Опасные заблуждения участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

Автор: Свининых Е.А.

Оглавление

Заблуждение 1. Если проходить военную службу до предельного возраста, средств ЦЖЗ, предоставляемых участнику НИС по договору ЦЖЗ, всегда хватит для полного погашения ипотечного кредита (займа)

1.1. Выбираемая участниками НИС цель заключения договора ЦЖЗ

1.2. Максимальные срок и размер ипотечного кредита (займа), график погашения кредита (займа)

1.3. Причины образования задолженности участников НИС по договорам ипотечного кредита (займа), не покрываемой средствами ЦЖЗ

1.4. Способы ликвидации долга участника НИС по накопленным процентам

Заблуждение 2. При увольнении участника НИС с военной службы и отсутствии у него собственных средств для исполнения обязательств по договорам целевого жилищного займа и ипотечного кредита (займа) для полного погашения задолженности хватит денег, вырученных от реализации предмета ипотеки

Заблуждение 3. В случае если денег, вырученных от реализации предмета залога, не хватит на погашение ЦЖЗ и ипотечного кредита (займа), то долг участника НИС перед кредитором (заимодавцем) прощается

Заблуждение 4. В случае досрочного увольнения участника НИС с военной службы, если у него возникли так называемые положительные основания, проблем с погашением ипотечного кредита (займа) не возникнет, так как при увольнении ему будут выплачены дополнительные денежные средства

Библиографический список

---

Несмотря на то что накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (далее — НИС) функционирует в течение вот уже более десяти лет, ее участники часто плохо представляют возможные проблемы, с которыми они могут столкнуться при погашении целевого жилищного займа (далее — ЦЖЗ) и ипотечного кредита (займа). Формирование ошибочного представления участников НИС о принимаемых на себя долговых обязательствах объясняется недостаточной финансовой грамотностью военнослужащих, слабой разъяснительной работой ответственных должностных лиц воинских частей, в которых участники НИС проходят военную службу[1], а также некомпетентностью консультантов банковских организаций.

Попытаемся развеять некоторые заблуждения, бытующие среди участников НИС. Это поможет им принять взвешенное решение о форме и времени реализации своих прав, а также избежать возникновения непосильного долга.

Заблуждение 1. Если проходить военную службу до предельного возраста, средств ЦЖЗ, предоставляемых участнику НИС по договору ЦЖЗ, всегда хватит для полного погашения ипотечного кредита (займа).

1.1. Выбираемая участниками НИС цель заключения договора ЦЖЗ.

Как известно, в силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (далее — Закон о накопительно-ипотечной системе) каждый участник НИС не менее чем через три года его участия в НИС имеет право на заключение с ФГКУ "Росвоенипотека" договора ЦЖЗ в целях уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу).

В большинстве случаев участники НИС выбирают именно вышеназванный вариант реализации права на получение ЦЖЗ. Ведь если срок участия в НИС не очень продолжительный, то размер накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника НИС, как правило, недостаточен для приобретения жилого помещения без привлечения собственных или заемных денежных средств. Если же срок участия в НИС продолжительный, то заемные средства привлекаются участником НИС в целях приобретения жилого помещения с лучшими характеристиками, пусть и по большей цене.

1.2. Максимальные срок и размер ипотечного кредита (займа), график погашения кредита (займа).

Согласно ч. 5 ст. 14 Закона о накопительно-ипотечной системе ЦЖЗ предоставляется на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу) в соответствии с графиком погашения этого кредита (займа), определенным соответствующим договором, а также на досрочное полное (частичное) погашение кредита (займа). При этом в Законе о накопительно-ипотечной системе прямо не определены максимальные срок и размер ипотечного кредита (займа). При расчете этих величин за основу принимаются предельные размер и срок ЦЖЗ, так как погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу) осуществляется за счет средств ЦЖЗ.

Предельный размер ЦЖЗ не может превышать общую сумму расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения на день предоставления ЦЖЗ (ч. 4 ст. 14 Закона о накопительно-ипотечной системе). При этом под расчетным суммарным взносом понимаются накопительные взносы, поступающие из федерального бюджета и учитываемые на именном накопительном счете участника за период военной службы участника НИС до наступления законодательно установленного предельного возраста пребывания его на военной службе, соответствующего присвоенному воинскому званию (без учета дохода от инвестирования) (п. 9 ст. 3 Закона о накопительно-ипотечной системе). Если после наступления законодательно установленного предельного возраста пребывания участника НИС на военной службе он заключает новый контракт о прохождении военной службы, то к этой сумме добавляются средства накоплений для жилищного обеспечения, подлежащих учету на именном накопительном счете участника НИС до окончания срока нового контракта. Однако по общему правилу при определении размера ЦЖЗ за основу принимается установленный в ст. 49 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе" от 28 марта 1998 г. N 53-ФЗ предельный возраст пребывания участника НИС на военной службе, соответствующий присвоенному воинскому званию.

Таким образом, ипотечный кредит (заем) предоставляется до достижения участником НИС предельного возраста пребывания на военной службе. Вместе с тем допускается пролонгация договора ипотечного кредита (займа). Такая возможность предусмотрена утвержденным в декабре 2018 г. Стандартом предоставления ипотечного кредита (займа) участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих[2] (далее — Стандарт 2018 г.). Согласно п. п. 8 и 9 Стандарта 2018 г. максимальный срок ипотечного кредита (займа) может быть установлен не только до достижения участником НИС предельного возраста пребывания на военной службе, но и (или) до окончания срока нового контракта о прохождении военной службы, заключенного участником НИС после наступления установленного федеральным законом предельного возраста пребывания его на военной службе. Максимальный срок может быть увеличен до достижения участником НИС возраста 50 лет по соглашению между кредитором (заимодавцем) и участником НИС.

Максимальный размер ипотечного кредита (займа) рассчитывается таким образом, чтобы средств ЦЖЗ хватило на погашение кредитных (заемных) обязательств. До 2019 г. за основу для расчетов принимались положения ч. 2 ст. 5 Закона о накопительно-ипотечной системе. В соответствии с ними размер накопительного взноса на одного участника НИС устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на год внесения накопительного взноса в размере не менее чем накопительный взнос, полученный путем индексации фактически начисленного и перечисленного накопительного взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции, предусмотренного прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на очередной год. При составлении графика погашения кредита (займа) на годы, следующие за годом выдачи кредита (займа), учитывалась будущая индексация накопительного взноса. Однако прогноз мог не оправдаться, а в 2016 и 2017 гг. размер накопительного взноса не увеличивался (не индексировался)[3].

Динамика увеличения накопительного взноса на одного участника НИС

Год	Сумма взноса, руб.	Увеличение накопительного взноса по сравнению с предыдущим годом, %
2005	37 000	—
2006	40 600	9,72
2007	82 800	103,94
2008	89 900	8,57
2009	168 000	86,87
2010	175 600	4,52
2011	189 800	8,08
2012	205 200	8,11
2013	222 000	8,18
2014	233 100	5
2015	245 880	5,48
2016	245 880	0
2017	260 141	5,79
2018	268 465,6	3,2
2019	280 009,7	4,3

1.3. Причины образования задолженности участников НИС по договорам ипотечного кредита (займа), не покрываемой средствами ЦЖЗ.

Как уже отмечалось в военно-правовой литературе, до 2019 г. график погашения ипотечного кредита (займа), как правило, составлялся таким образом, что на начальном этапе погашения ипотечного кредита (займа) основная часть ежемесячного платежа, поступавшего от ФГКУ "Росвоенипотека", направлялась на уплату процентов по договору ипотечного кредита (займа), и лишь незначительная часть — на погашение основной суммы долга[4]. В результате ошибки в прогнозе увеличения размера ежегодного накопительного взноса фактическая величина ежемесячного платежа от ФГКУ "Росвоенипотека" могла быть менее величины, заложенной в графике погашения ипотечного кредита (займа). Как следствие, замедлялся темп погашения основной суммы долга, а вместе с этим начинался рост разницы между запланированными в графике и фактическими величинами подлежащих уплате процентов. Эта разница именуется накопленными процентами.

Кроме того, долг по накопленным процентам мог стать следствием ошибки в прогнозах при составлении графика погашения ипотечного кредита с так называемой плавающей ставкой. Данная ставка рассчитывалась по формуле:

r = g + m, где

• "индексируемая" часть (g) — ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ЦБ России), публикуемая ЦБ России на сайте: http://www.cbr.ru, либо ставка MosPrime;
• "фиксированная" часть (m) — маржа, являющаяся фиксированной величиной на протяжении всего срока кредита[5].

Кредиты с "плавающей" ставкой выдавались участникам НИС до 2015 г. В определенные годы вместо планируемого понижения ставки рефинансирования она, наоборот, увеличивалась, что влекло возникновение долга по процентам.

Как следует из содержания договоров ипотечного кредита (займа), в случае недостаточности ежемесячного платежа, поступившего от ФГКУ "Росвоенипотека" в последний месяц погашения ипотечного кредита (займа), для полного расчета по кредиту в связи с образовавшимся долгом по накопленным процентам эта задолженность подлежит погашению за счет собственных средств участника НИС.

Согласно отчетности открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее — ОАО "АИЖК") (с 2018 г. — АО "ДОМ.РФ") общая сумма долга, которая легла на плечи участников НИС из-за недостаточного увеличения размера накопительного взноса, в 2016 г. составила 28,6 млрд руб. В 2018 г. величина задолженности сократилась до 19,9 млрд руб. в результате направления в ОАО "АИЖК" единовременного платежа от ФГКУ "Росвоенипотека" в размере 2,6 млрд руб. Этот платеж был осуществлен за счет накоплений участников НИС[6]. По состоянию на 30 июня 2018 г. оценочная сумма задолженности, которая к дате окончания договоров ипотечного кредита (займа) (2018 — 2033) не будет покрыта платежами ФГКУ "Росвоенипотека", составила 26 972 млн руб.[7]

В период с 2015 по 2018 гг. были приняты меры по устранению причин образования задолженности участников НИС по ипотечным кредитам (займам). Во-первых, была прекращена практика заключения договоров ипотечного кредита (займа) с "плавающей" ставкой. Вместо нее стала применяться фиксированная ставка. Во-вторых, Стандарт 2018 г. установил единые требования и условия предоставления участнику НИС ипотечного кредита (займа). В п. п. 5 — 7 Стандарта 2018 г. закреплено, что погашение ипотечного кредита (займа) осуществляется ежемесячными аннуитетными платежами, фиксированными на весь срок предоставления ипотечного кредита (займа). Размер такого платежа составляет 1/12 размера накопительного взноса на одного участника НИС. Допускается увеличение размера ежемесячного аннуитетного платежа за счет собственных средств участника НИС, но не более чем на 25%.

1.4. Способы ликвидации долга участника НИС по накопленным процентам.

Очевидно, что участники НИС стали невольными заложниками в ситуации с образованием долга перед кредитором (заимодавцем) по договорам ипотечного кредита (займа). НИС ориентирована на использование для погашения ипотечного кредита (займа) средств ЦЖЗ, предоставленных участнику НИС по договору ЦЖЗ. Закон о накопительно-ипотечной системе, как и Федеральный закон "О статусе военнослужащих" от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ, не содержит указаний о необходимости привлечения в этих целях собственных средств участника НИС.

Варианты решения возникшей проблемы перечислены в Рекомендациях участников совместного заседания Комитета Совета Федерации по обороне и безопасности, Комитета Совета Федерации по социальной политике и Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам на тему "О состоянии и проблемах накопительно-ипотечной системы кредитования военнослужащих"[8]. Так, указываются следующие меры:

1) дополнительная индексация размера накопительного взноса, позволяющая осуществить частичное досрочное погашение ипотечных кредитов (займов) участников НИС, имеющих прогнозную задолженность;

2) продолжение работы по проведению частичного досрочного погашения ипотечных кредитов (займов) участников НИС за счет их инвестиционного дохода;

3) нормативное закрепление возможности направления средств ЦЖЗ на рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов (займов);

4) предоставление ФГКУ "Росвоенипотека" права участвовать в рефинансировании и выкупе ранее выданных ипотечных кредитов (займов);

5) создание условий, позволяющих кредитным организациям, участвующим в НИС, снижать процентную ставку по ипотечным кредитам (займам) для военнослужащих, в том числе за счет возобновления действия программы ЦБ России по предоставлению ипотечных кредитов (займов) под залог закладных, оформленных по указанным кредитам;

6) начисление упущенного инвестиционного дохода военнослужащим, несвоевременно включенным в НИС;

7) подготовка проекта федерального закона, направленного на регулирование предельного размера процентной ставки по ипотечным кредитам (займам) участников ЖС.

Часть указанных мер уже реализована.

Во-первых, с 2018 г. накопительные взносы на одного участника НИС вновь стали индексироваться. Однако представляется преждевременным говорить о том, что размер индексации позволяет осуществить частичное досрочное погашение ипотечных кредитов участников НИС, имеющих прогнозную задолженность.

Во-вторых, осуществляется работа по проведению частичного досрочного погашения ипотечных кредитов участников НИС за счет их инвестиционного дохода. В марте — мае 2017 г. ФГКУ "Росвоенипотека" перечислило полученный за 2016 г. инвестиционный доход вместе со всеми имеющимися на именных накопительных счетах остатками в банки в счет частичного досрочного погашения ипотечных кредитов (займов). В 2018 г. доходы от инвестирования также были направлены на ликвидацию "долговых хвостов" и частичное досрочное погашение ипотечных кредитов (займов).

Заметим, что размер инвестиционных доходов, направляемых на частичное досрочное погашение ипотечных кредитов (займов), мог бы быть больше, однако этому препятствует дефицит бюджетных средств на накопительные взносы. В 2017 г. он увеличился на 23 013,5 млн руб. и по состоянию на 1 января 2018 г. составил 53 801,6 млн руб.[9]

В-третьих, в ноябре 2018 г. были внесены изменения[10] в Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" от 15 мая 2008 г. N 370. В результате появилась возможность предоставления участнику НИС ЦЖЗ для рефинансирования (перекредитования) ранее полученного (предоставленного) ипотечного кредита (займа).

Однако рефинансирование не позволит решить существующую проблему долга по накопленным процентам полностью. Так, при снижении ставки по ипотечному кредиту на два-три процентных пункта и ее фиксации на уровне 9 — 9,5% годовых процедура рефинансирования позволит полностью погасить 23,6 тыс. кредитов с задолженностью до 100 тыс. руб., 19,4 тыс. кредитов с задолженностью от 100 тыс. руб. до 500 тыс. руб. и 17,4 тыс. кредитов с суммой долга более 500 тыс. руб. Что касается оставшихся 39 тыс. кредитов, предоставленных участникам НИС по "плавающей" процентной ставке, то снижение процентов по ним до 9 — 9,5% годовых позволит полностью погасить кредит при условии увеличения срока займа на пять лет только тем, у кого сумма задолженности менее 500 тыс. руб. С теми, у кого долг больше, ситуация сложнее: к окончанию срока службы такие участники НИС могут рассчитаться с банками только при условии вложения собственных средств[11].

Помимо вышеуказанных мер, ОАО "АИЖК" были приняты меры по сдерживанию "плавающих" ставок по ипотечным кредитам (займам), выданным в 2007 — 2014 гг.[12] Так, для снижения остатка задолженности было принято решение осуществить адресную поддержку и ограничить в 2017 — 2018 гг. предельный размер "плавающей" ставки.

Заблуждение 2. При увольнении участника НИС с военной службы и отсутствии у него собственных средств для исполнения обязательств по договорам целевого жилищного займа и ипотечного кредита (займа) для полного погашения задолженности хватит денег, вырученных от реализации предмета ипотеки.

В случае увольнения участника НИС с военной службы до погашения ЦЖЗ и ипотечного кредита (займа) он по общему правилу должен погасить эту задолженность за счет собственных средств.

Из данного правила есть два исключения.

Первое исключение связано с досрочным увольнением участника НИС с военной службы, если у него возникли так называемые положительные основания. Под ними мы понимаем основания, предусмотренные п. п. 1, 2 и 4 ст. 10 Закона о накопительно-ипотечной системе:

1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, составляет 20 лет и более;

2) увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет 10 лет и более:

а) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе;

б) по состоянию здоровья — в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе;

в) в связи с организационно-штатными мероприятиями;

г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе;

3) увольнение военнослужащего по состоянию здоровья — в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным к военной службе.

В вышеперечисленных случаях с участника НИС слагается обязанность возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом (Минобороны России в лице ФГКУ "Росвоенипотека". — Прим. авт.) суммы по договору ЦЖЗ (ч. 2 ст. 15 Закона о накопительно-ипотечной системе). Однако оставшуюся задолженность по договору ипотечного кредита (займа) участник НИС обязан погасить за счет собственных средств.

Второе исключение связано с возникновением у некоторых участников НИС, уволенных с военной службы, права на получение денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника (далее — дополнительные денежные средства) (п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона о накопительно-ипотечной системе).

Дополнительные денежные средства могут быть использованы для погашения ипотечного кредита (займа).

Право на получение дополнительных денежных средств предоставлено участникам НИС, досрочно уволенным с военной службы, если у них возникли вышеуказанные "положительные" основания (ч. 2 ст. 4 Закона о накопительно-ипотечной системе), за исключением тех участников НИС, общая продолжительность военной службы которых, в том числе в льготном исчислении, составляет 20 лет и более (п. 3 ст. 10 Закона о накопительно-ипотечной системе). В случае исключения участника НИС из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим право на получение указанных средств предоставлено членам его семьи.

Если оба исключения из вышеназванного общего правила отсутствуют, то участник НИС должен погасить ипотечный кредит (заем) за счет собственных средств. Что касается погашения ЦЖЗ, то его особенности определены в ст. 15 Закона о накопительно-ипотечной системе. Так, по общему правилу в случае увольнения участника НИС с военной службы он обязан возвратить ежемесячными платежами в срок, не превышающий 10 лет, только суммы, выплаченные уполномоченным федеральным органом по договору ЦЖЗ. Однако в случае увольнения участника НИС по основаниям, предусмотренным подп. "д" — "з", "л" и "м" п. 1, подп. "в" — "е.2" и "з" — "л" п. 2 ст. 51 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе", начиная со дня увольнения по ЦЖЗ начисляются также проценты по ставке, установленной договором ЦЖЗ. Суммы начисленных процентов участники НИС обязаны уплатить в уполномоченный федеральный орган (Минобороны России в лице ФГКУ "Росвоенипотека". — Прим. авт.) также в виде ежемесячных платежей в срок, не превышающий 10 лет.

Таким образом, в большинстве случаев при досрочном увольнении с военной службы участник НИС обязан погасить ЦЖЗ и ипотечный кредит (заем) за счет собственных средств. При этом размер долга может быть весьма значительным.

Для иллюстрации обратимся к примеру из судебной практики. Так, как следует из одного судебного постановления, размер ЦЖЗ, предоставленного участнику НИС, составлял 1 012 417 руб. 71 коп., а ипотечного кредита — 2 200 000 руб. (ставка по кредиту — 10,5%, срок — 17 лет 10 месяцев). Через 1 год и 10 месяцев после заключения соответствующих договоров участник НИС был досрочно уволен с военной службы. На момент начала судебного разбирательства размер задолженности перед ФГКУ "Росвоенипотека" составил 1 756 689 руб. 36 коп. (в том числе 1 584 177 руб. 71 коп. — сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной ФГКУ "Росвоенипотека", 163 303 руб. 22 коп. — сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ России 8,25% в период со дня увольнения с военной службы и до дня предъявления иска, 9 208 руб. 43 коп. — пени в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки). Сумма задолженности перед банком составила 3 195 427 руб. 75 коп. (в том числе 2 199 881 руб. 96 коп. — основной долг, 218 383 руб. 43 коп. — проценты за пользование кредитом, 7 162 руб. 36 коп. — пени).

При этом в соответствии с экспертным заключением рыночная стоимость заложенной квартиры составила 2 583 880 руб., а ее первоначальная продажная цена была определена судом в размере 2 067 104 руб. (80% рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика (подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке))[13].

Можно с высокой долей вероятности предположить, что в рассмотренном примере средств, вырученных от реализации предмета ипотеки на публичных торгах, не хватит для полного погашения задолженности бывшего участника НИС. В этой ситуации требования кредитора будут удовлетворяться из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)), для чего на предмет залога (ипотеки) будет обращено взыскание. Как правило, в этих случаях применяется общий судебный порядок обращения взыскания путем предъявления соответствующего иска залогодержателя к залогодателю.

Порядок реализации предмета ипотеки при обращении на него взыскания закреплен на законодательном уровне. Следует подчеркнуть, что, хотя участник НИС является собственником предмета ипотеки, он не может самостоятельно продать его. Напомним, что в силу п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору ЦЖЗ в соответствии с Законом о накопительно-ипотечной системе, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации жилое помещение считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице Минобороны России (ФГКУ "Росвоенипотека"), предоставившей ЦЖЗ на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). Согласно п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем (т.е. в нашем случае — участником НИС. — Прим. авт.) другому лицу лишь с согласия залогодержателя. Даже если согласие залогодержателя будет получено, то реализовать предмет ипотеки будет крайне сложно, так как ипотека не прекращена. Дело в том, что при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу обременение права собственности в форме ипотеки сохраняется (ст. 38 Закона об ипотеке).

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, осуществляется путем продажи с публичных торгов. В свою очередь, в соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на предмет ипотеки по решению суда с установлением начальной продажной цены заложенного имущества.

Если первые публичные торги не состоялись, то согласно ст. 58 Закона об ипотеке в течение 10 дней после их объявления несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, то не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, как правило, снижается на 15% (п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке).

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке). Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Заблуждение 3. В случае если денег, вырученных от реализации предмета залога, не хватит на погашение ЦЖЗ и ипотечного кредита (займа), то долг участника НИС перед кредитором (заимодавцем) прощается.

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 334 ГК РФ, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Возникает вопрос, как быть, если собственного имущества у бывшего участника НИС недостаточно для погашения ЦЖЗ и (или) ипотечного кредита? В этой ситуации бывший участник НИС вправе, а в большинстве случаев обязан прибегнуть к процедуре банкротства[14]. Если гражданин признается банкротом с последующей реализацией имущества, то у него появляется возможность полностью освободиться от непосильных долговых обязательств, которые он объективно не способен погасить. Как отмечается в средствах массовой информации, в настоящее время в арбитражных судах многих субъектов Российской Федерации рассматриваются дела о банкротстве бывших участников НИС, однако до процедуры реализации имущества и списания долгов дошли единицы[15].

В п. 2 ст. 213.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ (далее — Закон о банкротстве) определены условия, при одновременном наличии которых гражданин вправе подать заявление о признании его банкротом. Во-первых, должны иметь место обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что гражданин не в состоянии исполнить денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок. Во-вторых, гражданин должен отвечать признакам неплатежеспособности и (или) признакам недостаточности имущества.

Пунктом 1 ст. 213.4 Закона о банкротстве на гражданина возложена обязанность в течение 30 рабочих дней с даты выявления соответствующего обстоятельства обратиться с заявлением о банкротстве, если размер его обязательств перед кредиторами составляет более 500 тыс. руб. и удовлетворение требований одного (или нескольких) кредиторов сделает невозможным исполнение денежных обязательств в полном объеме перед другими кредиторами. За неисполнение этой обязанности Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (ч. 5 ст. 14.13) предусмотрена административная ответственность: на правонарушителя налагается штраф в размере от 1 тыс. до 3 тыс. руб.

Заблуждение 4. В случае досрочного увольнения участника НИС с военной службы, если у него возникли так называемые положительные основания, проблем с погашением ипотечного кредита (займа) не возникнет, так как при увольнении ему будут выплачены дополнительные денежные средства.

Как уже было отмечено выше, у некоторых участников НИС, уволенных с военной службы, возникает право на получение дополнительных денежных средств[16].

Предельный размер указанных средств ограничен законодателем: он не может превышать расчетный размер денежных средств, которые мог бы накопить участник НИС в период от даты предоставления дополнительных денежных средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении могла бы составить 20 лет (без учета дохода от инвестирования) (п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона о накопительно-ипотечной системе). Из этого следует, что если общая продолжительность военной службы уволенного участника НИС превышает 20 лет, то дополнительных денежных средств он не получит. Кроме того, выданных дополнительных денежных средств может не хватить для погашения ипотечного кредита (займа)[17].

Следует также обратить внимание на проблему своевременного получения дополнительных денежных средств. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о наличии случаев выплаты этих средств с нарушением нормативно установленного трехмесячного срока со дня поступления соответствующего заявления (рапорта) участника НИС или члена его семьи. При этом суды занимают позицию, согласно которой нарушение указанного срока не является основанием для взыскания с федеральных органов исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, убытков, связанных с начислением банком процентов за просрочку бывшим участником НИС платежей по кредитному договору. По мнению судов, исполнение обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов по нему должно осуществляться бывшим участником НИС за счет собственных средств, а не за счет дополнительных денежных средств, что свидетельствует об отсутствии причинно-следственной связи между действиями (бездействием) обязанного федерального органа и возникшими убытками[18].

Библиографический список:

1. Воробьев Е.Г. Информационно-разъяснительная работа о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: возникновение, состояние и перспективы развития / Е.Г. Воробьев // Право в Вооруженных Силах — Военно-правовое обозрение. 2015. N 12. С. 44 — 56.

2. Назарова И.С., Шеншин В.М. Совместное банкротство супругов — бывших участников накопительно-ипотечной системы: отсутствие четкого правового регулирования и неоднозначность судебной практики / И.С. Назарова, В.М. Шеншин // Право в Вооруженных Силах — Военно-правовое обозрение. 2018. N 6. С. 35 — 43.

3. Свининых Е.А. Особенности кредитного договора, заключаемого участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих / Е.А. Свининых // Право в Вооруженных Силах — Военно-правовое обозрение. 2012. N 3. С. 25 — 32.

4. Шеншин В.М. Актуальные вопросы банкротства бывших участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих / В.М. Шеншин // Право в Вооруженных Силах — Военно-правовое обозрение. 2016. N 6. С. 38 — 44.

5. Шеншин В.М., Шныров А.Е. Законодательство о накопительно-ипотечной системе требует совершенства / В.М. Шеншин, А.Е. Шныров // Право в Вооруженных Силах — Военно-правовое обозрение. 2017. N 1. С. 27 — 32.

Рекомендуется Вам: