Рассмотрим основные проблемы, связанные с защитой гражданских прав собственников блокированного жилого дома от недобросовестных действий застройщика, а также отметим основные плюсы и минусы для граждан, приобретающих жилые дома блокированной застройки в зависимости от используемой правовой модели.

Защита прав собственников в случае квалификации блокированной застройки в качестве жилого дома. К безусловному плюсу для гражданина при такой модели следует отнести регистрацию права собственности на земельный участок, расположенный под домом, обеспечивающий не только вход и выход из дома, но и придомовую зону отдыха.

При строительстве автономных блоков и признании строящихся блокированных домов индивидуальными жилыми домами отсутствует возможность заключения договора долевого участия. Безусловно, данный факт следует рассматривать как отрицательный для граждан, поскольку присутствует менее слабая степень защиты граждан при заключении договора подряда в отличие от договора долевого участия в строительстве. Учитывая, что договор подряда не подлежит государственной регистрации, официальному декларированию объекта недвижимости, подрядчик нередко понуждает заказчика согласовать пункты договора, ущемляющие права потребителей. При заключении договора подряда граждане также могут не обладать полной информацией об объекте строительства, тем более об инфраструктуре прилегающей территории.

Одновременно к положительным и отрицательным моментам можно отнести упрощенный порядок получения разрешения на строительство или возможность отсутствия такого разрешения. Плюс заключаются в удешевлении строительства. Минус в том, что кроме застройщика и проектировщика никто больше не обладает полной информацией об объекте строительства. При неоднократном межевании земельных участков, предназначенных под жилую застройку, земельный участок, функционально обеспечивающий жилой блок, может оказаться без доступа к дорогам или землям общего пользования.

Земельный участок, обеспечивающий проход, проезд к земельному участку и расположенному на нем блокированному дому, может находиться в частной собственности и не иметь статуса земель общего пользования. В таком случае в данном поселке официально дорог нет, а есть частная собственность, что может породить отдельную плату за проезд. В большинстве случаев все коммуникации поселка располагаются под дорогой, следовательно, все коммуникации также могут оказаться в частной собственности, что также может привести к отключению дома от сетей поселка или повышенной плате за пользование сетями.

Возникает данная ситуация вполне легально, на основании действующих норм земельного и гражданского законодательства. Согласно п. 6, 7 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"[1] в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, указывается местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. Соответственно, при постановке на кадастровый учет учитывается только доступ к образуемому земельному участку. В обычной практике застройщики не одноразово производят межевание поселка, а делают это поэтапно. Так, к примеру, часть земельных участков под застройку первой очереди строительства жилых домов образуется с учетом проходов, проездов. Затем застройщик принимает решение на образование земельных участков под вторую очередь. Согласно действующему законодательству при постановке на кадастровый учет земельного участка учитывается проход, проезд только к образуемому участку, в то время как земельные участки первой очереди могут остаться согласно кадастровому учету и без доступа, так как участок, ранее обеспечивающий подход, уже преобразован и снят с кадастрового учета. Таким образом, не исключены случаи, что при покупке жилого дома с приквартирным земельным участком через некий промежуток времени проход проезд де-юре будет отсутствовать.

Подобная ситуация может привести к нарушению прав, вызванному отказом в доступе к жилому дому, или требованию дополнительной платы за проход, проезд по земельному участку, находящемуся в частной собственности. С точки зрения действующего законодательства подобное требование формулируется в виде иска об установлении сервитута.

Проблема в данном случае заключается в том, что покупатель оплатил стоимость земельного участка, стоимость блок-секции в блокированном доме, и, несмотря на это, его лишают права свободного доступа в жилище. Более того, особые условия по отсутствию прохода и проезда, как правило, в договорах отсутствуют, и клиент считает, что сделка совершена без каких-либо специальных условий. Такое требование, как установление сервитута, повлечет за собой дополнительную плату для собственника недвижимости, что является, несомненно, негативным фактором.

В случае несогласия с требованиями по установлению сервитута собственник вправе восстановить свои нарушенные права путем подачи искового заявления в суд на основании ст. 304 ГК РФ "Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения". Позитивная для собственников практика по данным вопросам уже формируется.

Так, Иркутским районным судом Иркутской области 2 марта 2016 г. был удовлетворен иск[2] об обязании не чинить препятствия в проходе, проезде через земельный участок, обеспечивающий доступ к земельному участку и расположенному на нем блокированному дому, об обязании не чинить препятствие в пользовании и распоряжении земельным участком и расположенным на нем блокированным домом. Суд установил, что, несмотря на то что земельный участок, обеспечивающий проход, проезд к объектам капитального строительства, имеет разрешенное использование — для строительства малоэтажной жилой застройки, фактически входит в состав территории товарищества собственников недвижимости и используется в качестве подъездных путей к объектам капитального строительства, расположенным на территории товарищества.

Согласно действующему законодательству предусмотрена необходимость формирования земельных участков под застройку с учетом возможности свободного прохода и проезда для использования земельного участка в связи с его целевым назначением. Указанное должно было быть предусмотрено при создании и проектировании поселка. Иной земельный участок, по которому возможен проход, проезд к жилым объектам, отсутствует. Также судом установлено, что приквартирный земельный участок, расположенный на территории поселка, был приобретен с инфраструктурой: улицей, дорогой общего пользования, инженерными сетями, иным оборудованием, обеспечивающим эксплуатацию жилого объекта недвижимости, его использование по назначению. Заключая договор подряда на строительство блокированного жилого дома, финансировалось не только строительство блокированного дома, но и частичная отсылка всей территории поселка, устройство дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка, озеленение и т.д.

Ссылался суд в своем решении на строительные нормы и правила (п. 5.2 СП 42.13330.2011[3], п. 4.2.3 СП 30-102-99 "Планировка и застройка территории малоэтажного жилого строительства"[4]), согласно которым при планировочном решении малоэтажной застройки должен быть обеспечен проезд автотранспорта ко всем зданиям и сооружениям, в том числе к домам, расположенным на приквартирных участках.

Судебная практика Московского городского суда также придерживается подхода, что собственник, приобретая блок блокированного дома, приобретает его с инфраструктурой поселка, налагая на нового собственника обязанности по содержанию не только блока, но и обязанности по оплате предоставляемых услуг по охране, озеленению и благоустройству общей территории, уборке дорог, сбору и вывозу мусора, наружному освещению, а также пользованию инженерными сетями[5].

Защита прав собственников при квалификации блокированного дома в качестве многоквартирного дома. В том случае, если блокированный дом признан многоквартирным домом, подобная квалификация отношений для граждан является наиболее приемлемой с точки зрения защиты их прав. К плюсам подобной квалификации для граждан следует отнести: 1) обязательное получение разрешения на строительство; 2) возможность приобретения объекта на стадии строительства посредством заключения договора долевого участия, подлежащего регистрации в ФРС; 3) более развернутое регулирование указанных отношений Жилищным кодексом РФ[6].

Следовательно, при возведении и регистрации блокированной жилой застройки в качестве многоквартирного дома вся проектная документация в обязательном порядке проходит согласование с органом, выдающим разрешение на строительство. Граждане могут ознакомиться со всей проектной документацией, прошедшей согласование как у застройщика, так и в органе, выдавшем разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В данном случае не только застройщик, но и муниципалитет обладает информацией о многоквартирном доме, в том числе в случае массовой застройки — создание района или поселка такими домами.

Для сдачи в эксплуатацию дома необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Такой документ выдается органом, выдавшим разрешение на строительство объекта, в случае выполнения строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией. Кроме того, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет выдано при полном соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству с учетом соответствия вида разрешенного использования земельного участка и возведенного на нем объекта.

В качестве минуса следует отметить возможные сложности с передачей застройщиком приквартирного земельного участка, предназначенного для личного пользования собственника блока (квартиры).

При строительстве блокированного жилого дома в качестве многоквартирного застройщик на этапе строительства может упоминать о будущей передаче приквартирного земельного участка, но впоследствии его так и не передать. Под блокированным домом будет земельный участок, находящийся в общей долевой собственности всех собственников блокированного дома, обеспечивающих доступ в жилой блок. При этом приквартирный участок блока, предназначенный для удовлетворения личных потребностей (зона отдыха) собственника блока (квартиры), который по определению блокированного дома должен находиться в частной собственности собственника жилого блока, может отсутствовать. Недобросовестный застройщик, предусмотревший в проекте такой придомовой участок, может обманным путем после ввода дома в эксплуатацию предложить собственникам жилых блоков (квартир) возможность приобретения в частную собственность такого земельного участка за дополнительную, весьма существенную плату. Приобретение такого земельного участка за отдельную плату противоречит российскому законодательству, так как стоимость такого земельного участка уже учтена в стоимости блока (квартиры), более того, такой земельный участок является неотъемлемой частью жилого блока блокированной застройки, согласно определению блокированного дома, указанному в Градостроительном кодексе РФ[7]. В результате чего права покупателя будут в значительной мере нарушены, так как цель приобретения блокированного дома заключается в приобретении блока (квартиры) с обособленным входом, с земельным участком для собственных нужд, а по факту приобретается квартира с правом общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

Рассмотрев далеко не полный перечень возможных нарушений прав собственников блокированных жилых домов, приходим к однозначному выводу о том, что существующую правовую регламентацию отношений в данной сфере нельзя признать удовлетворительной. Попытка "подогнать" указанные отношения исключительно под отношения по поводу индивидуального дома или многоквартирного дома серьезно отражается на защите прав собственников блокированных жилых домов. И несмотря на то что "в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия "многоквартирный дом", "жилой дом блокированной застройки", "жилой блок"[8], а также предлагаются законопроекты о правовом регулировании малоэтажной жилищной застройки[9], ситуация с защитой прав собственников указанных объектов остается противоречивой и, безусловно, требует надлежащего регулирования.

Рекомендуется Вам: