ЮрФак: изучение права онлайн

Защита добросовестного приобретателя жилого помещения

Авторы: Ахметьянова З.А., Опыхтина Е.Г.

Право собственности является конституционным правом и входит в число основных прав и свобод человека и гражданина (ст. 35 Конституции Российской Федерации)[1]. Гражданский кодекс Российской Федерации[2] (далее — ГК РФ), предусматривая специальный способ защиты этого вещного права — виндикацию (ст. 301 ГК РФ), ограничивает ее действие интересами добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). "Статья 302 ГК РФ ограничивает возможности собственника по истребованию его имущества из чужого незаконного владения, когда это имущество находится во владении добросовестного приобретателя"[3].

Еще в начале XX в., анализируя развитие законодательства о защите вещных прав, И.А. Покровский[4] писал, что "последовательное проведение римского принципа создавало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе. Германское начало "Hand muss Hand wahren", напротив, устраняло подобную неуверенность, давая добросовестному приобретателю право бесповоротной собственности…"[5].

Традиционно под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. При этом добросовестность приобретателя основывается на обычной, разумной осмотрительности при ведении своих дел. Как говорили римские юристы, "добросовестность не требует пронырливости доносчика"[6]. Однако, поскольку понятие добросовестного приобретателя является оценочным, разъяснения относительно правового статуса такого участника гражданского оборота можно найти в различных актах судебной практики[7].

Относительно добросовестного приобретателя недвижимого имущества Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца"[8] указал, что в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ и в его конституционно-правовом смысле в правовой системе России таковым является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или исходя из конкретных обстоятельств дела не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых можно узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ государственный реестр должен содержать данные, позволяющие определить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права и основание его возникновения, что должно обеспечить защиту интересов добросовестного приобретателя. Именно с фактом государственной регистрации связывается презумпция принадлежности права собственности на объект недвижимости.

Поскольку жилая недвижимость имеет особое значение в жизни каждого человека (ст. 40 Конституции РФ закрепляет право на жилище), участники гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями, подчиняющимися специальному правовому режиму[9], нуждаются в особой защите. Правовой режим жилых помещений отличается от правового режима нежилой недвижимости и устанавливается помимо ГК РФ Жилищным кодексом Российской Федерации[10] и иными нормативными правовыми актами.

В частности, ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации[11] устанавливает "имущественный иммунитет"[12], так как взыскание по исполнительному документу не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

С вступлением России в Совет Европы обязательными для России стали Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г. (далее — Конвенция) и последующие Протоколы к ней[13]. У добросовестных приобретателей, квартиры которых были истребованы по искам государственных и муниципальных органов под предлогом нарушений правил приватизации[14], появилась возможность обратиться за защитой своих прав в Европейский суд. ЕСПЧ, рассматривая дело по жалобе одной из таких потерпевших, С.М. Гладышевой[15], признал, что Российская Федерация решениями судебных органов по виндикации приобретенной С.М. Гладышевой квартиры нарушила права заявительницы согласно ст. 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. 8 данной Конвенции. Согласно правовой позиции ЕСПЧ "недосмотр властей не может быть оправданием для последующего наказания добросовестного приобретателя собственности властью. Такие ошибки не должны быть устранены за счет заинтересованного лица".

Это решение ЕСПЧ нашло своего рода продолжение в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации по делу N 16-П в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца, которым п. 1 ст. 302 ГК РФ признан частично противоречащим Конституции РФ. В Постановлении (п. 4.1) отмечается, что такой подход согласуется "с позицией Европейского суда по правам человека, по мнению которого, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица (Постановления от 5 января 2000 года по делу "Бейелер (Beyeler) против Италии", от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России"). Данная позиция была положена в основу разрешения Европейским судом по правам человека дел, связанных с истребованием у граждан жилых помещений, поступивших в собственность публично-правовых образований как выморочное имущество (Постановления от 13 сентября 2016 года по делу "Кириллова против России", от 17 ноября 2016 года по делу "Аленцева против России", от 2 мая 2017 года по делу "Клименко против России")"[16].

Изложенное позволяет говорить о том, что происходит некоторое сближение российского права с правом европейских государств в вопросах защиты прав добросовестных приобретателей.

Возвращаясь к отечественному законодательству, заметим, что согласно нормам ст. 68 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"[17], вступающей в силу с 1 января 2020 г., физическое лицо — собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Но право на разовую компенсацию возникает в случае утраты жилого помещения, которое является единственно пригодным для постоянного проживания. Добросовестный приобретатель недвижимости, в том числе жилого помещения, не обладающего имущественным иммунитетом, в случае его истребования собственником не получит компенсации от государства.

Положения действующей в настоящее время нормы ст. 31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[18] признаны Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой эти положения не допускают выплату добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, разовой компенсации, когда по независящим от него причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении вреда, причиненного в результате утраты такого имущества, взыскание по исполнительному документу в течение одного года не производилось, — по мотиву отсутствия оснований для привлечения госоргана к ответственности за незаконные действия (бездействие), допущенные при регистрации[19].

Практика применения вышеуказанной нормы свидетельствует о том, что суды часто не удовлетворяют исковые требования, так как отсутствует определенность в понимании правовой природы соответствующей компенсации, а подзаконный акт, который должен был определить порядок ее выплаты, до сих пор не принят.

В этой части определенный интерес представляет зарубежный опыт, в частности опыт Австралии, где финансовые гарантии обеспечиваются за счет уплаты регистрационного сбора в размере 0,1% от цены сделки, что по сути не является обременительным ни для участников сделки, ни для государства — гаранта прав[20]. Еще И.А. Покровский, анализируя особенности оборота недвижимого имущества в зарубежных государствах, отмечал, что "наибольшего совершенства с точки зрения прочности и подвижности поземельный оборот на недвижимость достигает в знаменитой системе Торренса, принятой в Австралии и распространившейся оттуда на некоторые другие страны (внеевропейские страны)"[21].

Заметим, что в России в целях защиты добросовестных участников гражданского оборота созданы компенсационный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства[22], Фонд консолидации банковского сектора и Фонд консолидации страхового сектора[23] — для защиты прав кредиторов кредитных и страховых организаций. На наш взгляд, целесообразным будет рассмотреть возможность формирования компенсационного фонда и для защиты прав потерпевших при совершении сделок с жилой недвижимостью в России.

В качестве одного из вариантов разрешения проблемы защиты прав добросовестных приобретателей предложен запрет виндикации приватизированного жилого помещения[24]. В частности, предлагается предусмотреть в п. 4 ст. 302 ГК РФ норму о том, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, от добросовестного приобретателя — гражданина, в том числе в случаях, если такое жилое помещение было приобретено безвозмездно или выбыло из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования помимо их воли. Однако такой вариант гарантирует защиту интересов лишь отдельной группы приобретателей жилой недвижимости и, соответственно, не может стать разрешением обозначенной выше проблемы в целом.

Анализ действующих нормативных правовых актов и актов судебной практики показывает, что система государственной регистрации прав недвижимости в России не обеспечивает в полной мере защиту прав добросовестного приобретателя. Думается, что и имеющий место в России переход от конститутивной модели государственной регистрации в отношении недвижимости к декларативной, то есть от системы регистрации сделок к системе регистрации прав, не позволит разрешить в полной мере обозначенную проблему защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости. Решение, полагаем, должно быть комплексным — путем совершенствования системы государственной регистрации недвижимости и создания соответствующего компенсационного фонда для защиты прав добросовестного приобретателя объектов недвижимости.

И в завершение, очень важно помнить о том, что "…чем далее идет время, чем теснее становится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнее обнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании, говоря иначе — потребность в большей "солидаризации" и "социализации"[25].

Литература

1. Ахметьянова З.А. К вопросу об объектах права собственности / З.А. Ахметьянова // Юрист. 2013. N 23. С. 25 — 28.

Также рекомендуется Вам:

2. Панкова В.Е. Международный опыт защиты прав добросовестного приобретателя / В.Е. Панкова // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. N 6. С. 95 — 98.

3. Подшивалов Т.П. Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав / Т.П. Подшивалов // Юрист. 2017. N 5. С. 13 — 15.

4. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. 6-е изд., стер. М.: Статут, 2013. 351 с.

5. Ширвиндт А.М. К вопросу о выбытии вещи из владения собственника помимо его воли в контексте ограничения виндикации / А.М. Ширвиндт // О собственности: Сборник статей к юбилею К.И. Скловского / Сост. М.А. Ерохова. М.: Статут, 2015. С. 334 — 361.

 


[1] Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с учетом поправок от 30.12.2008, 05.02.2014, 21.07.2014) // СЗ РФ. 2014. N 31. Ст. 4398.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (с изм. от 31.01.2018) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

[3] Ширвиндт А.М. К вопросу о выбытии вещи из владения собственника помимо его воли в контексте ограничения виндикации // О собственности: Сборник статей к юбилею К.И. Скловского / Сост. М.А. Ерохова. М.: Статут, 2015. С. 339 — 340.

[4] 7 сентября 2018 г. исполнилось 150 лет со дня рождения выдающегося российского цивилиста — Иосифа Алексеевича Покровского (1868 — 1920). Его труд "Основные проблемы гражданского права" (1916) является большим вкладом в развитие юридической науки. Мысли ученого о праве собственности и защите вещных прав актуальны и могут быть использованы для совершенствования гражданского законодательства на современном этапе развития общества.

[5] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2013. С. 197.

[6] Подшивалов Т.П. Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав // Юрист. 2017. N 5. С. 14.

[7] См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 (с изм. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета. 2010. 21 мая; Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г. URL: www.vsrf.ru; Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 г. URL: www.vsrf.ru и др.

[8] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца" // Российская газета. 2017. 4 июля.

[9] См.: Ахметьянова З.А. К вопросу об объектах права собственности // Юрист. 2013. N 23. С. 28.

[10] Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

[11] Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.

[12] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 г. N 11-П "По делу о проверке конституционности абзаца 2 части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова" // Российская газета. 2012. 12 мая.

[13] Конвенция о защите прав человека и основных свобод ETS N 005 (Рим, 4 ноября 1950 г., с изм. от 11 мая 1994 г.) // СЗ РФ. 1998. N 20. Ст. 2143; 2001. N 2. Ст. 163. Для Российской Федерации Конвенция вступила в силу 5 мая 1998 г. (Федеральный закон от 30 марта 1998 г. N 54-ФЗ "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней" // СЗ РФ. 1998. N 14. Ст. 1514).

[14] Такие иски стали рассматриваться судами общей юрисдикции с 2007 г. Суды отказывали потерпевшим в выплате компенсации или предоставлении другого жилья.

[15] Постановление Европейского суда по правам человека от 6 декабря 2011 г. по делу "Гладышева (Gladysheva) против России". Жалоба N 7097/10 // Бюллетень Европейского суда по правам человека. 2012. N 6.

[16] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца" // Российская газета. 2017. 4 июля.

[17] Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ. 2015. N 29 (часть 1). Ст. 4344.

[18] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

[19] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 4 июня 2015 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина" // Российская газета. 2015. 16 июня.

[20] Панкова В.Е. Международный опыт защиты прав добросовестного приобретателя // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. N 6. С. 97.

[21] Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.

[22] Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ (с изм. от 01.07.2018) "О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков" // СЗ РФ. 2017. N 31 (часть 1). Ст. 4767.

[23] Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 28. Ст. 2790.

[24] См.: проект Федерального закона N 243975-7 "О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)" (внесен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации 8 августа 2017 г.). URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=243975-7 (дата обращения: 12.01.2019).

[25] Покровский И.А. Указ. соч. С. 205.

Рекомендуется Вам: