ЮрФак: изучение права онлайн

Особенности правовой защиты граждан, заключивших договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов (коттеджей), при банкротстве застройщика

Автор: Хаустова А.С.

При заключении договора на приобретение строящегося жилья очевидным преимуществом для покупателя является распространение на его правоотношения с застройщиком нормативного регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 27.06.2019) (далее – Закон об участии в долевом строительстве). В особенности это касается ситуации, когда у застройщика возникают финансовые затруднения и он, не сумев с ними справиться, оказывается в состоянии неплатежеспособности. В этом случае положение участника строительства, которое автоматически предоставляется таким категориям покупателей, обеспечивает им более широкий правовой инструментарий для защиты своих прав, а также более высокие шансы в итоге получить удовлетворение своих требований (в том числе путем передачи им приобретенного объекта строительства в ходе процедуры банкротства) по сравнению с остальными кредиторами, не обладающими подобным статусом. Иные лица, чьи требования к несостоятельному застройщику основаны на отличных от договора долевого участия в строительстве правоотношениях, которые могут быть квалифицированы в качестве сделки, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (пункт 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; далее – Закон о банкротстве), также могут претендовать на признание их участниками строительства, однако при этом такие требования должны быть заявлены кредитором, полагающим себя участником строительства, в установленный срок и подтверждены соответствующими доказательствами, в то время как требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно.

В соответствии с прямым указанием Закона об участии в долевом строительстве он регулирует исключительно те отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков (таунхаусов) (пункты 1, 2.3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Если обратиться к положениям Закона о банкротстве, под определение "участник строительства" подпадают лица, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, вытекающее из договора с застройщиком, предусматривающего обязательства по передаче одного из перечисленных объектов. Требование о передаче жилого помещения, в свою очередь, означает требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (таунхаусе), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (подпункты 2, 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Таким образом, Закон о банкротстве при определении перечня жилых помещений в подпункте 5 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве перенял ограничительную терминологию Закона об участии в долевом строительстве, а не Жилищного кодекса Российской Федерации, который, помимо вышеперечисленного, включает в понятие "жилое помещение" жилой дом (часть 1 статьи 16). В результате, исходя из буквального толкования указанных положений Закона о банкротстве, лица, заключившие договоры (в частности, поименованные как договоры долевого участия в строительстве), предметом которых выступает обязательство застройщика по передаче индивидуального жилого дома, в категорию "участники строительства" не входят, а дополнительные гарантии, предусмотренные специальными нормами законодательства в сфере несостоятельности застройщиков, на них не распространяются.

Суды поддерживают установленное законом узкое толкование понятия "жилое помещение" при определении возможности признания юридического лица застройщиком в целях применения к нему специальных правил параграфа 7 Закона о банкротстве (например, Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.11.2014 по делу N А56-10242/2013, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 по делу N А65-27504/2010, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу N А60-45881/2012).

Указанная правовая позиция была подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.07.2014 N 15636/13, где отмечено, что "исходя из смысла перечисленных норм правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются не в отношении любого застройщика, а только такого застройщика, которым привлекались средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома, в связи с чем тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение" (на тот момент действовала старая редакция Закона о банкротстве, которая не относила к жилым помещениям жилые дома блокированной застройки – таунхаусы).

Соответственно, в отношении юридических лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для целей строительства жилых комплексов, состоящих согласно проектной документации исключительно из индивидуальных жилых домов (коттеджей), правила параграфа 7 Закона о банкротстве не применяются.

Вместе с тем суды единогласно распространяют специальные правила о банкротстве застройщиков на юридических лиц, которые реализовывают единый инвестиционный проект застройки, включающий в себя разные виды возводимых жилых объектов, при условии, разумеется, что проектной документацией предусмотрены в том числе те объекты, которые подпадают под определение "жилое помещение" в понимании законодательства о несостоятельности (например, Определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2018 по делу N А56-18537/2017, Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017 по делу N А60-53689/2016).

Однако при рассмотрении подобных дел о несостоятельности судами не выработана окончательная позиция о правовом положении кредиторов, в отношении которых у должника имеется предусмотренная договором обязанность по передаче жилого помещения в виде индивидуального жилого дома (коттеджа).

В частности, в правоприменительной практике нет однозначного решения вопроса о возможности включения в реестр участников строительства (в предыдущей редакции Закона о банкротстве – реестр о передаче жилых помещений) требований о передаче индивидуального жилого дома (коттеджа) наряду с требованиями о передаче других жилых помещений (квартир или таунхаусов) при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков, которые реализовывали единый инвестиционный проект застройки, включавший в себя разные виды жилых возводимых объектов, и к которым, соответственно, применяются нормы параграфа 7 Закона о банкротстве.

Некоторые суды полагают такие требования подлежащими включению в реестр участников строительства (реестр о передаче жилых помещений) (например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019 по делу N А60-53689/2016), ссылаясь на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, который указывает на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, а также на недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308).

Другие, напротив, отказывают в таких заявлениях, придерживаясь буквального толкования приведенного в Законе о банкротстве определения жилого помещения (например, Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2019 по делу N А56-18537/2017/тр.60), либо считают необходимой трансформацию заявленных требований в денежные, относя их к четвертой очереди удовлетворения требований кредиторов.

Так, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 27.09.2019 по делу N А56-18537/2017 прямо указал, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в частности, статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве) направлены на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или в доме блокированной застройки, на реализацию их прав, гарантированных статьей 40 Конституции Российской Федерации; индивидуальный жилой дом (коттедж) не подпадает под понятие многоквартирного дома или дома блокированной застройки, в связи с чем заявитель, заключивший с должником договор о строительстве индивидуального жилого дома, не может являться участником строительства в смысле, как это определено в пункте 1 статьи 201.1 параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, а потому его требования подлежат включению в четвертую очередь.

Таким образом, на данный момент судебная практика не выработала единого подхода к возможности установления в реестре участников строительства требований о передаче индивидуального жилого дома (коттеджа), что, в свою очередь, означает снижение вероятности или даже невозможность удовлетворения таких требований при несостоятельности застройщика путем передачи объекта строительства в ходе процедуры банкротства в установленном законом порядке (статья 201.11 Закона о банкротстве) в условиях подобной правовой неопределенности.

Положения параграфа 7 Закона о банкротстве предоставляют еще один специальный способ защиты прав, который заключается в судебном признании права собственности на указанные объекты строительства в особом порядке (пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

Применение этого способа защиты права возможно при одновременном соблюдении нескольких условий: в случае получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и наличия подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения либо при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений (не менее одной трети от общего числа жилых помещений) право собственности признано вступившим в законную силу судебным актом или произведена его государственная регистрация.

Однако, несмотря на то что формально для использования такого механизма Закон о банкротстве требует наличия у заявителя статуса участника строительства, данная норма признается судами применимой по аналогии в том числе и к обладателям прав на индивидуальные жилые дома со ссылкой на приведенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 правовую позицию, в соответствии с которой "основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей".

Расширительное толкование названной нормы, помимо прочего, предлагается самим Законом о банкротстве, в пункте 8.3 статьи 201.11 которого говорится о ее распространении в том числе и на нежилые помещения, базово не относящиеся к объектам, права на которые принадлежат исключительно участникам строительства (речь, очевидно, идет о коммерческой недвижимости), что позволяет сделать вывод о возможности использования данного механизма и для эффективной защиты покупателей индивидуальных жилых домов (коттеджей).

В частности, Арбитражный суд Уральского округа в Постановлениях от 11.12.2018, от 20.03.2019 по делу N А60-53689/2016 о несостоятельности признал оправданным закрепление за указанными лицами права собственности, обосновав это тем, что жилой дом находится на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов – многоквартирные дома малой этажности и жилые помещения коттеджного типа. Застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей, при этом денежные средства, полученные и от участников строительства в многоквартирных домах, и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации проекта комплексной застройки. Таким образом, в рассматриваемом случае коттедж, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели коттеджей в финансово-экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретатели квартир.

Также рекомендуется Вам:

Следует предположить, что подобной логикой законодатель руководствовался, внося в Закон о банкротстве изменения в части признания прав на некоторые нежилые помещения (площадь которых не превышает семи квадратных метров) и машино-места как принадлежащих особой категории участников строительства с предоставлением возможности включения этих требований в реестр участников строительства с последующим получением их в натуре, а не в денежном эквиваленте[1].

В связи с изложенным нельзя не признать, что в условиях непоследовательного нормативного регулирования в жилищной сфере, в частности в рамках дел о несостоятельности застройщиков, представляется затруднительным строгое соблюдение судами буквы закона и одновременно обеспечение успешной защиты граждан как экономически слабой стороны рынка недвижимости.

Необходимо отметить, что ранее существовала схожая правовая коллизия, имевшая место в отношении жилых домов блокированной застройки (таунхаусов), которые также не признавались Законом о банкротстве и Законом об участии в долевом строительстве в качестве жилых помещений. Более того, в связи с тем что суды предпринимали попытки расширительного толкования понятия жилого помещения и все же включали в него блокированные малоэтажные жилые дома (например, Определение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.01.2013 и Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу N А63-16085/2012), Высший Арбитражный Суд Российской Федерации прямо указал, что "спорные секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в многоквартирном доме, а участники строительства не могут являться участниками строительства, как это определено в пункте 1 статьи 201.1 параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве" (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 N 15636/13).

Впоследствии в Закон о банкротстве и Закон об участии в долевом строительстве Законом N 304-ФЗ были внесены вполне закономерные с точки зрения их социальной направленности изменения, предусмотревшие расширение понятия "жилое помещение" и включение в него домов блокированной застройки (таунхаусов).

Таким образом, учитывая описанную правовую проблему, создавшую риск дискриминационного применения предусмотренных законодательством о несостоятельности социально-правовых гарантий по отношению к лицам, находящимся в одинаковых обстоятельствах, очевидной необходимостью представляется расширительное толкование судами понятия "жилое помещение" в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, а впоследствии и реформирование специальных положений Закона о банкротстве и Закона об участии в долевом строительстве в соответствии с общими нормами жилищного законодательства и признание за жилым домом официального статуса жилого помещения.

 


[1] Изменения внесены Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 304-ФЗ).

Рекомендуется Вам: