Продажа ипотечного жилья. Анализ инициативы

Автор: Хлебников П.

25 октября 2019 года на заседании президиума Совета законодателей РФ вице-спикер Госдумы Ирина Яровая предложила на законодательном уровне закрепить право граждан на самостоятельную продажу ипотечного жилья, без проведения торгов и исполнительских сборов.

Депутат сказала, что на данный момент механизм реализации жилья, в том случае если заемщик отказывается от дальнейшего ипотечного договора, выглядит для гражданина очень невыгодно и очень обременительно. Цитата: "Во-первых, это имущество реализуется на торгах, и оплачиваются еще дополнительно услуги в высоком проценте. Стоимость реализации имущества значительно ниже, и человек фактически теряет все те средства, которые раньше выплачивал по договору займа", — напомнила Яровая. В ее словах заключена вся правда об ипотечных квартирах. Действительно, нельзя не согласиться с тем, что если потерял работу (доход), то и попрощайся с квартирой. В данный момент рынок ипотечного жилья самый большой, 2/3 квартир на внутреннем рынке покупаются в ипотеку на разных условиях.

Вице-спикер Госдумы призвала дать гражданам право продавать кредитную недвижимость самостоятельно, без проведения торгов и выплаты сборов. В сложной жизненной ситуации это компенсирует гражданам затраты на оплату ипотеки и хоть как-то минимизирует затраты и неблагоприятные последствия в связи с невозможностью обслуживать кредит.

Люди должны иметь возможность самостоятельно продавать взятое в ипотеку жилье без проведения торгов и взимания с них исполнительских сборов. Об этом на заседании президиума Совета законодателей заявила вице-спикер Госдумы Ирина Яровая. Такую информацию находим на страницах "Интерфакса". Яровая сообщила, что совместно с Центробанком прорабатывает механизм, который гарантировал бы права банка-заимодавца и давал дополнительные возможности гражданам, выплачивающим кредиты за недвижимость. Вице-спикер считает, что у россиян должно быть право самостоятельно продавать жилье по стоимости не ниже суммы оставшегося долга и цены квартиры. Это, по ее мнению, позволит компенсировать предыдущие затраты граждан, обеспечит выплаты банку, а также освободит продавца ипотечного жилья от дополнительной платы за проведение торгов. "Сейчас механизм реализации такого жилья невыгоден обремененному кредитом в случае отказа от дальнейшего ипотечного договора", — отметила Яровая. "Имущество реализуется на торгах, и оплачиваются еще дополнительно услуги в высоком проценте. Стоимость реализации имущества значительно ниже, и человек фактически теряет все те средства, которые раньше выплачивал по договору займа", — пояснила она.

Ну а что же на практике? Имущество продается по низкой цене и иногда искусственно заниженной. Оказавшись и в без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов, а это до 3% стоимости имущества, а в ряде случаев еще и исполнительский сбор — 7%, и работу оценщика. Об этом также сказала Яровая на сайте нижней палаты парламента.

Посмотрим, как сейчас обстоят дела на данном рынке с юридической точки зрения. После анализа сделок с ипотечными квартирами на настоящий момент в практике сложились четыре основные схемы проведения таких сделок. Так как квартира обременена залогом, залогодержатель — это всегда банк, то продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с визита в банк и получения согласия банка на проведение сделки. Применительно к кредитным обязательствам можно выделить следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

— продажа с последующей досрочной уплатой ипотеки;

— продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;

— продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;

— продажа ипотечного жилья банком.

Юристы и риелторы, которые специализируются на данном виде сделок — ипотечных сделках с квартирами, хорошо знают плюсы и минусы каждой схемы.

Но везде есть основной минус… Так или иначе, в любой сделке участвует третье лицо — банк, который является одновременно и залогодержателем, и кредитором (заимодавцем). У банка всегда свой интерес, и банк не всегда согласится на заключение сделки, которая выгодна продавцу. Банк будет стремиться как можно быстрее реализовать проблемную квартиру и получить задолженность по кредиту, да еще и с процентами. Цена квартиры банк будет заботить меньше всего. Скорее всего, развитие событий пойдет по четвертому варианту, а именно банк будет с торгов продавать квартиру или попытается оформить перезаем, то есть ввести нового должника по ипотеке вместо несостоятельного плательщика.

Несомненно, все ныне действующие схемы продажи ипотечных квартир имеют много правовых рисков. Основной риск для покупателя — это, конечно же, обременение в виде залога перед банком. То есть, пока ипотека продавца не будет погашена, Росреестр не сможет сделать соответствующие регистрационные действия и выдать документ (выписку из ЕГРН) о том, что один собственник квартиру продал, второй — купил, а говоря юридическим языком, оформить переход права собственности без обременения. Как же это происходит в реальной жизни? Человек (покупатель) приходит в банк, гасит за продавца (должника) ипотеку. После этого начинается очень долгий процесс регистрации сделки в Росреестре. И только после того как сделка была зарегистрирована, человек получил остаток средств, которые до этого момента хранились, например, в ячейке банка. Пока сделка не зарегистрирована, условный владелец (покупатель) этой квартиры может прибежать в Росреестр и сказать, что передумал, и все. На руках у человека есть условная расписка, что он потратил свои личные деньги на погашение ипотеки. Здесь также есть риски и у продавца недвижимости — отдадут ли остаток и когда и сколько?

Экономические аналитики также отмечают, что при любом варианте совершения сделки с ипотечным жильем заемщики (продавцы) обычно теряют часть прибыли. Во-первых, потому что квартиры, как правило, продаются ниже рыночной стоимости ввиду объемных правовых рисков, во-вторых, потому что предстоящая сделка не способна компенсировать выплаченные за ипотеку проценты.

Нельзя не согласиться в одном — сейчас рынок продажи ипотечных квартир растет и будет набирать свои обороты и объемы, а значит, нужно сделать его цивилизованным и привлекательным.

Так что же предлагают Банк России и вице-спикер Яровая?

"Мы очень детально этот механизм прорабатывали с Банком России, чтобы найти вот тот инструмент, который бы гарантировал и права банка, но и дал новые возможности человеку", — сказала Яровая. По ее словам, этот механизм должен предоставить гражданину возможность самому продать жилье по стоимости не ниже той, что составляет оставшуюся сумму долга, и не ниже стоимости приобретения жилья. "Это даст возможность продать ипотечное жилье за сумму, которая компенсирует предыдущие затраты гражданина, позволит расплатиться с банком и освободит его от выплат за проведение торгов", — отметила Яровая.

Вице-спикер также сказала, что в случае если гражданин воспользовался правом продать ипотечное жилье без проведения торгов, но не смог реализовать его, то будет действовать типовая общая процедура, которая применяется сейчас. То есть те же торги или перезаем, как и в большинстве случаев сегодня.

Вице-спикер оптимистично заявила, что в результате всех предпринимаемых мер "человек, оказавшись в сложной жизненной ситуации, будет максимально защищен в своих правах и гарантиях". По словам депутата, в этой сфере нужно добиться строгого и неукоснительного соблюдения закона и не допускать "агрессивного, если не сказать — преступного, отношения" при выбивании долгов. Также Яровая предложила "ввести презумпцию несогласия для родственников и коллег должников, которые сегодня подвергаются воздействию коллекторов".

Так что же предлагается? А предлагается вначале самому должнику (заемщику) попробовать продать свою обремененную залогом квартиру и назначить за нее цену. Попробуем разобраться.

Поскольку речь идет о законодательном закреплении некоего механизма, дающего право на самостоятельную реализацию ипотечного жилья, назовем это самореализацией, то это должно повлечь как минимум внесение изменений в ряд законодательных актов, а именно Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, Гражданский кодекс РФ и ряд других специализированных федеральных законов. В Законе "Об ипотеке" претерпят значительные изменения главы VI, VII и VIII, а именно те нормы, которые закрепляют и определяют права и обязанности по переходу прав на заложенное имущество, уступку прав по ипотеке, реализацию заложенного имущества (квартир) банками с торгов. Поскольку нет никакой информации о том, насколько проработаны предложения по данному вопросу (законопроекту), будем считать, что окончательную форму нового законопроекта эти предложения не обрели. Скорее всего, что-то и где-то на бумаге есть, и даже возможно, что где-то написано слово "проект", но все-таки рабочего документа, который мог бы быть представлен общественности, я пока не видел. Из чего делаю вывод, что до окончательного разрешения данного вопроса еще далеко и это перспектива не совсем ближайшего времени. Хотя тут нужно оговориться, все будет зависеть от стараний инициаторов. Мой прогноз — отсчетная точка — не ранее чем июнь — июль 2020 года при благоприятном стечении обстоятельств.

Далее, если все-таки возможность самореализации будет закреплена законодательно, то и ряд документов при оформлении ипотеки претерпит изменения. Конечно же, это касается самого договора займа (ипотеки). В нем появятся новые условия о самореализации. И здесь главное… какой характер будет носить это условие — уведомительный (то есть просто уведомить банк о том, что платить не могу и собираюсь продать квартиру), разрешительный (прошу разрешить самореализацию заложенного имущества и т.п.) или какой-то иной. Опять-таки без рабочего законопроекта это все теоретические рассуждения. Но позволю себе предположить, что произойдет привязка к сумме не исполненных перед банком обязательств, то есть непогашенной сумме кредита. Кроме прочего, в случае самореализации появятся новые формы документов (заявления, согласия, уведомления), которые будут закреплять согласие банка (или его уведомление) на самореализацию. Любой новый юридический документ — это дополнительный правовой риск для банка, так как может быть оспорен в суде, а значит, банк будет ставить и искать дополнительные гарантии и способы минимизации этих рисков. В разрезе того, что все нововведения усложнят отлаженную работу банка, возможны как удорожание ипотеки в процентном соотношении по кредиту, так и некая плата за оформление самореализации.

Залог всегда остается залогом, и в силу закона, даже при минимальном участии банка в сделке купли-продажи при самореализации, у банка как заинтересованного лица и залогодержателя пусть и формально (хорошо если формально), но сохранится возможность контроля за проводимой сделкой. Хорошо это или плохо? Хорошо, если банк не будет согласовывать контрагента, а ограничится контролем поступления средств на счет договора займа, плохо, если будет дана возможность вмешаться в ход сделки. Как у заинтересованного или третьего лица, выражаясь процессуальным языком, у банка останутся права оспорить такую сделку в суде, так как напрямую затрагиваются права и интересы банка. Какова будет судебная практика, говорить пока очень рано, но что-то подсказывает мне, что она будет не на стороне продавцов и покупателей.

Чисто с экономической точки зрения… Появится и сформируется новый отдельный рынок недвижимости — купли-продажи квартир, обремененных ипотечным залогом. Поскольку простой гражданин-заемщик в большинстве своем имеет только первичные знания в области гражданского оборота недвижимости, то ему придется обращаться в специализированные риелторские или юридические организации с целью оформления договоров, перехода права, документального оформления всех отношений с банком по такой сложной сделке. Хорошо ли это для экономики в целом?

Да, несомненно, — новые доходы, больше налоги. Для гражданина, который итак в сложной жизненной ситуации, вряд ли. Это дополнительные и не малые расходы.

И все-таки, скорее всего, законопроект будет внесен в Государственную думу РФ и впоследствии принят. В данном случае нет оснований не доверять словам вице-спикера, которая прямо указывает в своих выступлениях на такую возможность в повелительном наклонении: "В Государственную Думу будет внесен законопроект, который мы детально прорабатывали с Банком России". Лично я не сторонник того, чтобы все оставалось как есть сейчас — торги, оценка, сборы и т.п. Это, конечно, негативный фактор, который влияет на весь рынок ипотеки. Но я также далек от мысли, что после принятия обсуждаемого закона жизнь заемщика упростится, а риски потери недвижимости и ее стоимости станут минимальными. Конечно, самореализация подтолкнет часть неопределившихся с ипотекой граждан и повлияет на решение все-таки взять дорогой и долгий кредит, что, наверное, выгодно не только банку, но и простому гражданину, который получит свое жилье, пусть и заложенное, да еще и со значительной переплатой. В конечном итоге, думаю, это подстегнет рынок ипотечного кредитования. Это, конечно же, плюс для всех.

Сформируется новый рынок, о котором я упомянул ранее. Этот рынок будет специфическим и слабоизученным в силу особенных субъектов экономических отношений и субъектов правоотношений, сложного объективного состава правоотношения (залог, кредитный договор). Ну что ж… дополнительная занятость, дополнительные рабочие места. Отнесем это тоже к плюсам.

В случае самореализации у заемщиков появится возможность продать заложенную квартиру по цене более высокой, чем ранее реализовывал банк, минимизировать свои затраты, частично возместить их. А вот здесь я осторожен и никак не оцениваю. Возможность, конечно же, будет, а вот как поведет себя рынок с такими квартирами, пока не известно. Не исключаю, что на первых порах произойдет перенасыщение рынка такими квартирами, то есть те, кому было тяжело платить, на волне появившейся возможности начнут отказываться и самореализовывать жилье, что приведет к падению спроса и цены, как следствие.

Полагаю, что все-таки произойдет хоть и незначительное, но удорожание ипотеки в абсолютном выражении. Это связано с рисками банка, усложнением работы с ипотечными кредитами.

Ну и к криминальным рискам… Появится новое поле деятельности для нечестных посредников и риелторов, новых мошеннических схем с согласиями банков на самореализацию, заявлениями заемщиков, оценщиками и т.п. При таких возможных рисках, законопроект должен быть всесторонне продуманным и иметь максимальную степень детального регулирования, высокую степень правовой (юридической) техники.

Сама по себе озвученная инициатива, конечно, правильная и социально ориентированная. При должной степени нормативного регулирования вполне жизнеспособная. Но… время, как всегда, покажет.

Рекомендуется Вам: