ЮрФак: изучение права онлайн

Самовольное строительство – судебная практика ВС РФ и арбитражных судов. Социальные самострои

Автор: Наумова О.

Оглавление

Практика Верховного Суда РФ

О признании строения самовольной постройкой и приведении земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования (Определение ВС РФ от 10.01.2019 N 305-ЭС18-18641)

О признании права собственности на объект нежилого назначения – склад (Постановление 15-го Арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018 N 15АП-8990/2018)


ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

Обратимся к рассмотрению практики арбитражных судов по спорам, связанным с самовольным строительством объектов капитального строительства. В отличие от судов общей юрисдикции, рассматривающих дела подобной категории, арбитражные суды рассматривают по большей части вопросы самовольного строительства объектов нежилого назначения, что, конечно, влияет на принятие итоговых судебных актов.

Сразу необходимо отметить, что практика по последним изменениям (от 03.08.2018) в ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке еще только начинает формироваться – начиная с 01.09.2018 дел, дошедших до ВС РФ по рассматриваемому нами вопросу, немногим больше 100, основная часть из них не принята к рассмотрению в судебном заседании Судебной коллегией ВС РФ по тем или иным основаниям, в частности, в большинстве своем – за доказанностью факта самовольной постройки.

Рассмотрим самые интересные и актуальные споры по самовольному строительству с различными предметами требований, дошедшие до ВС РФ после вступления в силу последних изменений ст. 222 ГК РФ, в которых были найдены материальные и/или процессуальные нарушения при принятии решений нижестоящими инстанциями.

О ПРИЗНАНИИ СТРОЕНИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ И ПРИВЕДЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СООТВЕТСТВИЕ С ВИДОМ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ ОТ 10 ЯНВАРЯ 2019 Г. N 305-ЭС18-18641)

Департамент городского имущества города Москвы (далее – ДГИ ГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы (далее – АС ГМ) с иском к Обществу с вышеуказанными требованиями.

Решением Арбитражного суда Московской области (далее – АС МО), оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда (далее – 9 ААС) и Постановлением Арбитражного суда Московского округа (далее – АС округа), в удовлетворении иска отказано.

Материалами дела установлено, что общество является собственником жилого дома. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок также принадлежит ответчику на праве собственности. Спорный объект недвижимости представляет собой двухподъездный, четырехэтажный с подвальным этажом дом площадью застройки 240 кв. м и используется в качестве гостиницы.

ДГИ ГМ в обоснование заявленных требований указал, что объект обладает признаками многоквартирного дома, а вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, для индивидуального жилищного строительства и объект размещен при отсутствии разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако в материалы дела не представлено заключение уполномоченного органа о проведенной экспертизе проектной документации, результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации; не представлены и доказательства того, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций руководствовались ст. 222 ГК РФ и исходили из отсутствия оснований для признания принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости самовольной постройкой. При этом суды установили, что спорный объект построен в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.

Департамент обращает внимание, что в соответствии со сведениями, содержащимися в ГРН (государственном реестре недвижимости), спорный земельный участок имеет назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Между тем на данном земельной участке располагается 4-этажная гостиница, назначение – специализированный жилой фонд. Заявитель полагает, что гостиница не относится к жилым помещениям и разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.

Поскольку доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения по существу в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

На момент написания настоящей статьи рассматриваемое дело не имеет итогового акта Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в открытом доступе и, возможно, еще не рассмотрено коллегией.

Однако уже сейчас можно сделать определенные промежуточные выводы по данному делу:

1. Признак ст. 222 ГК РФ о разрешенном использовании земельного участка, которому должна соответствовать возведенная постройка, указан первым, а значит, законодатель изначально определил его одним из главных признаков, при несоблюдении которого объект капитального строительства может быть признан самовольным.

2. В случае если разрешенное использование земельного участка указано как индивидуальное жилищное строительство, нельзя на таком участке возводить объекты капитального строительства, не отвечающие признакам ИЖС.

3. Необходимо понимать, что к объектам капитального строительства, являющимся источником дохода в предпринимательской деятельности и возведенным в нарушение законодательно установленного порядка, государство обоснованно имеет повышенное внимание.

4. Такие объекты недвижимости не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.

О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ – СКЛАД (ПОСТАНОВЛЕНИЕ 15-ГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 6 ИЮЛЯ 2018 Г. N 15АП-8990/2018)

Общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к администрации города о признании права собственности на склад. Иск основан на том, что истцом при отсутствии выданного разрешения на строительство возведен объект недвижимости, в связи с чем обществу необходимо признать на него право собственности.

Также рекомендуется Вам:

Решением Арбитражного суда Ростовской области в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что спорный объект является самовольной постройкой, суд установил, что спорный объект не нарушает прав и охраняемых законом интересов граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом подтверждено отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, что следует из заключения эксперта. Однако судом установлено, что за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец обратился уже после окончания незаконно произведенных строительных работ, в связи с чем действия истца квалифицированы судом как недобросовестное поведение, направленное на обход административного порядка, установленного действующим законодательством.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истец дважды обращался за получением разрешения на строительство, то есть принимал надлежащие меры для легализации постройки, но суд первой инстанции не оценил обоснованность такого отказа.

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником земельного участка общей площадью 3 150 кв. м, о чем в ЕГРН имеется соответствующая регистрационная запись о праве. Согласно градостроительному плану земельный участок расположен в зоне производственной, коммерческой и деловой активности и согласно основному виду разрешенного использования на данном участке разрешено размещать производственные здания, помещения, складские здания, бытовые помещения, нежилые помещения.

Для улучшения и оптимизации своей производственной деятельности Общество приняло решение возвести на принадлежащем ему земельном участке объект капитального строительства – складское помещение площадью 150 кв. м. По заказу истца была подготовлена соответствующая проектная документация и подано необходимое заявление в Департамент архитектуры и градостроительства о получении разрешения на строительство (далее – Департамент).

Департамент в ответ направил отказ в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, в котором указал, что Обществом не представлены необходимые материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, с обозначением места размещения объекта, подъездов и проходов к нему; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям; проект организации строительства объекта).

Далее Общество подготовило проект организации строительства по спорному объекту, а также все иные необходимые документы, указанные в отказе Департамента, и повторно обратилось за выдачей разрешения на строительство.

Однако Департамент снова направил отказ в выдаче разрешения на строительство спорного объекта капитального строительства, в котором указал, что строительство спорного объекта начато без получения разрешений на строительство и, поскольку положениями ст. 51 ГрК РФ не предусмотрена выдача разрешений на строительство самовольно строящихся капитальных объектов, Департамент не вправе выдать необходимое разрешения.

Истцом при отсутствии выданного разрешения на строительство был возведен объект недвижимости, а именно склад общей площадью 144,8 кв. м. Как указывает истец, спорный объект соответствует действующим строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарно-техническим нормам и правилам, что следует из соответствующего заключения эксперта. Общество, полагая, что отсутствие разрешения на строительство при возведении объекта недвижимости не является основанием для отказа в легализации постройки, обратилось в суд с иском о признании права собственности.

По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции верно указал, что в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является в том числе строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Исходя из анализа содержания ст. 222 ГК РФ в совокупности с нормами ГрК РФ можно сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить разрешение на строительство на вновь создаваемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

(Окончание следует)

Рекомендуется Вам: