Изменение жилищного правоотношения социального найма как способ защиты жилищных прав

Автор: Дулатова Н.В.

Общеизвестен факт, что защита жилищных прав представляет собой возможность управомоченного лица применять определенные правоохранительные меры для восстановления оспариваемого (нарушенного) права. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусматривает открытый перечень способов защиты. Стоит заметить, что положения ст. 11 ЖК РФ идентичны способам защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, что, несомненно, неверно. Жилищные правоотношения специфичны по своей природе, по своему содержанию, имеют собственный предмет и, соответственно, требуют самостоятельных приемов для их восстановления, для пресечения противоправного поведения, для предотвращения такого поведения в будущем.

Одним из способов защиты жилищных прав выступают юридические явления изменения правоотношений, реализуемые в юрисдикционном порядке и применяемые как по отношению к виновному, так и безвиновному поведению субъектов права.

Анализ судебной практики последних лет позволяет сделать вывод о неубывающем количестве дел, связанных с изменением жилищных правоотношений социального найма.

Постараемся классифицировать основания изменения жилищных правоотношений социального найма. Полагаем, изменение договора социального найма может произойти в следующих случаях.

1. Объединение лиц, проживающих в одной квартире на основании различных договоров социального найма, в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Указанные лица имеют право заключения одного договора на все занимаемые жилые площади. Иными словами, изменение такого договора найма законодательно допустимо при факте объединения нанимателей, которые проживают в одной квартире и пользуются в ней жильем на условиях отдельных договоров социального найма, и их требования заключить с одним из них один договор жилищного найма. Стоит заметить, что данная норма не регулирует обратную ситуацию — изменение договора социального найма жилого помещения[1] в случае прекращения семейных отношений и заключения отдельных договоров найма на жилые помещения в составе квартиры. Закон не позволяет изменить договор социального найма путем разделения счетов по оплате за одно жилое помещение, то есть требование об изменении договора путем раздела на несколько договоров жилищным законодательством не предусмотрено[2]. Иными словами, притязания нанимателей, находящихся в конфликтном состоянии и заявляющих иски о составлении отдельных договоров найма, не могут быть удовлетворены. Такое право на изменение договора отсутствует и у бывших членов семьи по договору социального найма[3]. Указанное правило упоминается в положении п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

2. Замена нанимателя по договору социального найма на другого дееспособного нанимателя с согласия иных нанимателей и наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Такая замена может произойти в случае: а) смерти первоначального нанимателя; б) добровольного отказа нанимателя от права пользования. Действующим законодательством прямо урегулирован порядок определения нового нанимателя по договору социального найма в случае смерти прежнего. При этом обязательным условием для заключения договора с новым нанимателем в таком случае является согласие членов семьи, проживающих в жилом помещении, а также согласие наймодателя[4].

Одновременно с этим, если один из членов семьи выехал из жилья добровольно, снялся с регистрационного учета, то изменился состав семьи, следовательно, это является основанием для изменения договора социального найма[5].

Вселение нового нанимателя как члена семьи (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ) (например, в случае рождения ребенка, заключения брака и пр.). По сути, положения ст. 82 ЖК РФ расширяются еще одним основанием для изменения договора социального найма.

В договоре социального найма должны быть указаны новые вселенные наниматели. Если новый наниматель не был указан, то в любом случае его право должно быть сохранено. Закон оговаривает, что для вселения нового нанимателя необходимо получить согласие наймодателя. Изменение договора возможно только в случае, если при вселении общая площадь жилого помещения будет составлять не менее учетной нормы на каждого члена семьи.

3. Вселение нового нанимателя может быть произведено только при условии согласия наймодателя и иных лиц, постоянно проживающих и зарегистрированных в жилом помещении, нанимателей, включая временно отсутствующих. Исключение составляет вселение несовершеннолетних граждан[6].

Можно утверждать, что отсутствие согласия иных нанимателей происходит в интересах прав таких несовершеннолетних (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) в частности для обеспечения права ребенка жить и воспитываться в семье (ст. 54 СК РФ). Причем это могут быть несовершеннолетние дети нанимателей или членов их семьи, проживающих в данном жилом помещении[7].

По смыслу ч. 1 ст. 70 ЖК РФ для вселения супруга нанимателя не требуется согласия наймодателя и одновременно с этим требуется согласие остальных нанимателей[8]. Полагаем такое положение законодателя ошибочным. Супруг при вселении в жилое помещение как член семьи нанимателя должен иметь равные права с нанимателями, независимо от того, вселяется он вместе с нанимателем одновременно или вселяется позднее. Указанное положение имеет закрепление в ч. 2 ст. 69 ЖК РФ.

Вселение новых членов семьи нанимателей по договору социального найма, соответственно, влечет изменение соответствующего договора в части его субъектного состава.

4. Вселение нанимателя в освободившееся жилье в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ).

Освободившееся жилье в коммунальной квартире, в которой проживают иные наниматели и (или) иные собственники, может быть предоставлено этим гражданам по их заявлениям. Такие наниматели (собственники) должны в установленном порядке иметь статус малоимущих и нуждающихся в улучшении жилищных условий или иметь право быть признанными таковыми[9].

Одновременно с этим законом определена очередность предоставления лицам, проживающим в коммунальной квартире, такого освободившегося жилья. Так, в первую очередь правом на получение социального жилья в коммунальной квартире обладают наниматели (собственники) жилых помещений, которые проживают в такой квартире, если они признаны (или могут быть признаны) в установленном законом порядке нуждающимися или малоимущими.

Во вторую очередь освободившееся жилье должно быть предоставлено вышеназванным гражданам при условии, что они обеспечены жилыми помещениями менее нормы предоставления жилья на одного проживающего[10].

В третью очередь освободившееся жилье предоставляется по договору купли-продажи гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в получении такого жилья и обеспеченным жилыми помещениями менее нормы предоставления на каждого члена семьи[11].

Тем самым вышеназванные основания изменения договора социального найма связаны с изменением субъектного состава такого договора.

5. Обмен жилыми помещениями. П.В. Крашенинников отмечает: "Кроме удовлетворения интересов сторон договор обмена жилых помещений имеет большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье"[12].

Все имеющиеся исследования по жилищному праву так или иначе затрагивают вопросы принудительного обмена жилья. Часть авторов ссылаются на прекращение правоотношений в связи с обменом жилья, часть говорят об изменении таких отношений. Считаем, что если к договору об обмене как к любому гражданско-правовому договору применяются правила о сделках, об обязательствах, о договорах, то и правила о перемене лиц в обязательствах подлежат применению. Посему принудительный обмен жилыми помещениями влечет изменение жилищного правоотношения.

Следует уточнить, что наниматели, проживающие по договору социального найма, желающие произвести обмен жилыми помещениями, должны учитывать следующие факты. Во-первых, такой обмен возможен только в том случае, если он производится в отношении жилого помещения как объекта ограниченного вещного права, находящегося в социальном назначении. Во-вторых, соответственно, субъектами такого обмена могут выступать только наниматели по договору социального найма (члены одной семьи, бывшие члены семьи). Исходя из этого, становится очевидным, что такой обмен жильем недопустим между социальными нанимателями (проживающие по договору социального найма, по договору найма социального использования) и собственниками, между нанимателями специализированного жилья и собственниками, между нанимателями всех жилищных фондов[13].

Заметим, что ранее Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" и ЖК РСФСР (ст. ст. 67 — 74, 98, 119) допускался обмен жилых помещений, находящихся во всех жилищных фондах (в домах государственного, муниципального, общественных жилищных фондов, жилищно-строительных кооперативах)[14].

В редакции ЖК РФ от 1 января 2019 г. законодатель уточняет, что проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Это исключает многочисленные судебные обращения, связанные с обменом жилья между различными жилищными фондами.

Согласно п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. ст. 72 — 74 ЖК РФ. Нарушение процедуры обмена может повлечь недействительность таких отношений (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). В этом случае могут применяться гражданско-правовые положения о недействительных сделках.

При отсутствии согласия между всеми социальными нанимателями принудительный обмен должен быть произведен только в судебном порядке в исковом производстве.

Однако стоит заметить, что ч. 1 ст. 72 ЖК РФ оговаривает возможность заявлять такие требования непосредственно нанимателям или бывшим членам семьи нанимателя по отношению к другим нанимателям. Закон оговаривает обязательное согласие наймодателя в письменной форме. Тем самым предъявлять судебные требования к наймодателю о принудительном обмене является законодательно неверным[15]. Поэтому такое право, как обмен жилья по договору социального найма, находит свою реализацию только при условии волеизъявления участников жилищных отношений, предусмотренных ч. 1 ст. 72 ЖК РФ[16].

В целом соглашение об обмене жилья между социальными нанимателями можно квалифицировать как гражданско-правовую сделку с применением норм гражданского законодательства. Общеизвестно, что практически к любым договорам применяется принцип запрета о понуждении к их заключению, за исключением прямого указания в законе о такой допустимости (ст. 421 ГК РФ). Одновременно с этим стоит заметить, что договор об обмене жильем имеет самостоятельную юридическую природу и не является разновидностью гражданско-правового договора мены[17].

Ранее было отмечено: "Заключение договора об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с нанимателем, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом"[18].

Если рассуждать о процессуальных моментах обмена жилых помещений, то необходимо сказать, что одним из предметов доказывания будут выступать факты предоставления таких жилых помещений, которые предлагаются истцом для обмена. Причем такое жилье должно, естественно, отвечать всем нормам и правилам, предусмотренным для жилых помещений. Иными словами, истец должен предложить варианты для обмена жильем[19]. Судом учитываются те жилищные условия, в которые попадает ответчик, а именно наличие транспортной доступности, медицинских и иных социальных учреждений, лифта, почты и т.д.[20] То есть предлагаемое жилое помещение не должно ухудшать бытовые потребности ответчика[21]. Одновременно с этим предложенное жилое помещение для обмена не должно вести к уменьшению той площади, которая будет приходиться на долю ответчика[22].

6. Переселение нанимателей при проведении капитального ремонта жилого дома. П.В. Крашенинников справедливо замечает, что "при производстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель, согласно ст. 88 ЖК РФ, обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор найма на ремонтируемое помещение"[23]. Иными словами, такое переселение нанимателей, проживающих по социальному найму, влечет изменение договора по соответствующему объекту социального найма.

Полагаем, что сегодня прослеживается проблема адекватного регулирования споров, связанных с изменением жилищных правоотношений. Очевидно, что определенные жизненные обстоятельства побуждают нанимателей обращаться с требованиями об изменении договора социального найма, а в отдельных случаях это единственная возможность разрешения сложившихся ситуаций. Тем не менее судебная практика настроена на отказ в удовлетворении таких требований. Это связано со сложностью предмета доказывания, усложненной процедурой, предусмотренной законом. Отношения социального найма являются длящимися, и, как в каждом договоре, возможны его изменения как в субъектном составе, так и в его содержании или предмете. Исходя из сказанного, видим возможным расширение перечня оснований изменения жилищных правоотношений, законодательно предусмотренных ст. 82 ЖК РФ.

Литература

1. Дулатова Н.В. Прекращение жилищных правоотношений: диссертация кандидата юридических наук / Н.В. Дулатова. М., 2015. 187 с.

2. Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. 10-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2017. 413 с.

Рекомендуется Вам: