Хостелы как жилье — анализ споров

Автор: Белозеров А.

В настоящей статье будет дан обзор судебной практики по спорам, которые связаны с размещением хостелов в жилых помещениях. Актуальность темы вызвана тем, что в настоящий момент в Государственной Думе Российской Федерации прошел два чтения законопроект N 876688-6, запрещающий размещение гостиниц в жилых помещениях.

Для начала рассмотрим положения законодательства, которые регулируют назначение жилых помещений, а также проведем анализ, можно ли исходя из назначения жилых помещений размещать в них хостелы.

Первое, что нам говорит Жилищный кодекс, что жилые помещения предназначены для проживания (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Вроде бы хостелы тоже предназначены для проживания людей. Но далее (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) говорится о том, что предпринимательскую деятельность и профессиональную деятельность в жилых помещениях можно осуществлять только в случае, если она не нарушает прав других жильцов. К разрешенным видам деятельности можно отнести в качестве примера оказание репетиторских услуг, юридических услуг, размещение небольших мастерских (но стоит помнить, что промышленные производства запрещено размещать).

В Жилищном кодексе Российской Федерации не предусмотрен четкий перечень разрешенных видов деятельности в жилом помещении, однако на этот счет есть позиция Верховного Суда Российской Федерации (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). Верховный Суд говорит о том, что разрешена научная, творческая, адвокатская и иная деятельность. При этом размещение офисов и складов категорически запрещается. Также Верховный Суд РФ дублирует положения законодательства и постановляет, что иное использование жилого помещения (не для проживания) не должно мешать соседям и нарушать их права.

Чем же вызвано рассмотрение законопроекта о запрете хостелов в жилых помещениях? Если рассматривать судебную практику (она будет проанализирована ниже), то суды и так запрещали размещение хостелов в жилых помещениях, считая, что это нарушает права других жильцов. Возможно, законодатель решил просто закрепить норму о запрете в законодательстве, дополнительно обеспечив законодательную защиту жителей многоквартирных домов. Что касается шума средств массовой информации по поводу того, что запрет хостелов вызовет резкое повышение цен на гостиничные услуги, то по факту, если законопроект будет принят, ничего не изменится. Недовольные соседи в большинстве случаев и так добивались запрета хостелов. Стоит также отметить, что речь не идет о полном запрете хостелов. И речь не идет о запрете хостелов в многоквартирных домах. Законопроект говорит лишь о том, что гостиницы нельзя будет размещать в жилых помещениях. Но жилое помещение можно перевести в нежилое, есть соответствующая процедура, поэтому хостелы никуда не исчезнут.

Хотелось бы также отметить, что законопроект не детализирует именно запрет хостелов, в законопроекте говорится о запрете размещения гостиниц в жилых помещениях, но законодательство относит хостелы к разновидности гостиниц, поэтому в этой статье под запретом размещения гостиниц будет пониматься и запрещение размещения хостелов в том числе.

Перейдем теперь к рассмотрению судебных споров, касающихся хостелов.

Как уже было сказано выше, суды встают на сторону жильцов, а не на сторону собственников хостелов. В чем же тогда польза рассмотрения указанной судебной практики? Дело в том, что хостелы размещаются в многоквартирных домах и в нежилых помещениях, а претензии у жильцов все равно имеются и жильцы активно подают иски о запрете деятельности хостелов. Кроме того, есть небольшой процент судебных решений, где суды встают на сторону собственников хостелов.

Для начала рассмотрим случаи, в которых суды запрещали размещать хостелы.

I. Апелляционное определение Московского городского суда от 12.07.2018 по делу N 33-30470/2018.

Обстоятельства дела: прокурор обратился в пресненский районный суд города Москвы с заявлением о возложении обязанности на ответчика использовать жилое помещение в соответствии с его назначением. Прокурор в данном случае защищал интересы неопределенного круга лиц — жильцов многоквартирного дома. Жилое помещение использовалось в качестве хостела. Пресненский районный суд г. Москвы удовлетворил заявление прокурора. Московский городской суд оставил апелляционную жалобу ответчиков без удовлетворения, а решение без изменения.

Суд, принимая указанный судебный акт, обратил внимание на следующее:

1) в ходе проверки (чья была проверка, не указано, скорее всего, на место выезжали представители прокуратуры) было установлено, что в жилом помещении проживает несколько лиц;

2) в Интернете при поисковом запросе имеются сведения, что всем желающим сдается помещение в качестве хостела, размещена информация об оплате, организации, условиях проживания;

3) хостел организовал наниматель жилого помещения, однако собственник жилого помещения знал, что жилое помещение будет использоваться в качестве хостела, однако мер по предотвращению использования жилья в качестве гостиницы не принимал;

4) собственник жилого помещения в ходе судебного процесса не возражал против удовлетворения заявления прокурора, пояснив, что не знала ничего об организации хостела;

5) в отношении жилого помещения имеется возможность заключать договора найма и поднайма, однако это не должно нарушать прав иных жильцов;

6) гостиницы не относятся к жилому фонду;

7) была нарушена учетная норма жилой площади на одного человека;

8) размещение организаций в жилых помещениях не допускается;

9) при функционировании хостела нарушались требования санитарного, пожарного и антитеррористического законодательства.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Пресненского районного суда г. Москвы законно и обоснованно, представленных прокурором доказательств достаточно для удовлетворения его заявления.

II. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2018 по делу N 33-20633/2018.

Обстоятельства дела: прокурор обратился в суд с заявлением о признании бездействия незаконным, потребовав запретить использовать жилое помещение в качестве гостиницы. Исковое заявление было подано в защиту неопределенного круга лиц — жильцов многоквартирного дома. Хамовнический районный суд удовлетворил заявление прокурора, ответчиками была подана апелляционная жалоба. Суд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы, обратив внимание на следующее:

1) в ходе проверки жилого помещения было обнаружено, что в квартире проживает 15 резидентов и нерезидентов РФ, фактически жилое помещение используется как бюджетная гостиница, имеется 6 изолированных комнат;

2) информация о гостинице распространяется в сети Интернет;

3) имеются нарушения санитарно-эпидемиологического, пожарного и антитеррористического законодательства;

4) в материалы дела представлены договоры о посуточной сдаче комнат внаем;

5) доводы ответчиков, что они не являются субъектами предпринимательства, были отвергнуты судом, так как фактически было установлено, что предпринимательская деятельность осуществлялась, пускай и без регистрации.

На основании изложенного апелляционная инстанция оставила решение Хамовнического районного суда без изменения, а апелляционную жалобу ответчиков без удовлетворения.

III. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2019 по делу N 33-7156/2019.

Обстоятельства дела: несколько жильцов многоквартирного дома обратились в суд с иском к собственнику хостела с требованием обязать использовать жилое помещение по назначению, наложить запрет на использование жилого помещения в качестве гостиницы, хостела и т.д.

Требования судом были удовлетворены. Собственник хостела подал апелляционную жалобу в Московский городской суд, однако жалобу суд не удовлетворил.

Суд указал следующее:

1) жилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности допускается только в случаях, если права жильцов при этом не нарушаются;

2) были нарушения прав граждан, которые выразились в несоблюдении режима тишины в ночное время;

3) были нарушения санитарно-эпидемиологического, пожарного и антитабачного законодательства;

4) гостиницы не относятся к жилому фонду;

5) доводы ответчиков, что они имеют право сдавать внаем жилое помещение, признаны судом не заслуживающими внимания, так как было установлено, что жилье предоставляется для временного проживания.

На основании изложенного Московский городской суд оставил решение Гагаринского районного суда в силе и без изменений.

Подытожив эту часть обзора судебных споров, можно сделать следующие выводы:

1) и без принятия закона о запрете размещения гостиниц в жилых помещениях суды выносили решения о запрете их размещения;

2) в первую очередь внимание уделяется нарушениям санитарно-эпидемиологического, пожарного и антитеррористического законодательства. Практически всегда такие нарушения имеются;

3) суды указывают, что гостиницы не входят в жилой фонд, и, даже если ответчики не зарегистрированы в качестве субъектов предпринимательской деятельности, суд смотрит на факты и квалифицирует такую деятельность как предпринимательство в сфере гостиничного бизнеса;

4) ситуация осложняется еще тем, что, как правило, истцами выступают либо прокурор, либо несколько жителей многоквартирного дома. Проблем с доказательной базой у них не бывает, так как прокуратура всегда проводит перед судом проверки хостелов, а жильцам не составляет труда собрать свидетельские показания.

Что же делать в такой ситуации? Выход есть, но он связан с финансовыми затратами и определенными неудобствами. Прежде чем размещать хостел в многоквартирном доме, необходимо переоборудовать жилое помещение в нежилое. В таком случае жильцам и прокуратуре будет значительно сложнее добиться закрытия хостела через суд.

Для примера рассмотрим судебное решение, в котором суд встал на сторону собственников хостела.

IV. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2018 по делу N 33а-6074/2018.

Обстоятельства дела: житель многоквартирного дома обратился в суд с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы с иском признания разрешения в переводе помещения из нежилого в жилое незаконным, мотивировав это тем, что наличие хостела в нежилом помещении будет нарушать его права.

Пресненский районный суд отказал в удовлетворении заявления. Московский городской суд оставил решения суда первой инстанции в силе.

Судом было учтено следующее:

1) законодательство предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое;

2) на момент судебного разбирательства в нежилом помещении хостел еще отсутствовал;

3) предусматривалось, что нежилое помещение будет использоваться в качестве хостела, однако обязанности соблюдать права жильцов многоквартирного дома с собственника нежилого помещения никто не снимал, более того, собственник обязался соблюдать эти права;

4) каких-либо реальных фактов нарушения прав жильцов выявлено не было к моменту рассмотрения заявления в судебном процессе.

Какие выводы следуют из этого судебного решения? В первую очередь необходимо отметить, что, прежде чем создать и организовать хостел, собственник помещения перевел его из жилого в нежилое. Во-вторых, несмотря на то что помещение переведено в нежилое, это не означает, что постояльцы хостела могут нарушать права жильцов. В любом случае хостел должен соответствовать требованиям законодательства (санитарно-эпидемиологическому, пожарному, антитеррористическому, жилищному, антитабачному). Данное решение также показало, что в многоквартирном доме вполне реально организовать хостел, но необходимо заранее предусмотреть возможные проблемы. Многие жильцы недовольны хостелами, и очень высока вероятность, что они пойдут в суд или прокуратуру. Поэтому лучше заранее побеспокоиться о соблюдении законодательства и прав жильцов многоквартирного дома.

В случае если вы уже перевели жилое помещение в нежилое и разместили или планируете разместить в нем хостел, можно дать следующие рекомендации:

1) хостел должен соответствовать ГОСТам, СНиПам, пожарному законодательству и т.д.;

2) необходимо проверять, кто заселяется в хостел, не стоит хостел предоставлять для нелегальных иммигрантов;

3) постояльцев хостела необходимо под роспись знакомить с правилами пребывания в хостеле и на его территории (не шуметь в ночное время, не курить, не распивать спиртные напитки, выкидывать мусор в мусорные контейнеры и т.д.);

4) при переводе помещения в нежилое необходимо учесть, чтобы в виде использования нежилого помещения было указано, что таким видом является гостиница и/или хостел.

Для того чтобы не быть голословными, приведем пример судебного дела, в котором руководитель хостела пытался обжаловать штраф за нарушение миграционного законодательства (ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ). В судебном акте размер штрафа не указан, однако в ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ минимальный размер штрафа для юридических лиц указан в размере 400 тысяч рублей.

Судебный акт: решение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 7-14120/2018.

Обстоятельства дела: хостел размещал у себя иностранных граждан. В одном из таких случаев руководство хостела не сообщило о прибытии иностранца в миграционный орган. Сотрудником МВД был составлен акт о привлечении к административной ответственности из-за нарушения миграционного законодательства, хостел был привлечен к ответственности по ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ. Руководство хостела попыталось обжаловать акт о привлечении к административной ответственности через суд, однако суд жалобу не удовлетворил. Далее последовала апелляционная жалоба, которая также осталась без удовлетворения. Суд обратил внимание на следующее:

1) со стороны миграционного органа нет подтверждения, что хостел уведомил миграционный орган о пребывании иностранного гражданина;

2) срок уведомления о прибытии иностранца составляет один рабочий день. В указанный срок уведомление в миграционный орган не поступило;

3) факт нарушения подтверждают фотоматериалы, акт проверки сотрудника МВД, письменные пояснения руководителя хостела и письменные пояснения иностранного гражданина;

4) каких-либо доказательств того, что у хостела не имелось возможности уведомить миграционный орган о прибытии иностранца, представлено в судебный процесс не было;

5) тот факт, что обязанность уведомить миграционный орган о прибытии иностранных граждан возложена на руководителя организации, не может являться основанием для освобождения юридического лица от штрафа.

Таким образом, кроме того, что могут последовать судебные иски от жильцов, при организации хостела есть риск назначения крупных административных штрафов за несоблюдение законодательства. Также стоит отметить, что, как правило, в КоАП РФ предусмотрена ответственность как для юридического лица, так и для должностного лица организации, это не считается двойной ответственностью, так как формально подразумевается, что субъекты ответственности разные.

В заключение хотелось бы отметить следующее. Сейчас формально закон напрямую не запрещает ведения предпринимательской деятельности в жилых помещениях. Но суды толкуют законодательство не в пользу собственников хостелов и гостиниц. После принятия законопроекта не имеет смысла размещать в жилых помещениях гостиницы, это будет являться прямым нарушением жилищного законодательства. Представленный анализ судебной практики показал, что фактически законодатели закрепляют сложившуюся судебную практику на уровне законодательства, хостелы и ранее запрещали размещать в жилых помещениях в многоквартирных домах.

Рекомендуется Вам: