Понятие равнозначного жилого помещения: нормативное регулирование и правоприменительная практика

Автор: Никифорова Н.Н.

В данной статье будет рассмотрена одна из проблем, возникающих в судебной практике при выселении граждан, проживающих на условиях договора социального найма по основаниям, предусмотренным ст. 85 Жилищного кодекса РФ[1] (далее — ЖК РФ) в связи с тем, что жилое помещение признано непригодным для проживания, дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу как аварийный, земельный участок под домом изымается для государственных и муниципальных нужд и т.д. Эта проблема встает и при переселении собственников жилых помещений при их изъятии, если им предоставляется не денежный выкуп, а натуральное возмещение в виде другого жилого помещения. В ст. 89 ЖК РФ указываются требования, которым должно соответствовать предоставляемое жилое помещение. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах того населенного пункта, где проживают выселяемые.

Из толкований приведенных положений закона сформировалось и широко используется доктринальное понятие "равнозначного жилого помещения", т.е. жилого помещения не хуже ранее занимаемого. Проблема установления равнозначности или неравнозначности предоставляемого жилья встает в правоприменительной деятельности прежде всего при расселении аварийного жилья. Несмотря на то что понятие "равнозначного жилого помещения" используется длительное время, бесспорных границ его содержания так и не выработано, о чем свидетельствует большое количество судебных споров, связанных с трактовкой указанного понятия. Отсутствие определенности в подходе к оценке равнозначности жилого помещения существенно влияет на права и законные интересы граждан при расселении аварийного жилья и в других случаях выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Об актуальности проблемы свидетельствуют многочисленные обращения граждан в Конституционный Суд Российской Федерации. Отвечая на такие обращения, Конституционный Суд РФ, как правило, указывает, что оспариваемые положения ст. 89 ЖК РФ сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права, поскольку данные положения не ограничивают суды в возможности принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения. В полномочия же Конституционного Суда РФ разрешение вопроса о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам в связи с переселением жилья не входит[2]. Это правильно. Но сам факт множественных обращений граждан в Конституционный Суд по указанному вопросу свидетельствует о наличии проблемы, как в самом правовом регулировании, так и в сложившейся правоприменительной практике, не устраивающей значительное число граждан, вызывающей у них мнение о несправедливом подходе к их жилищным правам[3].

Рассмотрим основные положения, выработанные правоприменительной практикой. Достаточно твердой и обоснованной позиции придерживается Верховный Суд РФ в части определения территории, на которую могут быть переселены граждане. Он полагает, что, решая вопрос о переселении граждан на ту или иную территорию, следует исходить из того, что понятие "границы населенного пункта" не совпадает с таким понятием, как "границы муниципального образования". Под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село)[4].

Однозначной является также трактовка, что благоустроенное жилье должно соответствовать санитарным, техническим, экологическим и иным требованиям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47[5], поскольку указанные в данном Постановлении требования к жилому помещению являются минимальными и снижены быть не могут. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, или отсутствие в нем коммунальных удобств не является основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ. Уровень благоустроенности определяется применительно к государственному и муниципальному фонду данного населенного пункта[6].

Верховный Суд РФ исходит из того, что при предоставлении другого жилого помещения, в том числе в связи со сносом аварийного дома, это благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, предоставление другого жилого помещения в данном случае носит компенсационный характер, поэтому и предоставляться оно должно не по нормам предоставления, а соответствующее по метражу ранее занимаемому. Лучше оно должно быть только с точки зрения безопасности, т.е. не аварийное. Такая позиция Верховного Суда неоднократно подвергалась критическому анализу, между тем ее можно считать устоявшейся[7]. Так, в своем Определении от 17 апреля 2018 г. N 41-КГ18-7 Верховный Суд РФ[8], с одной стороны, счел, что истцы имеют право на обеспечение жилым помещением по договору социального найма на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, которая, заметим, предусматривает обеспечение жилой площадью по нормам предоставления, отменил ранее состоявшиеся постановления, направив дело на новое рассмотрение. С другой стороны, тут же указал, что при новом рассмотрении дела следует рассмотреть вопрос о предоставлении жилого помещения применительно к положениям ст. 89 ЖК РФ, т.е. "равнозначного", а не по нормам предоставления.

При этом следует обратить внимание, что если до переселения наниматели по договору социального найма имели жилое помещение, превышающее по общей площади нормы предоставления, то им должно быть предоставлено равнозначное жилое помещение не меньше и не хуже ранее занимаемого без ориентации на нормы предоставления. Так, из Определения Верховного Суда РФ от 20 июня 2017 г. N 10-КГ17-5 следует, что прокурор Первомайского района г. Кирова обратился в суд с иском в интересах семьи Бабанцевых из трех человек к администрации г. Кирова о предоставлении жилого помещения, состоявшего из четырех комнат в коммунальной квартире общей площадью не менее 63,3 кв. м исходя из ранее занимаемой семьей площади в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу как представляющим угрозу для жизни и здоровья граждан. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Апелляционная инстанция решение суда изменила, указав, что семье должно быть предоставлено жилое помещение в пределах нормы предоставления размером не менее 42 кв. м. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Апелляционное определение отменила как незаконное, указав, что, поскольку семья пользовалась в подлежащем сносу доме площадью 63,3 кв. м, жилое помещение должно быть предоставлено в компенсационном порядке не менее ранее занимаемой площади, нормы предоставления в данном случае учитываться не должны[9]. Аналогичная позиция содержится и в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 за 2018 г.[10] Подобной же позиции придерживался прокурор г. Барнаула, обратившийся в суд в интересах семьи из двух человек с иском к администрации г. Барнаула об обязании предоставить по договору социального найма благоустроенное равнозначное жилое помещение, отвечающее установленным требованиям и находящееся в границах г. Барнаула, общей площадью не менее 53,2 кв. м, состоящее из двух комнат, в связи с тем, что дом признан аварийным и подлежащим сносу, при этом в программу расселения не включен. Судебными актами первой и апелляционной инстанций в иске отказано. Верховный Суд РФ по представлению заместителя Генерального прокурора РФ отменил состоявшиеся судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение, указав, что при новом рассмотрении следует установить, в том числе и по каким нормам должно быть предоставлено другое жилое помещение[11].

Остро стоит вопрос о том, какие характеристики жилой площади должны учитываться при определении "равнозначности" жилья не только по метражу, но и по иным параметрам. Статья 89 ЖК РФ устанавливает, что предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Из буквального толкования нормы можно сделать вывод, что соответствие по количеству комнат касается только коммунальных квартир. Однако Верховный Суд РФ ранее сформировал практику достаточно широкого учета не только этих, прямо сформулированных в законе требований, но и иных, отражающих законные интересы граждан. В определениях Верховного Суда РФ нижестоящие суды ориентировались на необходимость исследовать и оценивать не только общий метраж, но и иные потребительские свойства жилых помещений, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого гражданам жилого помещения. Как пример можно привести Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 8-КГПР13-18, в рассматриваем деле семье из шести человек предлагалось переселиться из четырехкомнатной квартиры в трехкомнатную такой же общей площади. После такого переезда разнополые лица, не являющиеся супругами, должны были занять одну комнату. Верховный Суд РФ счел это существенным ухудшением их жилищных условий и указал, что предоставление гражданам в порядке ст. 89 ЖК РФ равнозначного по общей площади жилого помещения не предполагает предоставления квартиры меньше ранее занимаемой по количеству комнат[12]. В результате суды стали ориентироваться на изложенную позицию. Но в настоящее время практика Верховного Суда РФ подверглась весьма существенной трансформации. Суд перешел на позицию формального применения положений ст. 89 ЖК РФ о равнозначности только по общей площади, игнорируя другие законные интересы граждан. Так, Верховный Суд РФ определил, что переселение семьи из двух человек (матери и взрослой дочери) из изымаемой аварийной квартиры 42,2 кв. м, состоящей из двух изолированных комнат, в квартиру 44,1 кв. м из двух смежных комнат вполне допустимо, указав, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что потребительские характеристики предоставляемой квартиры свидетельствуют об ухудшении жилищных прав ответчиков, является ошибочным[13]. Хотя такой вывод суда весьма сомнителен. Очевидно, что реальные жилищные условия этой семьи будут существенно ухудшены, дочь, по существу, лишается возможности организовать свою личную жизнь.

Рассматривая в кассационном порядке дело о выселении четырех ответчиков (наниматель, его жена, дочь и внук) из трехкомнатной квартиры общей площадью 54,30 кв. м в сносимом доме в двухкомнатную квартиру общей площадью 55,87 кв. м, Верховный Суд РФ указал, что отказ в иске судов первой и апелляционной инстанций со ссылкой на то, что предоставленное ответчикам жилое помещение неравнозначно ранее занимаемому, поскольку состоит из меньшего количества комнат, не основан на законе. В Определении отмечено, что вывод судов об ухудшении жилищных условий ответчиков при переселении их в другое жилое помещение, состоящее из меньшего количества комнат, чем занимаемая ими квартира, состоящая из трех комнат, является ошибочным, поскольку согласно ст. 89 ЖК РФ при предоставлении жилого помещения взамен аварийного в качестве критерия равнозначности предусмотрено соответствие общей площади предоставляемого жилья по отношению к ранее занимаемому, на иные обстоятельства неравнозначности предоставляемого жилого помещения взамен аварийного ответчики не ссылались[14]. При этом очевидно, что если семья из четырех человек пользовалась тремя комнатами, то переселение в двухкомнатную квартиру их жилищные условия однозначно ухудшит, очевидно, такое предоставление не является равнозначным. Но в настоящее время Верховный Суд РФ исходит из того, что закрепленное в ст. 58 ЖК РФ положение о том, что при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, без их согласия не допускается, в случаях переселения не учитывается. Хотя, если семья уже проживала с соблюдением этого условия, такое переселение вряд ли может рассматриваться как равнозначное компенсационное возмещение.

Граждане могут быть недовольны и предоставлением им слишком больших жилых помещений взамен изымаемых. Так, истица обратилась в суд, оспаривая предоставление ей трехкомнатной квартиры размером 73,7 кв. м вместо ранее занимаемой в 57,2 кв. м, ссылаясь на то, что такое предоставление не отвечает принципу равнозначности и нарушает ее законные интересы, вынуждая производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги в повышенном размере. Однако Верховный Суд РФ указал, что ст. 89 ЖК РФ не исключает предоставление жилой площади большего размера взамен изымаемого и не ограничивает максимальный размер такого увеличения[15]. Такая трактовка представляется весьма сомнительной исходя из того, что многие платежи рассчитываются исходя из метража жилого помещения. Кроме того, эта трактовка противоречит положениям ст. 81 ЖК РФ, в соответствии с которой наниматель может требовать предоставления ему меньшего жилого помещения взамен занимаемого, а наймодатель несет обязанность произвести такую замену в течение трех месяцев после обращения.

Можно предположить, что судебная практика отреагировала на трудности, с которыми столкнулись власти на местах при расселении аварийных домов, поскольку планировочные решения при проектировании квартир изменились. В настоящее время в домах больше вспомогательных помещений, чем это было ранее. Соблюсти требования о равнозначном предоставлении как общей, так и жилой площади трудно, но это не должно служить основанием для игнорирования законных интересов граждан при переселении. Граждане должны иметь возможность представлять, на какое жилое помещение они могут рассчитывать при переселении, это является реализацией принципов "разумных ожиданий", правовой определенности, доверия граждан к закону, на которые неоднократно ссылался Конституционный Суд РФ. Неопределенность судебной практики в столь важном для граждан вопросе способна подорвать их доверие к закону и действиям государственных органов. Текущая судебная практика не справляется с задачей объективного и последовательного толкования правовой нормы, это означает, что сама норма требует уточнения. В ч. 2 ст. 89 ЖК РФ следует внести редакцию, что не только наниматели комнат в коммунальных квартирах имеют право на получение такого же количества комнат, но и наниматели совместно с проживающими с ними членами семьи, занимающие отдельную квартиру, имеют право на получение квартиры из того же количества комнат.

Следует отметить, что в ряде случаев Верховный Суд РФ продолжает учитывать некоторые законные интересы граждан, выходящие за рамки прямо указанных в ст. 89 ЖК РФ. Так, в Определении от 24 апреля 2018 г. N 5-КГ18-19 судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что при определении равнозначности предлагаемого ответчикам жилого помещения суды не учли, что одна из ответчиц не может проживать в доме без лифта выше второго этажа[16]. Но при выявленной непоследовательности судебной практики нет достаточных гарантий, что соответствующие законные интересы будут учтены при рассмотрении следующего спора. Представляется, что положение о необходимости учета прав и законных интересов граждан, связанных с инвалидностью или иным состоянием здоровья, также должны быть внесены в ст. 89 ЖК РФ. Иной подход перечеркивает социальный смысл всех усилий по расселению ветхого и аварийного жилья.

Литература

1. Козлов П.А. Правовое положение нанимателей при расселении ветхого и аварийного жилья / П.А. Козлов // Семейное и жилищное право. 2017. N 6. С. 32 — 34.

2. Матиящук С.В. Защита прав нанимателей жилого помещения при переселении из аварийного жилищного фонда / С.В. Матиящук // Юрист. 2017. N 24. С. 24 — 27.

3. Никифорова Н.Н. Реализация прав собственников жилых помещений, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при расселении аварийного жилья: анализ правоприменительной практики / Н.Н. Никифорова // Криминалистъ. 2017. N 1. С. 68 — 71.

Рекомендуется Вам: