«Платили за ипотеку, но в итоге выгнали из квартиры» — как так получилось и что делать другим?

Автор: Горошко Т.

Если внимательный читатель обратится к лентам новостей, то может увидеть очередные громкие новости об ужасах ипотеки, например: "Барнаульская семья выплатила 2,5 млн ипотеки, но ее выгнали из дома"[1], "Россияне осмелели и стали брать очень много ипотеки. И чем больше берут — тем больше жалоб, что выплатить кредит на жилье невозможно"[2], "…ипотечников, испытывающих финансовые и, как следствие, психологические трудности, — миллионы. Интернет-форумы забиты темами "Банк забирает ипотечную квартиру", "Проблема с выплатой кредита", "Ипотека при потере работы" и другими подобными"[3], но так ли все страшно и противоправно, как говорят об этом газеты?

Пожалуй, нужно в самом начале нашей статьи напомнить читателям (вполне вероятно, что среди них есть те, кто не является юристом) о том, что согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Как видно из текста приведенной выше нормы, в российском праве ипотека рассматривается как вид залога. Аналогичная система характерна и для других европейских стран (Беларусь, Украина, Венгрия, Чехия, Югославия и др.). Однако в большинстве стран сохраняется соответствующие правовые институты в их традиционном виде (Германия, Франция, Нидерланды и др.), т.е. ипотека сохраняет свою самостоятельность, хотя и имеет тесную связь с залогом[4].

Следовательно, ипотека не просто способ получения финансирования для приобретения жилья, но и большой объем принимаемых на себя ее получателем долгосрочных (!) обязательств. На примере "барнаульского" кейса (примечание N 1 в нашей статье. — Прим. автора) рассмотрим, какую "работу над ошибками" могут провести другие заемщики и какие советы могу дать им юристы.

Итак, как указывают СМИ, семья приобрела квартиру, воспользовавшись заемными средствами банка, в связи с чем жилье было обременено ипотекой. До какого-то времени все платежи заемщики вносили в срок, но, как говорят, "ничто не вечно под Луной", и у должника возникла необходимость изменить дату внесения платежей по кредитному договору — с начала месяца на его конец. Заемщики обратились в суд, но банк, к слову сказать, не нарушив на данном этапе законодательства, отказал в изменении срока (дат) внесения очередных платежей.

* * *

Напомним, что, как разъяснено в п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре", "в соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Исходя из положений названной нормы Кодекса к существенным условиям кредитного договора относятся условия о сумме кредита, сроке и порядке его предоставления заемщику, размере процентов за пользование кредитом, сроке и порядке уплаты процентов по кредиту и возврата суммы кредита", хотя некоторые эксперты не согласны с данным судебным органом толкованием. Так, например, существует следующая точка зрения: "К существенным условиям кредитного договора с точки зрения закона следует отнести предмет договора и сумму кредита"[5].

Классики российской цивилистики, проанализировав обязанности заемщика и банка по кредитному договора, пришли "…к выводу, что обязательство на стороне заемщика по всякому кредитному договору подразумевает наличие во всех случаях двух непременных обязанностей заемщика: возвратить полученную сумму кредита и уплатить проценты за пользование денежными средствами (включающими вознаграждение кредитора) в порядке и в срок (сроки), предусмотренные кредитным договором"[6].

* * *

Следовательно, у заемщика имелась обязанность вносить платежи в даты, указанные в договоре, однако у банка отсутствовала обязанность изменить указанные даты на основании заявления заемщика.

Итак, банк отказал заемщику во внесудебном изменении срока внесения платежей по кредитному договору, однако последний по неназываемым в многочисленных интервью для СМИ причинам не стал обращаться в суд с требованием об изменении условий договора в судебном порядке, а по собственному усмотрению начал вносить платежи не в согласованную дату, а в удобную для заемщика. Естественно (хотела бы извиниться за возможный цинизм, но чего еще можно было ожидать в такой ситуации? — Прим. автора), банк такое самовольное изменение срока погашения задолженности толковал как нарушение заемщиком его обязательств по погашению кредита и начислял пени. В этой части рассматриваемого кейса "показания", скажем так, заинтересованных лиц сходятся, да и спор имеет сугубо цивилистический характер.

Именно в этой части рассматриваемого спора нелишним, как нам кажется, будет напомнить еще одну законодательную установку:

"По общему правилу если жилье (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору"[7].

Итак, банк, получив несколько платежей с просрочкой, абсолютно законно реализовал свое право на обращение в суд с требованием к заемщику (насколько мы понимаем из материалов СМИ, с требованием об обращении взыскания на заложенной имущество — квартиру).

Однако дальше история из гражданско-правовой становится скорее полукриминальной (или кажется такой из слов заемщиков). По словам заемщиков, действовало решение суда о приостановлении исполнения решения суда об обращении взыскания, но тем не менее квартира все равно была продана банком на торгах, а в один не очень прекрасный день в бывшую квартиру заемщиков вселились новые собственники (или их представители). Полагаю, что, основываясь только на достаточно поверхностных материалах СМИ, проводить глубокий и корректный анализ сложившейся ситуации с уголовно-правовой точки зрения будет некорректно и непрофессионально, поэтому коснемся лишь аспектов, которые могут заинтересовать цивилиста.

Итак, с развитием ипотечного кредитования пропорционально растет количество их невозвратов, а следовательно, и выселения семей из ипотечного жилья. И как бы ни было жалко людей, выплачивавших существенные денежные суммы на протяжении нескольких лет, нужно всегда помнить, что банк не обязан помогать заемщику, а ровно до момента погашения регистрационной записи об ипотеке заемщик в определенном смысле не может чувствовать себя "в своей квартире" и надеяться, что "теперь банк точно не выселит".

Во-вторых, нельзя не напомнить коллегам, занимающимся консультированием физических лиц, в том числе будущих ипотечных заемщиков или, напротив, заемщиков на этапе выселения, о необходимости постоянного напоминания нашим клиентам о 2 важных аспектах:

— необходимости здраво оценивать свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и при такой оценке исходить из пессимистического сценария ("Если должно случиться что-то плохое, то это случится"), а не оптимистического ("Родители помогут", "Зарплату повысят", "Я никогда не буду болеть" и т.п.);

— при возникновении каких-либо проблем с погашением кредитов не ждать, пока "само рассосется", не накапливать снежный ком непогашений или погашений с просрочкой, а как можно быстрее обращаться к юристам для помощи в общении с банками.

* * *

Вот еще один пример увеличений проблем заемщика при невыплате ипотечного кредита. В 2018 году до Верховного Суда РФ (см. Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 5-КГ18-65) дошел спор о взыскании неосновательного обогащения. Ответчицей в споре выступала бывшая заемщица банка, в результате неисполнения кредитного договора которой на квартиру было обращено взыскание, а собственником квартиры стало иное лицо. Однако, несмотря на решение суда о выселении, данная заемщица продолжала проживать в некогда принадлежащей ей квартире, в связи с чем новый собственник обратился в суд с иском о взыскании с нее неосновательного обогащения в размере арендной платы, которую она не вносила. И вот Определением Мосгорсуда по делу N 33-32147/2018 от 04.10.2018[8] требуемое неосновательное обогащение было взыскано.

* * *

В-третьих, полагаю особенно важным доносить до заемщиков информацию о том, что, к сожалению, ни один из факторов, кажущихся исключительным, не является таковым для банка: ни несовершеннолетние дети, ни инвалиды в семье сами по себе не являются "индульгенцией" от выселения из ипотечной квартиры, кредит по которой не погашен.

В-четвертых, если нужно помнить о таком способе сохранить жилье (безусловно, при соблюдении всех необходимых условий и процедур), как объявление заемщика банкротом. Но и здесь консультирующим юристам нужно четко разъяснить клиенту-заемщику в такой трудной ситуации все плюсы и минусы предлагаемого решения проблемы.

Итак, читая очередную историю, возможно, сломленной судьбы выселенных ипотечников, не заплативших по кредиту, юристам, как нам кажется, в первую очередь нужно отключать эмоциональное восприятие, а напротив, нужно сухо и взвешенно проанализировать: что же произошло с правовой точки зрения? Можно ли как-то сейчас помочь?

Если же помощь цивилиста заемщику, как бы печально это ни было, уже не нужна или обратиться (хотя бы за консультацией) нужно уже к специалистам в области уголовного права, как, например, в рассмотренном "барнаульском" деле, то, как нам кажется, нужно проводить "работу над ошибками" для того, чтобы можно было помочь другим заемщикам: на чем акцентировать внимание при их консультировании, с какими требованиями к банку можно обратиться в суд, какие "неожиданные" в отношении заемщика еще могут быть и т.п.

Рекомендуется Вам: