ЮрФак: изучение права онлайн

Дарение жилого помещения с оговоркой о сохранении права пожизненного пользования

Автор: Сазанова И.В.

Традиционным для отечественной доктрины является представление о том, что наследование служит единственным инструментом оформления правопреемства в имуществе умершего. Однако наследование — достаточно сложная, формальная процедура. Подчас граждане стремятся найти более гибкие способы передачи имущества потомкам. Все чаще в практике встречаются случаи, когда мотивом распоряжений является посмертное преемство, при этом перенос титула имеет место между живыми (inter vivos).

К таким субститутам завещания можно отнести договор дарения жилого помещения с оговоркой о сохранении дарителем права пожизненного проживания[1]. Некоторое время назад в юридической литературе и практике было распространено мнение о том, что дарение с подобной оговоркой следует квалифицировать как притворную сделку, поскольку налицо встречное предоставление, что недопустимо согласно абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ[2]. Квалифицирующим признаком дарения является безвозмездность, которая, в свою очередь, понимается как отсутствие встречного предоставления. В.А. Белов описывает злоключения некоего гражданина, который обратился к нотариусу с просьбой удостоверить договор дарения квартиры своему ребенку с условием сохранения за собой права пожизненного проживания в этой квартире, но получил отказ, поскольку, по мнению нотариуса, договор дарения должен быть безусловным[3].

Актуальная судебная практика не ставит под сомнение действительность такого рода соглашений. Оговорка в договоре о сохранении за дарителем права проживания не является встречным исполнением, поскольку встречность предполагает наличие взаимной обусловленности в рамках синаллагматического договора, опосредующего взаимный обмен экономическими благами[4]. Передача имущества в собственность одаряемому и возникновение у дарителя права проживания на то же самое имущество не взаимнообусловлены. Обязанность одаряемого не носит характера встречного предоставления. Право собственности одаряемого возникнет по общим правилам, то есть с момента государственной регистрации, независимо от исполнения оговорки. Неверной является и квалификация такой оговорки, как суспензивного условия, поскольку смерть дарителя неизбежна и является сроком. Скорее такой договор следует квалифицировать как смешанный, содержащий элементы нескольких договорных конструкций.

Очевидно, что граждане, заключающие такие сделки, имеют намерение проживать в отчуждаемой квартире пожизненно. Однако одаряемый, получая титул собственника, имеет возможность распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, в том числе заключая договор продажи квартиры, чем нередко и пользуется.

В такой ситуации возникает конфликт между автономией воли сторон договора дарения, которым предусмотрено право проживания дарителя, и защитой будущего правообладателя объекта, который не был стороной первоначального соглашения. Можно предположить, что покупатель жилого помещения по договору, условия которого не предусматривают сохранение права пользования жилым помещением за дарителем, предъявит иск о выселении дарителя и снятии его с регистрационного учета, что и происходит на практике[5].

Может ли даритель противопоставить свое право пользования третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора дарения? Другими словами, обладает ли право пожизненного проживания на основании договора об отчуждении вещи свойством следования?

Ответ на вопрос зависит от правовой квалификации положения дарителя. Основное, хотя и не исчерпывающее значение имеет решение вопроса о вещном или обязательственном характере права дарителя.

Обязательство по общему правилу связывает только стороны договора и не порождает правовые эффекты для третьих лиц. Соответственно, гражданину-пользователю доступны относительные способы защиты его права, в частности, иск к одаряемому о возмещении убытков.

Свойство следования, то есть сохранения права независимо от смены собственника, является следствием квалификации права как ограниченного вещного. Эти права сохраняются при смене собственника вещи, не прекращая своего действия, иначе говоря, они как бы "обременяют вещь", всегда следуют за самой вещью, а не за ее собственником. По сути, оговорка о сохранении права пожизненного пользования, конечно, является оговоркой об ограниченном вещном праве (узуфрукте).

Возникает вопрос: могут ли существовать вещные права, не предусмотренные законом? Может ли суд право пожизненного проживания в жилом помещении признать вещным? Препятствием такого судебного решения является принцип numerus clausus. Согласно преобладающим доктринальным воззрениям виды вещных прав, основания их возникновения и прекращения должны быть установлены законом[6]. Объяснение такому положению в следующем. Вещное право как право абсолютное действует против всех третьих лиц, которое должно знать о содержании такого права. Поэтому необходимо однозначно определить их правовой режим. Кроме того, принцип закрытого перечня способствует упрощению оборота, поскольку приобретатель может положиться на определенный законом правовой режим без несения дополнительных издержек на поиск информации.

Как известно, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства разработал проект N 47538-6 федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации"[7]. Проект разработан на основании Концепции развития гражданского законодательства[8]. Согласно Концепции и проекту вводится закрытый перечень ограниченных вещных прав, в том числе предлагается включить в систему вещных прав права личного пользовладения (узуфрукта)[9].

Действующему закону известны лишь некоторые разновидности узуфрукта[10], однако ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не относят право пожизненного пользования, установленное соглашением об отчуждении, к числу вещных прав.

В нынешних условиях в большей степени соответствующей закону представляется точка зрения, согласно которой право проживания дарителя является обременением в силу обязательственного договора безвозмездного пользования (ссуды).

Обладает ли это право свойством следования?

Отечественный правопорядок распространил ряд юридических характеристик вещного права на права обязательственные. Так, в действующем законе свойством следования наделена аренда (ст. 617 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 700 ГК РФ в случае отчуждения ссудодателем имущества к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору ссуды, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя[11].

Приведенное выше судебное решение[12], вынесенное в пользу дарителя, аргументировано тем, что право проживания является обременением, которое сохраняется, несмотря на смену собственника.

Однако и этот подход не приводит к приемлемому, справедливому разрешению конфликта между новым собственником и пользователем жилого помещения. Защищая интересы гражданина-пользователя, мы ставим добросовестного приобретателя квартиры в крайне уязвимое положение. Если допустить противопоставимость аргумента о безусловном сохранении обременения жилого помещения за дарителем добросовестным покупателям, то это подорвет разумные ожидания участников оборота и в конечном итоге дестабилизирует оборот. А как приобретатель узнает о том, что покупает обремененное жилое помещение?

Обременения должны быть опубличены для третьих лиц, что является задачей государственного реестра (информационного ресурса)[13].

Формально ссуда недвижимости не подлежит государственной регистрации[14]. Действующее законодательство не устанавливает государственной регистрации такого обременения права собственности, как право пожизненного проживания в жилом помещении, установленного договором об его отчуждении.

Проблема, связанная с отсутствием требований о государственной регистрации ограниченных вещных прав на жилые помещения и необходимостью учитывать специфику фактических обстоятельств конкретных дел для защиты граждан, которые не знали и не должны были знать о наличии обременений права собственности, была предметом внимания КС РФ в Постановлении от 24 марта 2015 г. N 5-П[15] (далее — Постановление КС РФ N 5-П). КС РФ признал ст. 19 Вводного закона не соответствующей Конституции РФ "в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования это препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника". При этом КС РФ указал на необходимость внесения изменений в действующее правовое регулирование, поставив перед законодателем задачу нахождения баланса между интересами лиц, проживающих в жилом помещении, и интересами приобретателя этого помещения, который не знал о наличии обременения права собственности.

В целом аргументация Постановления КС РФ N 5-П и указания законодателю имеют отношение ко всем случаям отчуждения недвижимости. Соблюдение баланса интересов возможно в случае оглашения права пожизненного пользования.

Сегодня суд оказывается перед выбором: формальное применение права или поиск справедливого решения. В отсутствие достоверной системы государственной регистрации для решения рассматриваемого спора суды используют критерий добросовестности[16].

А.О. Рыбалов приводит характерный пример из практики областных судов. Мать подарила дочери квартиру с условием сохранения права пожизненного проживания. Однако дочь квартиру продала, и новый собственник потребовал от дарителя освободить жилое помещение. Ответчица же предъявила требование о признании права пользования квартирой. Суд вынес решение в пользу ответчика, признав право пользования жилым помещением. Решение было обосновано тем, что покупатель знал о наличии соглашения между одаряемой и дарителем[17].

Заслуживает поддержки попытка суда решить дело неформально, найти баланс интересов участников гражданских правоотношений на основе принципа добросовестности.

Однако есть и настораживающие нотки. Каков стандарт поведения добросовестного приобретателя в этом случае? Достаточно ли установить точное знание приобретателя или хотя бы заведомое знание об обременении (то есть исходя из обстановки он не мог не знать). Или следует применять высокий стандарт доказывания, который сложился в практике по ст. 302 ГК РФ[18]? Что будет иметь значение для доказывания недобросовестности: пассивное знание из сложившейся обстановки (мог знать) или лицо должно было предпринять активные действия для выяснения правовой ситуации (должен был знать).

Вторая проблема связана с определением содержания права пожизненного пользования жилым помещением. В частности, каков порядок пользования жилым помещением, несет ли обладатель права пользования расходы по содержанию, ремонту жилого помещения, а также по оплате коммунальных услуг? Имеет ли он право вселять других членов семьи? Как установить содержание права? Нормативная содержательная определенность присуща вещному праву, а не обязательственному.

Таким образом, предложение о введении права личного пользовладения (узуфрукта) в отечественное право в условиях развития рынка недвижимости, одним из элементов которого выступает необходимость предоставить возможность субъектам обеспечить интерес путем установления права пожизненного владения и пользования имуществом, является актуальным.

Литература

1. Белов В.А. Перспективы развития общего понятия договора и принципа свободы договора в российском частном праве / В.А. Белов // Свобода договора: Сборник статей / А.А. Амангельды, В.А. Белов, А.А. Богустов и др.; ответственный редактор М.А. Рожкова. Москва: Статут, 2016. С. 126 — 127.

2. Договорное и обязательственное право (общая часть): Постатейный комментарий к статьям 307 — 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляева и др.; ответственный редактор А.Г. Карапетов. Москва: М-Логос, 2017. 1120 с.

3. Емелькина И.А. Право личного пользовладения (узуфрукт) в системе ограниченных вещных прав / И.А. Емелькина // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 1. С. 58 — 72.

4. Рыбалов А.О. Iura in re: numerus clausus vs numerus apertus / А.О. Рыбалов // Вестник экономического правосудия. 2018. N 7. С. 144 — 162.

 


[1] Мыслимо и заключение договора купли-продажи с сохранением за продавцом права пользования вещью, однако такие случаи гораздо реже встречаются на практике.

[2] Емелькина И.А. Право личного пользовладения (узуфрукт) в системе ограниченных вещных прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 1. С. 69 — 70.

[3] Белов В.А. Перспективы развития общего понятия договора и принципа свободы договора в российском частном праве // Свобода договора: Сб. ст. / А.А. Амангельды, В.А. Белов, А.А. Богустов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2016. С. 126 — 127.

[4] Договорное и обязательственное право (общая часть): Постатейный комментарий к статьям 307 — 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляева и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2017. С. 195 — 196, 841 — 848.

[5] Апелляционное определение Московского городского суда от 12 января 2017 г. по делу N 33-1137/17. URL: https://www.mos-gorsud.ru/mgs/services/cases/appeal-civil/details/fe38a2c7-48f1-4012-b1c4-48d881ea5689?caseNumber=33-1137/17+.

[6] Хотя справедливости ради нужно сказать, что этот подход не является единственно возможным. См., напр.: Рыбалов А.О. Iura in re: numerus clausus vs numerus apertus // Вестник экономического правосудия. 2018. N 7. С. 144 — 162.

[7] Текст проекта см.: URL: http://base.garant.ru/58024599 (дата обращения: 26.01.2015).

[8] Текст Концепции см.: URL: http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=24.

[9] В п. 7.1 Концепции дается определение узуфрукта как ограниченного вещного права личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с ее назначением и с сохранением экономической сущности. К числу обязанностей пользовладельца (помимо внесения платы за пользовладение) относится обязанность содержать за свой счет обремененную правом личного пользовладения вещь надлежащим образом, не допуская ее ухудшения, и нести все издержки по ее содержанию. Пользовладелец с согласия собственника может улучшать предоставленную ему вещь, но не вправе требовать от собственника вещи возмещения своих расходов, в том числе направленных на улучшение вещи, ее ремонт или восстановление (ст. 302.3 ГК РФ проекта).

[10] Разновидности известного еще римскому праву узуфрукта появились в гражданском, а затем и в жилищном законодательстве: право пользования недвижимой вещью, в том числе жилым помещением, которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ). Кроме того, ограниченное вещное право предоставлено гражданам, имевшим в момент приватизации жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в силу которой на упомянутых граждан по общему правилу не распространяется действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования им за бывшим членом семьи собственника не сохраняется).

[11] Следует заметить, что квалификация права пожизненного проживания как обязательственного со свойством следования все же сохраняет отличия от вещного права в юридических последствиях. Содержание узуфрукта составляют правомочия владения и пользования, тогда как согласно ст. 689 ГК РФ ссудодатель передает вещь в безвозмездное временное пользование. Соответственно, если право пожизненного пользования квалифицировать как ссуду, то ссудополучателю не будут доступны абсолютные способы защиты своего права (ст. 305 ГК РФ).

[12] Апелляционное определение Московского городского суда от 12 января 2017 г. по делу N 33-1137/17.

[13] Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно ч. 6 ст. 1 Закона государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

[14] Пунктом 2 ст. 689 ГК РФ предусмотрено, что к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ положения п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, не распространяются на договор безвозмездного пользования имуществом.

[15] Заявитель на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, приобрел жилое помещение, бывшее предметом залога, в котором помимо собственников проживала их дочь, ее муж и их несовершеннолетние дети. А.М. Богатырев обратился в суд с требованиями о выселении указанных лиц, однако они были удовлетворены только в отношении бывших собственников-залогодателей и мужа их дочери. Что касается прав дочери бывших собственников, суды исходили из того, что она была включена в ордер на предоставление квартиры в доме ЖСК. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что в деле отсутствуют доказательства согласия ответчицы на заем денежных средств под залог спорного жилого помещения, правом пользования которым она обладала.

[16] Определение Верховного Суда РФ от 29 ноября 2016 г. N 4-КГ16-42. URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-2911.2016-n-4-kg16-42/.

[17] Рыбалов А.О. Указ. соч. С. 144.

[18] Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014) // СПС "КонсультантПлюс".


Рекомендуется Вам: