Защита владения жилым помещением

Автор: Климанова Д.Д.

В действующем Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ, Кодекс) под владением понимается правомочие по осуществлению права на вещь, а также добросовестное давностное владение. Проект федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — проект) предполагает включение института владения и владельческой защиты в гражданское законодательство наряду с уже существующими институтами права собственности, ограниченных вещных прав, добросовестного давностного владения.

Предполагаемые изменения предопределяют актуальность темы защиты владения. Однако особенно актуальной тема становится применительно к жилым помещениям, так как посредством этого объекта права реализуются не только частные имущественные интересы, но и неимущественный интерес, а именно закрепленное в п. 1 ст. 40 Конституции РФ право на жилище.

Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира и ее часть, а также комната. Отметим, что проект содержит изменение перечня помещений, которые относятся к жилым. Так, в соответствии с п. 1 ст. 298.2 проекта к жилым помещениям относятся только квартира и комната.

Согласно п. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищными правами признаются права на жилище, его безопасность и неприкосновенность, недопустимость произвольного лишения жилища, а также другие права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством. К жилищным отношениям ЖК РФ относит отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Таким образом, право владения жилым помещением является жилищным правом, вытекающим из отношения по владению жилым помещением.

Статья 11 ЖК РФ устанавливает две формы юрисдикционной защиты жилищных прав, в частности права владения жилым помещением, а именно защиту в судебном порядке и защиту посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления (в административном порядке). Также предусмотрена неюрисдикционная форма защиты — самозащита владения[1].

Защита владения жилыми помещениями осуществляется согласно положениям гражданского законодательства, так как ЖК РФ непосредственно не устанавливает способов защиты владения, а содержащаяся в подп. 6 п. 3 ст. 11 ЖК РФ норма имеет бланкетный характер. Эта норма предписывает правило, в соответствии с которым к защите жилищных прав применимы указанные ГК РФ способы защиты гражданских прав. Защитить владение жилым помещением в судебном порядке можно при помощи виндикационного иска и иска, предусмотренного п. 2 ст. 234 ГК РФ (иска о защите добросовестного давностного владения).

Конструкция виндикационного иска в том случае, если объектом защиты выступает жилое помещение, с недавних пор имеет одну существенную особенность[2]. Помимо предусмотренных ГК РФ условий ограничения виндикации[3] в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П содержится условие о том, что публично-правовым образованием (которое не предприняло в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению права собственности на жилое помещение) не может быть истребовано выморочное жилое помещение, приобретенное по возмездному договору добросовестным приобретателем (который полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности).

ЖК РФ не содержит каких-либо норм, запрещающих, ограничивающих или изменяющих нормы ГК РФ о приобретении права собственности на жилые помещения по приобретательной давности. Конструкция иска о защите добросовестного давностного владения не содержит каких-либо особенностей в случае, если объектом этого иска является жилое помещение. Важно отметить, что проектом разграничиваются понятия "добросовестное приобретение" и "приобретательная давность"[4]. Статья 242 проекта посвящена приобретательной давности[5]. Разработчики проекта устранили фигуру добросовестного давностного владельца. На месте этого субъекта, согласно проекту, образуется два новых: добросовестный приобретатель и приобретатель для давности. На необходимость ликвидации признака добросовестности указывалось в доктрине[6] и обращалось внимание разработчиками Концепции[7]. Необходимо также отметить, что в доктрине высказана критика приведенных выше положений проекта[8]. В отношении жилых помещений в доктрине указаны следующие аргументы в пользу введения на законодательном уровне отмеченных поправок, касающихся приобретательной давности: 1) граждане, которые приобрели жилые помещения без соблюдения установленной законом формы договора (например, по расписке) и произвели оплату по договору, посредством планируемого к введению в ГК РФ института приобретательной давности смогут признать право собственности на эти жилые помещения[9]; 2) появится возможность разрешить ситуации, когда договор купли-продажи жилого помещения утерян и его невозможно восстановить[10].

Позволим себе выразить несогласие с положительными оценками предложений по модернизации института добросовестного давностного владения. Считаем, что для современного гражданского оборота является опасным исключение признака добросовестности из признаков приобретательной давности, потому что лицо, которое владеет вещью на протяжении длительного периода времени недобросовестно, не должно иметь право становиться собственником вещи. Обратное положение проложит дорогу к многочисленным злоупотреблениям и мошенничеству на практике. Не выдерживают критики и аргументы о пользе изменения института добросовестного давностного владения для защиты владения жилыми помещениями, так как в перечисленных ситуациях (когда нарушена форма договора купли-продажи или когда договор утерян) управомоченное лицо может защитить свои интересы посредством предъявления иска о признании права.

Проект предусматривает введение института владения путем включения в раздел II подраздела 1 "Вещное право" гл. 13 "Понятие и виды владения" и гл. 14 "Защита владения". В статье 209 проекта предусмотрено, что владение представляет собой фактическое господство лица над объектом владения. Способом защиты владения в судебном порядке является предъявление владельческого иска[11]. Планируется введение ранее неизвестного российскому гражданскому праву посессорного процесса, в котором защита дается самому факту владения безотносительно к наличию или отсутствию юридического титула на вещь. Вызывает обоснованные трудности в разрешении проблема соотношения предлагаемой проектом посессорной защиты с существующими нормами ГК РФ и ЖК РФ, применяемыми к защите владения жилыми помещениями. Так, Л.Ю. Василевская указывает, что остается неясным соотношение норм о владельческой защите с п. 2 ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу, если члены семьи бывшего собственника откажутся освободить жилое помещение. Законный владелец жилого помещения смог бы обосновать свое требование о выселении только ссылкой на право собственности, что он не сможет сделать в посессорном процессе[12]. Автор отмечает, что похожий вопрос возникает при анализе норм п. 4 ст. 31 ЖК РФ в том случае, когда прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет за собой прекращение пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника. Но при определенных условиях на основании решения суда это право может быть сохранено на определенный срок. Существует обоснованное сомнение в том, что собственник жилого помещения сможет освободиться от обременения, если третьи лица будут прибегать к посессорной защите своих интересов[13]. Кроме того, потребует дополнительного разъяснения ситуация, когда брак между супругами расторгнут, суд разделил общее имущество супругов, доли в праве собственности на жилое помещение между супругами были определены как равные, после развода бывшие супруги продолжают проживать в одном жилом помещении. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 210 проекта участники общей собственности могут владеть принадлежащим им объектом одновременно. Один из участников долевой собственности может обманным путем единолично завладеть жилым помещением и в последующем удерживать свое владение, прибегая к защите посредством предъявления владельческого иска. Неясно, какое решение вынесет суд в случае предъявления одним из бывших супругов владельческого иска против другого, ведь в данном деле он не сможет опираться на имеющиеся доли в праве собственности на жилое помещение, лишь на факт владения им.

В соответствии с действующим ГК РФ и согласно проекту владение жилым помещением возможно защитить посредством обращения к уполномоченным органам государственной власти или местного самоуправления (в административном порядке). Административный порядок является видом юрисдикционной формы защиты наряду с защитой посредством обращения в суд. Административный порядок защиты возможен только в случаях, прямо предусмотренных законом. В соответствии с действующим законодательством для защиты владения в административном порядке можно обратиться в полицию, которая в соответствии с п. 2 ст. 12 Федерального закона от 7 февраля 2011 г. N 3-ФЗ "О полиции" (ред. от 04.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 04.07.2016) обязана прибыть и пресечь противоправное деяние.

Функционирование рассматриваемого порядка защиты владения в связи с планируемыми изменениями ГК РФ вызывает большое количество вопросов, так как проект не содержит ни положений о перечне органов, к которым можно обратиться за защитой владения, ни положений об основаниях и последствиях такой защиты, ни положений, отсылающих к другим федеральным законам, где могла бы содержаться подобная информация. Перечисленные пробелы делают рассматриваемую форму защиты не только бессмысленной и бесполезной с практической точки зрения, но и опасной[14].

Защита владения жилым помещением также возможна в неюрисдикционной форме — посредством самозащиты. Самозащита может выражаться в воздействии на собственное жилое помещение (установление забора, сигнализации), воздействии на нарушителя (изгнание нарушителя из жилого помещения силой), воздействии на вещь нарушителя (поломать или выкинуть орудие нарушения владения). В последних двух ситуациях самозащита должна обладать признаками необходимой обороны или совершаться в состоянии крайней необходимости.

Итак, рассмотрены юрисдикционная и неюрисдикционная формы защиты владения жилыми помещениями. В рамках защиты владения в судебном порядке обозначены особенности и противоречия каждого из способов в соответствии с действующим ГК РФ и ЖК РФ, а также в связи с планируемыми изменениями ГК РФ. Во-первых, существующая конструкция виндикационного иска в случае, если объектом защиты выступает жилое помещение, подверглась изменениям в связи с вынесением Конституционным Судом РФ Постановления от 22 июня 2017 г. N 16-П. Во-вторых, критически оценены предложения проекта по реформированию института добросовестного давностного владения с точки зрения защиты владения жилыми помещениями. В-третьих, кратко рассмотрена конструкция предлагаемого проектом владельческого иска, обозначены проблемы и противоречия в связи с защитой владения жилыми помещениями.

Литература

1. Багаев В.А. Значение добросовестности владения для приобретательной давности / В.А. Багаев // Закон. 2013. N 12. С. 163 — 174.

2. Василевская Л.Ю. Владение и его защита в проекте Федерального закона о вещном праве: проблемы и противоречия / Л.Ю. Василевская // Пролог: журнал о праве. 2017. Т. 3. С. 2 — 7.

3. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги / В.В. Витрянский. М.: Статут, 2016. 431 с.

4. Карлова Н.В., Михеева Л.Ю. Приобретательная давность и правила ее применения: Практическое пособие / Н.В. Карлова, Л.Ю. Михеева. М.: Палеотип, 2002. 95 с.

5. Климанова Д.Д. Защита владения в гражданском праве: Монография / Д.Д. Климанова. М.: Проспект, 2019. 152 с.

6. Лейба А. Некоторые вопросы признания права собственности на жилые помещения в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) / А. Лейба // Жилищное право. 2014. N 1. С. 57 — 68.

7. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / В.С. Ем [и др.]; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стер. М.: Статут, 2011. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. 956 с.

8. Щенникова Л.В. Проблемы вещного права: Монография / Л.В. Щенникова. М.: Норма: ИНФРА-М, 2017. 208 с.

Рекомендуется Вам: