Проблемы определения критериев разумного срока для сноса аварийного дома

Автор: Матиящук С.В.

Осуществление и защита жилищных прав собственников жилых (нежилых) помещений, расположенных в аварийных и ветхих домах, нередко напрямую зависят от фактора времени. Однако юридическое значение имеет не сам по себе процесс течения времени, а его отдельные этапы, именуемые сроками. Несмотря на значимость и важность сроков, жилищным законодательством не урегулированы отношения по определению порядка и сроков предъявления требования о сносе аварийного дома, равно как и по определению разумного срока, предоставляемого собственникам для его сноса. Несомненно, отсутствие указанных правил в законе порождает противоречивую правоприменительную практику.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом местного самоуправления к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежат изъятию жилые и нежилые помещения в аварийном доме.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2009 г.[1], определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц является компетенцией органа местного самоуправления. При этом следует учитывать, что такие решения органа местного самоуправления могут быть оспорены гражданами в суде.

При решении вопроса о том, может ли суд принять решение об установлении определенного срока для сноса аварийного дома, складывается неоднозначная судебная практика. Так, в одном случае судьи указывают, что определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, является компетенцией органа местного самоуправления и суд не вправе выйти за пределы своих полномочий, что означало бы подмену судом своими действиями деятельности муниципального органа, что противоречит принципу разделения власти и самостоятельности ветвей власти (ст. 10 Конституции РФ)[2].

В другом случае суды придерживаются противоположной позиции. Например, заявлен иск о признании бездействия органа местного самоуправления незаконным и возложении обязанности по предъявлению требования к собственникам о сносе дома. Как усматривается из материалов дела, органом местного самоуправления не принимаются меры по предъявлению к собственникам жилых помещений требования о сносе дома, признанного аварийным и подлежащим сносу.

Удовлетворяя иск об обязании предъявить требование к собственникам о сносе дома, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что с момента признания спорного дома аварийным и подлежащим сносу прошло несколько лет, а собственникам жилых помещений не было направлено требование о сносе дома, все разумные сроки предъявления такого требования истекли.

Доводы апелляционной жалобы администрации города об изменении решения суда в части срока сноса дома судебная коллегия вышестоящей инстанции отклонила в силу того, что указание в жалобе на исключительную компетентность администрации по определению срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, является необоснованным, поскольку в случае бездействия органа местного самоуправления суд вправе установить такой срок самостоятельно. При этом установленный судом первой инстанции срок в шесть месяцев является разумным и объективно достаточным по смыслу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ для сноса дома собственниками помещений в спорном доме[3].

Данный пример наглядно иллюстрирует следующий факт: неустановление органом местного самоуправления указанного срока противоречит требованиям абз. 2 п. 49 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, создает правовую неопределенность, что, безусловно, нарушает права собственников многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что отселение лиц из многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, является последним этапом перед сносом аварийного дома, а установление сроков отселения путем вынесения распоряжения органом местного самоуправления является обязательным. Кроме того, признание многоквартирного жилого дома аварийным является юридическим фактом, на основании которого у органа местного самоуправления возникает обязанность предъявления собственникам жилых и нежилых помещений в доме требования о самостоятельном сносе аварийного дома в разумный срок.

Порядок и сроки предъявления требования о сносе дома законодателем не урегулированы, равно как и определение разумного срока, предоставляемого собственникам для сноса аварийного дома. Таким образом, предъявление требования о сносе аварийного дома и определение разумного срока для исполнения такого требования в силу закона отнесены к усмотрению органа, принявшего решение о признании в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. При этом срок, устанавливаемый для сноса дома, должен соответствовать разумности, соблюдая права граждан на сохранность их жизни и здоровья.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 г., само по себе решение органа местного самоуправления об установлении срока сноса аварийного дома не предполагает произвольное, не основанное на объективных данных, определение срока сноса такого дома, а имеет своей целью последующее переселение граждан, проживающих в аварийном и подлежащем сносу доме, в другие благоустроенные жилые помещения.

Однако на практике очень сложно определить критерии разумного срока. Следует обратить внимание на тот факт, что не только сама формулировка, установленная в названии соответствующей статьи, но и обстоятельства, учитываемые при определении разумного срока, носят оценочный характер. И поэтому под разумным сроком понимается период времени, обычно необходимый для совершения действия, предусмотренного ст. 32 ЖК РФ. К этому следует добавить, что разумность срока может иметь отличие даже и для одинаковых мероприятий, связанных со сносом аварийного многоквартирного дома. Это отличие может возникать из-за внешних обстоятельств. При одних обстоятельствах разумным сроком для сноса аварийного дома будет один период, а при других обстоятельствах для тех же самых действий разумным сроком может быть признан иной период. Поэтому в правоприменительной практике выработан подход, согласно которому к оценке разумного срока и органы местного самоуправления, и суды должны подходить с учетом условий исполнения такого решения, другими словами, установление разумного срока зависит от обстоятельств, связанных со сносом конкретного многоквартирного дома.

Необходимо учитывать, что срок должен быть достаточным не только для принятия собственниками решения о самостоятельном сносе аварийного дома, но и для фактического осуществления данного мероприятия. Таким образом, при исчислении разумного срока следует брать период со дня принятия решения о сносе аварийного дома до дня фактического его исполнения. Определяя по своему усмотрению продолжительность срока для сноса аварийного жилого дома, органы местного самоуправления должны ориентироваться на следующие критерии:

— достаточность и эффективность действий, связанных с временным и постоянным переселением жильцов аварийного дома;

— опасность для здоровья и жизни людей при пребывании в аварийном здании;

— общая продолжительность осуществления физического сноса объекта капитального строительства.

При установлении соблюдения разумного срока большое значение имеет такой критерий, как опасность для здоровья и жизни людей при пребывании в аварийном здании.

Хотелось бы обратить внимание на то, что практика применения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ весьма обширна, а выводы, сделанные как органами местного самоуправления, так и судами, представляют особый интерес. В результате обобщения правоприменительной практики, сложившейся вокруг ст. 32 ЖК РФ, были выявлены следующие подходы к определению разумного срока.

Так, по одному из дел ответчик, действуя в соответствии со своими полномочиями, признав жилой дом аварийным, установил при этом срок для его сноса до 30 декабря 2028 г., чем, по мнению суда, поставил под угрозу жизнь и здоровье граждан. Как усматривается из материалов дела, при установлении срока для сноса жилого дома администрацией города не в полной мере были учтены износ дома, заключение эксперта и существующая опасность его обрушения, так как дальнейшая эксплуатация дома и проживание в нем граждан создавали реальную угрозу для их жизни и здоровья, а также для жизни и здоровья иных лиц. При указанных обстоятельствах суд находит требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в части признания установленного срока сноса аварийного дома незаконным[4].

Существуют случаи, когда суды указывают на конкретный период времени как на разумный, по их мнению, срок для исполнения соответствующего решения. По одному из дел истец возражал в апелляционной жалобе против того, что суд отказал в удовлетворении требования о признании разумным сроком для принятия решения собственниками о сносе дома периода в один месяц, что срок исполнения решения о сносе аварийного дома, указанный судом (не более чем три года), является неразумным. Областной суд с доводом заявителя жалобы не согласился и указал, что в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия, выразившегося в непредставлении в установленный срок заключения о признании дома аварийным и подлежащим сносу и распоряжения об отселении жильцов данного дома, неуказании в распоряжении сроков отселения, неустановлении разумного срока для изъятия земельного участка для муниципальных нужд, о признании разумным сроком для принятия решения собственниками о сносе дома периода в один месяц отказано правомерно, поскольку спорный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен разумный срок, но не более чем три года, для предъявления к собственникам помещений в указанном выше доме требования о его сносе, что не противоречит требованиям действующего законодательства[5].

Согласно позиции судов вышестоящих инстанций определение того, какой срок для исполнения решения о сносе аварийного дома является разумным, составляет прерогативу суда, а не сторон. Последние лишь могут высказывать свое мнение относительного того, какой именно срок должен быть принят за разумный[6].

Неправильным представляется определение разумного срока органом местного самоуправления, данное в следующем деле. Ответчик предъявил собственникам аварийного дома требование о его самостоятельном сносе, в котором срок для исполнения решения составлял 30 дней. Как справедливо указал истец, данный срок является неразумным, поскольку даже не гарантирует своевременного получения гражданами требований, отправленных заказными письмами[7].

Судебная практика изобилует примерами дел, в которых суды проявляют весьма здравые и взвешенные подходы при применении положений ст. 32 ЖК РФ. Например, Администрация Копейского городского округа Челябинской области не предпринимала действий, предусмотренных ч. 10 ст. 32 ЖК РФ: истцу как собственнику нежилого помещения в указанном доме не направила требование о его сносе или реконструкции в разумный срок и, соответственно, не предприняла действий по изъятию земельного участка для муниципальных нужд. Как отметил суд первой инстанции, с момента признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу прошло значительное время, квартиры в указанном доме освобождены, так как все жильцы расселены. При этом следует учитывать, что нежилое помещение истца находится на первом этаже аварийного многоквартирного жилого дома и самостоятельное осуществление его сноса без сноса всего дома невозможно[8].

Данный пример наглядно иллюстрирует, что снос многоквартирного дома собственниками фактически возможен лишь в отношении частных домов при отсутствии муниципальной собственности и условии наличия достаточных денежных средств у собственников для осуществления мероприятий по сносу многоквартирного дома.

В жилищном праве, как и в гражданском праве, понятие "разумный срок" рассматривается как чисто оценочная категория. И как следствие, бессмысленно пытаться придать термину "разумный срок" точное значение.

Устанавливать чрезвычайно длительные сроки, даже несмотря на необходимость проведения собственниками большого количества мероприятий, недопустимо, поскольку речь идет об аварийных жилых домах, где существует явная опасность для здоровья и жизни граждан. За этот период могут произойти необратимые последствия, так как в результате чрезвычайной ситуации указанный дом, разрушаясь, может не только причинить вред жильцам дома, окружающим и неопределенному кругу лиц, но и прекратить свое существование как объект недвижимости, что, в свою очередь, приведет к нарушению прав жильцов, в том числе и тех, кто имеет право на выкуп принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ. Таким образом, разъяснение понятия "разумность" в целом остается на уровне признания субъективной оценки судьи, рассматривающего дело[9].

Подводя итог, хотелось бы отметить следующее. Оценивать разумную продолжительность срока для самостоятельного сноса собственниками аварийного дома следует как органам местного самоуправления, так и судам, которые впоследствии будут рассматривать требования заинтересованных лиц, учитывать такие обстоятельства, как:

— достаточность и эффективность действий, связанных с временным и постоянным переселением жильцов аварийного дома;

— опасность для здоровья и жизни людей при пребывании в аварийном здании;

— общая продолжительность осуществления физического сноса объекта капитального строительства.

 

Литература

 

1. Халфина Р.О. Договор в английском гражданском праве / Отв. ред.: П.Е. Орловский. М.: Изд-во АН СССР, 1959. 319 с.

2. Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства / С.В. Сарбаш. М.: Статут, 2005. 634 с.

Рекомендуется Вам: