Отдельные вопросы удостоверения сделок по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность родителей и детей

Автор: Кашурин И.Н.

Программа материнского (семейного) капитала должна была завершиться к 31 декабря 2016 г. Однако теперь Законом определено, что эта дата пока заменена на 31 декабря 2018 г[1]

В 2015 г. размер материнского капитала составлял 453 026 руб. В 2016 г. средств на его индексацию в федеральном бюджете не заложено, поэтому размер материнского капитала с 1 января 2016 г. останется тем же — 453 026 руб.

Планировалось, что размер материнского капитала в 2017 г. составит 480 000 руб., а в 2018 г. — 505 000 руб.[2] Однако по факту в 2017 г. размер материнского капитала составил все те же 453 026 руб.

Основная причина продления программы — "сохранение позитивных демографических тенденций". Анализ ситуации за восемь лет показывает, что рождаемость в этот период существенно выросла: число родившихся увеличилось на 31,2%, с 1,48 млн человек в 2006 г. до 1,94 млн в 2014 г. Коэффициент рождаемости увеличился на 34%, с 1,31 в 2006 г. до 1,75 в 2014 г., а доля вторых и более рождений возросла с 41,2% в 2007 г. до 55,8% в 2014 г.[3]

В п. 3 ст. 7 Закона N 256-ФЗ сказано, что лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала по следующим направлениям:

1) улучшение жилищных условий;

2) получение образования ребенком (детьми);

3) формирование накопительной пенсии для женщин;

4) приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов.

Так, в ст. 10 Закона N 256-ФЗ, а также в п. 2 Постановления Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862 (ред. от 09.09.2015) "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий"[4] сказано, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

1) на приобретение (строительство) жилого помещения;

2) строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, а также на компенсацию затрат, понесенных на строительство или реконструкцию таким способом объекта индивидуального жилищного строительства.

В связи с изложенным видно, что вопрос улучшения жилищных условий с использованием средств материнского (семейного) капитала требует привлечения к этому процессу нотариусов.

В результате анализа действующего законодательства, регулирующего вопросы использования средств материнского (семейного) капитала, перед нотариусом на практике встают несколько вопросов:

1. О виде сделки по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность.

2. О размере долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала.

3. О возможности участника правоотношений отказаться от реализации права на приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием материнского (семейного) капитала.

При ответе на первый вопрос необходимо учитывать следующее. Частью 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ установлен вид собственности, возникающей у лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Так, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Кроме того, является объектом гражданских прав[5].

Учитывая вышеизложенное, а также то, что средства материнского (семейного) капитала имеют специальное целевое назначение, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними[6], можно рекомендовать жилое помещение, приобретенное только за счет средств материнского капитала, оформлять в общую долевую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) посредством удостоверения соглашения, в котором сторонами будут определены размеры долей в праве общей собственности каждого сособственника.

В случае же, если жилое помещение приобретено как за счет средств материнского (семейного) капитала, так и за счет собственных средств супругов, полагаем возможным обратить внимание на следующее.

В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ)[7] законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Законный режим имущества супругов может быть изменен соглашением о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) либо брачным договором (ст. 40 СК РФ).

Таким образом, в случае, если жилое помещение приобретено в собственность с использованием собственных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала, при определении долей в праве собственности на такое жилое помещение представляется возможным удостоверять сложный договор, включающий в себя элементы различных видов договоров:

1) договора об определении долей в праве общей долевой собственности членов семьи на жилое помещение;

2) брачного договора, которым определяются доли супругов в жилом помещении, пропорционально средствам, нажитым в браке и использованным на приобретение данного жилого помещения;

3) договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка (включается в сложный договор в случае, если приобретается жилой дом, расположенный на земельном участке).

При ответе на второй вопрос об определении размера долей в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, требуется установить источник денежных средств, использованных на приобретение жилого помещения. Возможны, к примеру, следующие ситуации.

1. В случае если на приобретение жилого помещения были использованы только средства материнского (семейного) капитала, как это было указано выше, доли участников соглашения определяются равными (и родителей, и детей). В этом случае предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение такой сделки не требуется.

Если же стороны соглашения намерены установить неравные доли в жилом помещении, приобретенном только за счет средств материнского (семейного) капитала, в частности, предполагают уменьшить доли несовершеннолетних, то удостоверение такого соглашения в силу ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)[8] и ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"[9] возможно только с предварительного разрешения на это органа опеки и попечительства или по решению суда.

Полагаем также, что указанная выше схема определения долей применима и в случаях, когда жилое помещение приобретено за счет использования кредитных средств, а кредит полностью погашен средствами материнского (семейного) капитала. В подобных случаях доли участников соглашения определяются исходя из равенства долей родителей и детей (предварительное разрешение органов опеки и попечительства на такую сделку не требуется). Если доли определяются как неравные, то уменьшение долей детей возможно только на основании предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Пример: имеется семья, состоящая из четырех человек. Стоимость приобретенного жилого помещения составляет 450 000 руб. Обязательства по договору купли-продажи оплачены только средствами МСК. В этом случае доли следует определять равными. По 1/4 доли в праве общей долевой собственности на каждого члена семьи (1/4 — супруг (отец), 1/4 — супруга (мать), 1/4 — ребенок 1, 1/4 — ребенок 2).

2. Если жилое помещение приобретено за счет собственных средств супругов, а также за счет средств материнского (семейного) капитала, то для определения долей участников соглашения следует исходить в том числе из наличия права супругов на имущество, нажитое в браке.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака (в том числе денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения, нажитые в браке и использованные на приобретение жилого помещения), является их совместной собственностью. В силу ст. 38 и 39 СК РФ имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.

Учитывая судебную практику, изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.[10], а также положения ч. 4 ст. 60 СК РФ о том, что ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка, полагаем, что средства материнского (семейного) капитала не могут рассматриваться как совместно нажитое имущество супругов.

С учетом вышеизложенного доли в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное за счет собственных средств супругов, а также за счет средств материнского (семейного) капитала, могут быть определены соглашением следующим образом:

— не равными.

В данном случае доли в праве собственности на такое жилое помещение следует определять исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченного на приобретение жилья, и равенства долей супругов на собственные средства, потраченные на приобретение жилья.

Пример: имеется семья, состоящая из четырех человек. Стоимость приобретенного жилого помещения составляет 1 млн руб. Обязательства по договору купли-продажи частично оплачены средствами МСК (400 000 руб.), частично собственными средствами супругов (600 000 руб.). По итогам заключенного соглашения доли в жилом помещении (пропорционально средствам МСК и собственным средствам супругов) распределятся следующим образом: 2/5 — супруг (отец), 2/5 — супруга (мать), 1/10 — ребенок 1, 1/10 — ребенок 2);

— равными.

В данном случае следует исходить из того, что доли в праве собственности на приобретенное жилое помещение являются равными для родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченного на приобретение жилья.

При этом с учетом равенства долей супругов на собственные средства, потраченные на приобретение жилья, для определения долей всех членов семьи равными на все жилое помещение в соглашение (договор) требуется включать:

— элементы брачного договора с установлением режима раздельной собственности, по которому будет установлена индивидуальная собственность одного из супругов на вышеуказанную долю;

— элементы договора оформления этим супругом в собственность другим членам семьи долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Пример: имеется семья, состоящая из четырех человек. Стоимость приобретенного жилого помещения составляет 1 млн руб. Обязательства по договору купли-продажи частично оплачены средствами МСК (400 000 руб.), частично собственными средствами супругов (600 000 руб.). В данном случае заключаемое соглашение можно условно разделить на два этапа. На первом этапе соглашения добавляются элементы брачного договора, в результате чего доли в жилом помещении распределятся следующим образом: 2/5 — супруг (отец), 2/5 — супруга (мать), 1/10 — ребенок 1, 1/10 — ребенок 2. На втором этапе добавятся элементы передачи одним из супругов, из принадлежащей ему доли части, доли другим членам семьи. В результате чего по итогам соглашения доли будут определены как равные (5/20 — супруг (отец), 5/20 — супруга (мать), 5/20 — ребенок 1, 5/20 — ребенок 2, т.е. по 1/4 у каждого члена семьи).

Также следует иметь в виду, что в случае приобретения с использованием средств материнского (семейного) капитала жилого помещения, расположенного на земельном участке, при оформлении такого жилого помещения в общую собственность всех членов семьи заключаться должен договор, который содержит, помимо определения долей в праве общей долевой собственности членов семьи и определения размера совместно нажитого имущества супругов, элементы договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка.

Необходимость включения в договор элементов договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка обусловлена отсутствием правовых оснований для направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение земельного участка, так как материнский (семейный) капитал может быть направлен только на приобретение жилого помещения, а также положениями п. 5 ч. 1 ст. 1 и ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации[11] исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

При ответе на третий вопрос следует иметь в виду, что в соответствии с ранее уже упомянутым Обзором объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей. В этой связи указанные лица в силу прямого указания закона уже являются собственниками такого жилого помещения с момента направления средств материнского капитала на его приобретение. Отказ от права собственности влечет переход имущества в категорию бесхозяйных вещей (ст. 225, 235 ГК РФ), в частности обращение их в муниципальную собственность.

С учетом вышеизложенного склоняемся к мнению о невозможности отказа от реализации права по оформлению в общую долевую собственность родителей и детей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала. Однако подобного рода правовая позиция не препятствует совершеннолетнему члену семьи определить принадлежащую ему долю в жилом помещении и подарить ее другому члену семьи.

Литература

1. Макаров О.В. Объекты гражданских прав: настоящее и будущее / О.В. Макаров // Нотариус. 2017. N 5. С. 15 — 17.

Рекомендуется Вам: