Апарт-отели: правовой статус и состояние рынка в России

Авторы: Погодина И.В., Манохин В.С.

Современный гостиничный бизнес в России развивается с достаточным отставанием от других стран. Одним из доказательств этого является довольно слабо организованный рынок апарт-отелей в нашей стране.

Апарт-отель представляет собой тип отеля, который предлагает апартаменты с самообслуживанием, а также обычные гостиничные услуги. Термин этот появился довольно давно: по данным Оксфордского словаря, в 1960-е гг., и происходит от испанского "Apartotel", названия компании, специализирующейся на этом типе размещения, либо от сочетания apartamento — квартира и отель[1]. При этом в европейских языках есть небольшой спор по поводу написания слова (например, "Aparthotel" или "apartotel").

В России апартаменты — это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Они продаются в административных зданиях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы. В литературе дается такое определение апарт-отеля — это гостиница, состоящая из квартир разного класса (номеров квартирного типа) с возможностью их аренды и набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой[2].

Российское законодательство не дает легального определения понятиям "апартамент", "апартамент-отель" или "апарт-отель". Однако в ряде актов описаны отдельные признаки такого помещения, из которых можно сформулировать определение[3]. Например, "апартамент" выделен в Порядке классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями, утвержденном Приказом Минкультуры России от 11 июля 2014 г. N 1215, как номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой и спальни) с кухонным уголком.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) не содержит упоминания об апартаментах. Апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, квартиры, правовой статус которых определен п. 3 ст. 16 ЖК РФ.

Минкультуры России выступило с инициативой закрепить разделение отелей по разновидностям, одной из которых и выступает апарт-отель. В результате был принят Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в целях совершенствования правового регулирования предоставления гостиничных услуг и классификации объектов туристской индустрии" от 5 февраля 2018 г. N 16-ФЗ, который закрепил отличительные черты апарт-отелей, утвердил классность и категоризацию гостиниц, способы аккредитации и правила оценки. Данный Закон вступил в силу с 1 января 2019 г.

В настоящее время рынок апарт-отелей России развивается активно, но пока сравнения с европейскими странами не выдерживает. Появление рассматриваемого вида гостиниц было обусловлено потребностью в новой разновидности арендного жилья. Апартаменты от привычных номеров в отелях отличаются тем, что больше похожи на небольшие квартиры со всеми удобствами. При этом стоимость номера в апарт-отелях в развитых странах приблизительно на 20% ниже, чем обычного арендного жилья. Они обеспечены развитой внутренней инфраструктурой (уборка, техническое обслуживание номеров).

Недостатками изучаемой разновидности недвижимости является то, что согласно действующему законодательству апартаменты признаются нежилыми помещениями, т.е. в них невозможно оформить постоянную регистрацию. Подобную проблему уже пытался решить Минстрой России в 2017 г., выступив с инициативой законопроекта, который, во-первых, выделил понятие "апартаменты", а во-вторых, обозначил условия перехода нежилого помещения в эту категорию с дальнейшей возможностью распространения на нее норм ЖК РФ, однако данный законопроект не был принят. Следует сказать, что его принятие повлияло бы на рост цен и развитие данного рынка[4].

Особенно активно новый вид гостиниц развивается в Санкт-Петербурге и Москве как самых инвестиционно выгодных регионах.

История рассматриваемого вида помещений восходит к доходным домам XIX в. Интересно, что история развития Северной столицы свидетельствует, что в конце XIX — начале XX в. Петербург строился, прежде всего, как город доходных домов. Именно они составляют основную часть так называемой рядовой застройки в историческом центре, которая до сих пор формирует атмосферу Петербурга[5]. Справедливо будет заключить, что в настоящее время наблюдается возрождение бизнеса доходных домов в России. Именно их и относят к специализированным предприятиям индустрии гостеприимства — апарт-отелям.

Стоимость апарт-отелей в городах-столицах разнится: в Санкт-Петербурге стоимость проживания в апарт-отеле приблизительно составляет среднюю цену между однокомнатной квартирой и гостиницей, в Москве же по ценам апарт-отели находятся в ценовой категории гостиниц среднего класса (рис. 1). Связано это с тем, что объем предложения на рынке до сих пор низок, поэтому апарт-отели еще не способны в достаточной степени конкурировать с устоявшимися формами аренды.

Рис. 1. Сравнение стоимости проживания, руб/мес.[6]

При анализе рынка апарт-отелей, как правило, опираются на показатели городов-миллионников (Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и др.). Business Planner провело исследование, в котором выделило основные показатели рынка апартаментов в России на основе анализа рынка крупнейших городов. Помимо цены за аренду, Business Planner также затронуло такой показатель, как средняя площадь апартаментов (от 42 до 53 кв. м). Интересно, что городом с самой низкой стоимостью апарт-отелей признана Казань[7].

В настоящее время активно привлекаются в данную сферу инвесторы. При рекламе апартаментов делается упор на то, что апартаменты можно как сдавать и получать за это денежные средства, так и жить в них самостоятельно. Причем после постройки можно заключить договор с управляющей компанией, которая займется обслуживанием квартиры-номера, что облегчит работу в случае необходимости сдачи жилья. Однако можно осуществлять данную деятельность без заключения договора, а также самостоятельно решать, в каких целях использовать площадь (жилье или офис).

Для европейского рынка характерно то, что финансовые продукты, предлагаемые банками, минимальны в контексте, когда процентная ставка Европейского центрального банка составляет 0%. Это мотивирует инвесторов искать альтернативы, которые помогут получить прибыль и сохранить сбережения. При этом рынок недвижимости является довольно интересным объектом инвестирования, особенно в южных странах в связи с кризисом, пережитым в последние годы. Апарт-отели довольно привлекательны для инвесторов.

Продвижением апарт-отелей на рынке, как правильно, занимается управляющая компания. Ей необходимо создать устойчивые условия как для лиц, которым необходимым пассивный доход, так и для активных предпринимателей. Для первой категории разработан специальный договор, напоминающий банковский депозит, т.е. клиент претендует на фиксированную сумму средств каждый месяц, однако прибыль будет невысокой[8].

Нельзя не отметить определенные минусы, которые заставляют инвесторов сомневаться в эффективности вложений в апартаменты в России.

Во-первых, порой апарт-отели строятся в районах, в которых слабо развита инфраструктура. Очевидно, что востребованность помещений в них зависит от места их нахождения.

Во-вторых, до сих пор ведутся дискуссии насчет того, являются ли апартаменты жилым недвижимым имуществом. Пока, как считает А. Жиров, они не подпадают под определение жилого имущества, на апартаменты может быть наложен арест в любом случае, независимо от того, единственное это имущество или нет[9].

Существует ли возможность запросить налоговый вычет при покупке апартаментов — также обсуждаемый вопрос. Это третья проблема, на которую хотелось бы указать. С одной стороны, налоговый орган расценивает такие номера как отдельные квартиры, однако точную характеристику им также не дает.

В-четвертых, еще более серьезной проблемой является строительство зданий с апартаментами с нарушением законодательства. Так, нередки случаи, когда здания с апартаментами, предназначенными для постоянного проживания, размещаются в рекреационных зонах. Пользуясь нормой ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщики возводят здания с апартаментами как туристические объекты, продавая затем отдельные помещения в таких зданиях или отчуждая долю в праве собственности[10].

Уже более десяти лет наблюдается тенденция, когда большинство туристов при выборе средства размещения предпочитают индивидуальное жилье коллективному. Например, Е.Г. Людкевич приводит данные 2009 г. по соотношению между этими двумя типами размещения: 59,4% итальянских туристов предпочли индивидуальное жилье, 44,3% — коллективное[11].

Сегодняшние гостиницы квартирного типа имеют структуру современного отеля, развиваются по законам предприятий гостиничного бизнеса, предлагают посетителям широкий спектр услуг. По предположениям специалистов, в ближайшие годы широкое развитие получат малые частные апарт-отели в центральной части больших городов и малые апарт-отели в курортных и игровых зонах. Подобная разновидность гостиниц уже нашла свое место в экономике зарубежных стран: она пользуется популярностью в США и Германии, так как представляет все удобства квартиры и сервис гостиниц[12].

Для развития рассматриваемой сферы важно продолжить законодательную деятельность, создавая нормы, которые бы регулировали правовое положение апартаментов и их владельцев, способствуя притоку инвестиций в данный сегмент рынка. Помимо правового решения указанных выше проблем, представляется, что необходимо дать возможность владельцу апартаментов перевести их в разряд жилых помещений при желании проживания на постоянной основе.

Интересен опыт административного регулирования апарт-отелей за рубежом.

Так, эксплуатация квартир для отпуска в Испании подлежит строгому регулированию со стороны администраций, как местных, так и региона, в котором находится собственность. В качестве общего правила выступает норма, согласно которой необходимо внести туристическое жилье в специальный реестр. Во многих случаях потребуется согласие сообщества владельцев (в случае многоквартирных домов), необходимо застраховать ответственность. Эксплуатация таких объектов будет облагаться пятью различными налогами: НДС, налогом на доходы, налогом на имущество, налогом на недвижимость, туристическим тарифом[13].

Следует заметить, что для современной Испании характерна борьба против распространения туристических квартир. Например, Валенсийские кортесы весной 2018 г. внесли поправки в Закон о туризме, предоставляющие городским советам широкий диапазон маневров для регулирования деятельности по сдаче квартир туристам, объемы которой растут с головокружительной скоростью. В самом городе Валенсии туристические квартиры уже ограничены нижними этажами[14].

Указанные изменения связаны с проблемами, которые порождает быстрое развитие онлайн-платформ на рынке жилья, с ростом цен на покупку и аренду. El Pais в мае 2018 г. сообщила, что Барселона — город с самым большим предложением туристических квартир в Испании, где жители больше всего страдают от переоборудования жилых домов, закрыла в прошлом году около тысячи этажей и наложила штрафы в размере 600 000 евро на Airbnb и Homeaway. С 2012 г. по всей Каталонии Генералитет собрал четыре миллиона евро штрафов за туристические апартаменты. Андалусия обязывает владельцев с 2016 г. регистрировать дома в базе данных[15].

Таким образом, в европейских странах начали активно регулировать деятельность по сдаче туристам частного жилья в аренду. При этом уровень регулирования — местный или региональный. В России пока недостаточно базового регулирования рассматриваемой проблемы. Очевидно, что создание устойчивой системы апарт-отелей благосклонно скажется на посещении иностранными лицами России, так как их платежеспособность высока и подобные номера со всеми удобствами для них привычны. Для населения это позволило бы открыть категорию среднеценового арендного жилья, включающую в себя дополнительные услуги (уборка, технический сервис и т.д.).

Литература

1. Богданова Ж.А. Особенности налогообложения в мини-гостиницах / Ж.А. Богданова // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. 2017. N 3(40). С. 43 — 47.

2. Жиров А. Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики / А. Жиров // Жилищное право. 2011. N 12. С. 47 — 58.

3. Людкевич Е.Г. Туризм в Италии в 2009 — 2010 гг. / Е.Г. Людкевич // Туризм: право и экономика. 2010. N 4. С. 21 — 26.

4. Невмержицкий В.Л. Апартаменты. отличие от квартир / В.Л. Невмержицкий // Управление инновациями: теория, методология, практика. 2016. N 16. С. 100 — 105.

5. Полиди Т.Д. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики / Т.Д. Полиди, Т.К. Байкова, Е.В. Игуменов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 4. С. 60 — 74.

6. Семенихин В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство, риелторская деятельность / В.В. Семенихин. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2016. 406 с.

7. Худякова Т.А. Инновационные форматы гостиничного бизнеса: реалии и перспективы устойчивого развития / Т.А. Худякова // Известия ТулГУ. Экономические и юридические науки. 2013. N 5-1. С. 101 — 108.

Рекомендуется Вам: