ЮрФак: изучение права онлайн

Банкротство застройщика: участники долевого строительства не в равных условиях

Автор: Лукьянчикова Е.Н.

Законодательство о банкротстве развивается крайне динамично. Несмотря на это, в настоящее время некоторые вопросы остаются нерешенными. Наиболее остро пробельность законодательства ощущается при регулировании правоотношений с участием граждан — участников долевого строительства при несостоятельности застройщика.

Параграф 7, содержащий положения о банкротстве застройщика, был введен в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее — Закон о банкротстве) в 2011 г.[1] За последние годы правовые нормы о банкротстве застройщика претерпели существенные изменения. В частности, было уточнено определение участника строительства; введено понятие участника долевого строительства; добавлены положения о финансировании мероприятий по завершению строительства; в отношении застройщика отменены процедуры наблюдения и финансового оздоровления; введены положения об удовлетворении требований участников долевого строительства за счет средств публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства" (если в отношении объекта строительства были уплачены обязательные отчисления) и др.

Одним из ключевых изменений стали уточнение и расширение перечня объектов, в отношении которых участник строительства может заявить требование о передаче помещений в реестр требований участников строительства (в ред. Федерального закона от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ).

Законодательство о банкротстве в настоящее время позволяет участникам строительства заявлять денежное требование или требование о передаче помещений (соответствующее требование включается в реестр требований о передаче помещений, который является частью реестра требований кредиторов). Предполагается, что достроенные помещения будут передаваться участникам строительства в соответствии с реестром требований участников строительства.

Ранее Закон о банкротстве допускал предъявление требований о передаче только в отношении квартир в многоквартирном доме. С 1 января 2017 г. вступили в силу изменения законодательства об участии в долевом строительстве и о банкротстве застройщика[2]. Нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон об участии в долевом строительстве) были распространены на отношения, возникающие при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков (п. 2.3 ст. 1). В Законе о банкротстве была закреплена возможность включения в реестр требований о передаче жилых помещений требования в отношении жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (таунхаусы)[3]. Несомненно, появление указанных норм направлено на защиту прав участников долевого строительства. В последнее время приобрело популярность привлечение застройщиком денежных средств по договорам участия в долевом строительстве при застраивании территории таунхаусами.

В конце декабря 2018 г. законодательство о банкротстве застройщика в очередной раз претерпело существенные изменения. В частности, у участников строительства появилось право на включение в реестр требования о передаче машино-места и нежилого помещения площадью менее 7 кв. м[4].

Таким образом, законодатель предусмотрел возможность включения в реестр требований о передаче помещений требований в отношении не только квартир в многоквартирном доме, но и квартир в таунхаусе, состоящем из трех и более блоков, машино-мест и иных нежилых помещений площадью менее 7 кв. м в многоквартирных домах и таунхаусах.

Несмотря на положительную оценку указанных изменений, следует отметить некоторую нелогичность законодателя в определении перечня объектов, в отношении которых возможно предъявление требования о передаче помещений. В настоящее время в число объектов, в отношении которых не может быть внесено требование в реестр требований о передаче помещений, входят квартиры (жилые помещения) в домах блокированной застройки, состоящих из двух блоков, и жилые дома (коттеджи). Почему законодатель принял такое решение?

Здесь можно выдвинуть две гипотезы. Первая связана с определением понятия дома блокированной застройки и многоквартирного жилого дома и необходимости соблюдения принципа равенства. Иными словами, можно предположить, что законодатель ограничил возможность включения в реестр требований о передаче помещений требования в отношении квартир в домах блокированной застройки, состоящих из двух блоков, так как в градостроительном законодательстве к домам блокированной застройки относятся только трехсекционные здания, а к многоквартирным домам — только дома, состоящие из трех и более квартир. Согласно второй гипотезе законодатель исходил из вероятного размера последствий нарушения обязанностей застройщика для разных объектов строительства.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома блокированной застройки — это жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Как видим, Кодекс не устанавливает минимальное количество блоков для отнесения здания к дому блокированной застройки, использует слово "несколько", подразумевающее, очевидно, два и более блока. Получается, что законодатель ввел ограничение количества блоков в таунхаусе исключительно для целей применения Закона об участии в долевом строительстве и Закона о банкротстве.

Может ли многоквартирный жилой дом состоять из двух квартир?

Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (ред. от 24 декабря 2018 г.) многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Это жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы[5].

Отличие многоквартирного жилого дома от дома блокированной застройки заключается не в количестве квартир, а в наличии общего имущества собственников, наличии отдельного входа[6].

Таким образом, первая гипотеза неверна. В соответствии с градостроительным законодательством дома блокированной застройки могут состоять из двух блоков, многоквартирные дома могут состоять из двух квартир.

В Законе об участии в долевом строительстве и Законе о банкротстве нет специальных указаний на количество квартир в многоквартирном доме для целей включения в реестр требований о передаче помещений. Возможность заявления в процедуре банкротства требования о передаче квартиры в многоквартирном жилом доме, состоящем из двух квартир, не исключена.

Очевидно, что логика законодателя в установлении ограничения для количества блоков в таунхаусах отсутствует.

Что касается второй гипотезы о размере последствий в случае нарушения обязанностей застройщика в отношении разных объектов, то на первый взгляд такое ограничение законодателя оправданно. Принятие специальных норм, регулирующих правоотношения в сфере долевого строительства и порядок проведения процедур несостоятельности застройщика, было нацелено в первую очередь на защиту слабой стороны договора. Нормы, предусматривающие повышенную защиту дольщиков, имеют социальную направленность, поскольку при невыполнении обязательств застройщиком многоквартирного дома число "потерпевших" велико. При строительстве таунхаусов, состоящих из двух блоков, и индивидуального жилого дома негативные последствия неисполнения обязательств застройщиком для общества в целом не так значительны.

Однако, как уже было сказано, многоквартирный дом может состоять из двух квартир, соответственно, количество "пострадавших" в таунхаусе, включающем три и более блока, может быть больше. Кроме того, при строительстве коттеджных поселков правоотношения с участием граждан, заключивших договор с застройщиком, по которому застройщик обязуется построить индивидуальный жилой дом (коттедж), по сути, ничем не отличаются от отношений застройщика с дольщиками, вложившими денежные средства в строительство таунхаусов или многоквартирных жилых домов.

Отсутствие права у участников строительства на предъявление требования о передаче в отношении квартир в таунхаусах, состоящих из двух блоков, и коттеджей является упущением законодателя; логика в наделении соответствующим правом одних участников строительства и лишении этого права других не прослеживается.

Зачастую на практике складывается абсурдная ситуация, при которой в одном и том же коттеджном поселке требования граждан в отношении квартир в домах блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, включают в реестр требований о передаче жилых помещений, а в удовлетворении аналогичных требований граждан в отношении квартир в домах блокированной застройки, состоящих из двух блоков, и коттеджей отказывают, исходя из буквального толкования закона. Показательным является дело о несостоятельности ООО "Близкое", рассматриваемое в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области (N А56-18537/2017).

Так, в процедуре наблюдения ООО "Близкое" участником строительства было заявлено требование о включении в реестр требований о передаче помещений требования в отношении индивидуального жилого дома (коттеджа). Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал во включении этого требования в реестр. Тринадцатый арбитражный суд оставил определение суда первой инстанции в силе, указав, что индивидуальный жилой дом не подпадает под понятие многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем такое требование не может быть отнесено к требованиям участников строительства и включено в реестр требований о передаче жилого помещения[7].

Участники долевого строительства ООО "Близкое" обратились в Конституционный Суд РФ для проверки конституционности положений п. п. 3 и 5 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве в связи с тем, что указанные нормы не позволяют включить в реестр требований о передаче помещений требование в отношении жилого дома[8].

Постановлением от 28 июня 2019 г. Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Однако обоснование для отмены, на наш взгляд, было некорректно. По сути, арбитражный суд кассационной инстанции не дал оценки возможности включения в реестр требований о передаче помещений требования в отношении коттеджа. Арбитражный суд Северо-Западного округа сослался на позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 23 апреля 2013 г. N 13239/12, согласно которой суд, установив при рассмотрении заявления участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование, возникшее по причине незаключенности или недействительности договора, должен рассмотреть это заявление как заявление о включении требования в реестр денежных требований[9]. Исходя из мотивировки Постановления суда кассационной инстанции, несмотря на то что заявитель предъявил требование о передаче помещений, такое требование в отношении коттеджа должно быть переквалифицировано судом как денежное требование. Однако это не отвечает интересам заявителя.

Полагаем, что в данной ситуации более уместно телеологическое толкование или толкование contra legem. Заслуживает внимания и одобрения позиция Арбитражного суда Уральского округа по делу N А60-53689/2016[10]. Спор касался признания права собственности на достроенный жилой дом в коттеджном поселке в рамках дела о банкротстве застройщика ООО "Золотая горка".

Суд Уральского округа указал, что спорный жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса — поселка "Золотая горка" — с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов: как многоквартирные дома малой этажности, так и жилые помещения коттеджного типа. Застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку; при этом денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, аккумулировались должником и использовались для реализации проекта комплексной застройки; на денежные средства в том числе приобретателей коттеджей создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка "Золотая горка".

Суд Уральского округа сделал вывод о том, что коттедж представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а "элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта"; покупатели коттеджей в финансово-экономическом плане фактически являются такими же участниками долевого строительства по созданию единого жилого комплекса, как и приобретатели квартир.

Учитывая указанные обстоятельства, Арбитражный суд Уральского округа согласился с выводами нижестоящих арбитражных судов о возможности применения к спорным правоотношениям по аналогии § 7 гл. 9 Закона о банкротстве.

Полагаем, что исходя из конституционного принципа равенства правом на включение в реестр требований о передаче помещений должны наделяться также участники строительства, внесшие денежные средства по договору участия в долевом строительстве, предметом которого являются:

1) квартиры в домах блокированной застройки, состоящих из двух блоков;

2) коттеджи при таких условиях, как наличие единого проекта застройки территории, создание общей жилищно-коммунальной инфраструктуры, аккумулирование денежных средств участников строительства для застраивания территории.

Список литературы

Дольщик ООО "Близкое" обратился в Конституционный Суд РФ // Гражданский адвокат. 2018. 7 дек. URL: https://www.lawnow.ru/news/project-news/dolshchik-ooo-blizkoe-obratilsya-v-konstitutsionnyy-sud-rf/ (дата обращения: 25.07.2019).

Николюкин С.В. К вопросу о соотношении понятий "жилой дом", "индивидуальный жилой дом", "многоквартирный дом", "жилое здание", "жилое строение" // Семейное и жилищное право. 2018. N 2.

Суслова С.И., Диковенко К.В. Блокированный жилой дом как объект прав // Семейное и жилищное право. 2019. N 1.

 


[1] Федеральный закон от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

[2] Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 29 июля 2017 г.).

[3] Подпункт 3 п. 1 ст. 201.1, подп. 5 п. 1 ст. 201.1, подп. 4 п. 3 ст. 201.10, п. 7 ст. 201.10 и другие положения Закона о банкротстве.

[4] Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

[5] Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России).

[6] Не останавливаясь детально на определении понятия общего имущества собственников, согласимся с мнением о том, что и в жилых домах блокированной застройки имеется общее имущество — фундамент, общие стены, крыша. При этом различие между многоквартирным жилым домом и домом блокированной застройки заключается в обеспечении коммунальными услугами и наличии непосредственного выхода на земельный участок (Суслова С.И., Диковенко К.В. Блокированный жилой дом как объект прав // Семейное и жилищное право. 2019. N 1. С. 44 — 47; Николюкин С.В. К вопросу о соотношении понятий "жилой дом", "индивидуальный жилой дом", "многоквартирный дом", "жилое здание", "жилое строение" // Семейное и жилищное право. 2018. N 2. С. 41 — 45).

[7] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2019 г. N 13АП-34853/2018 по делу N А56-18537/2017/тр.28.

[8] Дольщик ООО "Близкое" обратился в Конституционный Суд РФ // Гражданский адвокат. 2018. 7 дек. URL: https://www.lawnow.ru/news/project-news/dolshchik-ooo-blizkoe-obratilsya-v-konstitutsionnyy-sud-rf/ (дата обращения: 25.07.2019).

В 2012 г. уже была предпринята попытка признать неконституционными положения подп. 3 и 5 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, однако Конституционный Суд РФ отказал в принятии жалобы, так как, по его мнению, оспариваемые положения Закона не нарушили конституционные права заявителей в конкретном деле, потому что, как было установлено арбитражными судами, заявителями не заключались договоры, на основании которых жилые помещения должны были быть переданы (Определение Конституционного Суда РФ от 24 сентября 2012 г. N 1823-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Куценко Вадима Владимировича и Куценко Натальи Алексеевны на нарушение их конституционных прав положениями подпунктов 3 и 5 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

[9] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июня 2019 г.

[10] В рамках указанного дела было вынесено пять аналогичных судебных актов: Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 20 марта 2019 г. N Ф09-3031/18 по делу N А60-53689/2016, от 19 марта 2019 г., от 11 декабря 2018 г., от 5 декабря 2018 г., от 3 декабря 2018 г.


Рекомендуется Вам: