Обзор мошенничеств с жильем

Автор: Балдынова А.

С необходимостью решения квартирного вопроса сталкиваются так или иначе абсолютно все люди. Порой при приобретении квартиры покупатели уделяют внимание различным инженерно-техническим и инфраструктурным (наличие магазинов, садика, школ, поликлиник и т.д.) аспектам, при этом игнорируя напрочь аспекты юридические, наивно предполагая, что юридическую чистоту недвижимости проверит кто-то другой: нотариус, Росреестр, риелтор и т.д. Беспечностью легко пользуются мошенники, и в результате в определенном проценте сделок "что-то идет не так": вместо новоселья и ремонта приходится погружаться в мучительную судебную тяжбу и в итоге расставаться с квартирой, не сумев возвратить уплаченные за нее деньги. Именно поэтому потенциальному обладателю квадратных метров (чтобы стать их реальным счастливым обладателем) необходимо хотя бы в общих чертах понимать суть основных мошеннических схем с жильем (не только на этапе оформления сделки купли-продажи квартиры, но и после сделки) и знать, как правильно подготовиться к покупке жилья, не оставшись без квартиры и без денег.

Немало жульнических схем имеют место на этапе, предшествующему сделке, и связаны эти схемы с задатком. Часто люди отдают задаток продавцу либо риелтору, рискуя больше не увидеть ни денег, ни продавца (отдаются деньги по договору или без договора (расписки) — особой разницы нет, продавец может бесследно исчезнуть в обоих случаях). Обычно это выглядит так: объект недвижимости продается по очень привлекательной цене, покупатель заинтересовывается и загорается желанием оформить сделку поскорее; продавец, в свою очередь, настаивает на задатке, стороны заключают соответствующее соглашение. И тут уже возможны варианты: либо продавец просто исчезает с деньгами, либо в соглашении о задатке предусматривается условие о том, что задаток не возвращается в случае отказа покупателя от покупки. Во втором случае всплыть могут различные настолько неприятные моменты, что либо приходится скрепя сердце мириться с ними, либо попрощаться с задатком и отказываться от сделки. Формально это даже нельзя назвать мошенничеством в смысле ст. 159 УК РФ. В сделках с задатком надо быть очень внимательным и вчитываться в соглашение о задатке, а еще лучше — не отдавать никаких денег без аккредитива, депозита нотариуса или банковской ячейки.

Также на этапе подготовки сделки недобросовестные риелторы в надежде скрыть недостатки объекта показывают потенциальному покупателю вовсе не ту квартиру, а другую с похожим адресом (может отличаться лишь номер корпуса либо строения). Недобросовестные риелторы пользуются обилием типовых домов в спальных районах и частым отсутствием номеров и указателей, а также для подстраховки нередко стараются встретить клиента у метро или довезти его на своей машине до нужного ему адреса. Нередко также меняют таблички с номерами квартир. В результате такого обмана клиент рискует приобрести квартиру с серьезными техническими недостатками и сомнительной юридической чистотой по цене хорошей квартиры с качественной отделкой. Чтобы не попасться в такую ловушку, стоит заранее выяснить точный адрес дома и "пробить" его по карте, изучить взаимное расположение нужного здания относительно других объектов, а также постараться самостоятельно прибыть на место и найти нужное здание.

Следующая группа мошеннических схем проявляется уже после покупки жилья. Особое место в этом рейтинге занимают обманные схемы, связанные с "наследованием". Вначале квартиру стремятся продать как можно скорее, так как она якобы получена в наследство и наследнику срочно нужны деньги. После совершения сделки объявляется "наследник" предыдущего собственника, который "только что" узнал о смерти родственника и спешит вступить в наследство, а уже у нотариуса он "случайно" узнал о том, что у квартиры новый собственник. На чью сторону встанет при этом суд — сказать сложно, зависит от многих факторов. Механизмы защиты добросовестного приобретателя есть, есть и примеры судебных решений, когда суд вставал на сторону добросовестного приобретателя, одновременно указывая на право "наследника" на обращение в суд с требованием о денежной компенсации своей доли в наследстве. Но очевидно, что в такие ситуации лучше не попадать. Поэтому, если в ходе проверки квартиры будет обнаружено, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен насторожить. Стоит также отметить, что если продавец предъявляет свидетельство о вступлении в наследство по закону, то есть вероятность того, что он может скрыть существование других наследников, самостоятельно выявить которых для покупателя — непростая задача. Также в интересах покупателя ознакомиться со всеми материалами наследственного дела.

Распространено также мошенничество, связанное с приватизацией. Здесь возможны разные варианты: либо предыдущий собственник оформил приватизацию с нарушениями — подделал документы, либо один из прежних жильцов в момент приватизации был незаконно лишен прописки, либо сам был введен в заблуждение мошенниками и лишен права на приватизацию, либо отбывал срок в местах лишения свободы и не знал о приватизации. Из этого следует, что, покупая приватизированную квартиру, следует выяснить, все ли проживающие в квартире на момент приватизации лица (включая детей), участвовали в ней. Ответ на этот вопрос может содержаться в заявлении на приватизацию и в выписке из домовой книги.

Ряд мошеннических схем также реализуется с поддержкой нотариуса, который может быть либо недобросовестным, либо вовсе несуществующим. Во втором случае этот факт легко проверить в реестре нотариусов, который является открытым и размещен на сайте Министерства юстиции (https://minjust.ru/). В первом же случае все обстоит сложнее: если нотариус, например, заверяет заведомо созданное мошенниками завещание, оспорить его будет крайне сложно, ведь с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, нотариальное сообщество очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и гражданину крайне затруднительно доказать его незаконные действия. Из этого следует, что, если в юридической истории квартиры имели место сделки, заверенные нотариусом, нелишне среди прочего поинтересоваться, существовал ли этот нотариус вообще.

Распространены также мошеннические схемы с продажей квартир с различными обременениями, состоящие под арестом или в залоге и т.д. Такие квартиры нередко продаются по поддельным документам. Дело в том, что сведения об обременениях могут попасть в Росреестр не сразу, а через несколько дней после вынесения соответствующего решения. Естественно, продавцы в таких случаях настаивают на скорейшем окончательном расчете до оформления сделки. Об этом необходимо помнить потенциальным покупателям, которых продавец торопит и всеми правдами и неправдами настаивает на быстром оформлении и расчете. Риск пострадать от такого мошенничества отчасти помогает снизить институт заверений и гарантий, с некоторых пор знакомый российскому праву. Многие покупатели, стремясь себя обезопасить, включают в договор условие о том, что продавец гарантирует юридическую чистоту квартиры и ее необремененность правами третьих лиц и т.д., а за нарушение данной гарантии несет ответственность в виде возмещения убытков и/или штрафной неустойки.

Существенная доля обманных схем связана с нарушением прав несовершеннолетних. Нередко встречается ситуация, когда родители незадолго до приватизации выписывают из квартиры своих детей. Таким образом родители избегают необходимости дополнительного согласования продажи квартиры с органами опеки. Но впоследствии, став совершеннолетними, дети смогут обратиться в суд с целью оспорить сделку приватизации. Поэтому при покупке квартиры покупателю стоит в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, уточнить, не участвовали ли они в приватизации по адресу своей регистрации.

Нарушения имеют место и при использовании материнского капитала. В соответствии с законом родители обязаны наделить всех детей (не только тех, в связи с рождением которых этот капитал выдан). Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Заведомо рискованными являются сделки, в которых от имени продавца сделку заключает его представитель по доверенности. Здесь покупателям следует внимательно понять объем полномочий представителя: вправе ли он подписывать все необходимые документы и получать оплату? Также стоит проверить, не была ли отменена доверенность. Сделать это можно на сайте https://www.reestr-dover.ru/, введя реестровый номер доверенности и иные данные. Гарантии дееспособности доверителя будет получить сложнее, но для этого стоит попросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Проверяя личность самого продавца и доверителя, можно обратиться к списку недействительных российских паспортов, размещенному на сайте МВД РФ, либо воспользоваться сервисом проверки действительности паспорта посредством Единого портала государственных услуг.

Очень часто со стороны продавца имеет место сокрытие факта его банкротства. Если покупатель не хочет, чтобы сделка была оспорена арбитражным управляющим, имеет смысл проверить продавца по Единому федеральному реестру банкротов, а также на сайте решений арбитражных судов.

Покупателям стоит учесть, что описанные выше схемы мошенничества являются наиболее распространенными и нельзя исключить появления новых способов обмана. Для анализа юридической чистоты жилья и всех рисков будущей сделки стоит обратиться к юристу, ведь юридическая судьба у каждой квартиры индивидуальна, да и в ходе проверки могут выявиться самые неожиданные нюансы, и универсальные советы и рекомендации тут могут только навредить. Наличие юридического заключения может помочь гражданину защитить свои права как добросовестного приобретателя в суде.

Граждане часто забывают, что риелтор не является юристом и максимум может проверить личность продавца; кроме того, риелтор — лицо заинтересованное, которое действует в своих интересах и не обязано заботиться о рисках покупателя. Что касается правовой экспертизы Росреестра, то ее объем тоже ограничен проверкой сравнительно небольшого числа документов, указанных в законе, по которым в целом нельзя что-то понять и остановить сделку. Кроме того, в соответствии с законодательством государственные органы просто ведут учет недвижимого имущества и не обязаны анализировать риски его приобретателей. Не стоит возлагать надежды и на юристов банка (в случае ипотеки), ведь юристы банка выступают на страже интересов банка, который при любом развитии событий не останется в минусе — кредитный договор сохраняет силу, и в случае просрочки банк может обратиться в суд и взыскать деньги с заемщика. Для минимизации рисков часто советуют оформлять сделку нотариально, так как нотариус проверяет часть рисков, и, если он что-то не проверит и покупатель останется без квартиры, нотариус будет обязан все компенсировать, а в случае недостатка денег такого нотариуса подстрахует нотариальная палата. Но нотариус несет ответственность только за те риски, которые он обязан проверять в соответствии с законом, а не за абсолютно все риски. Проверяет нотариус далеко не все, поэтому юрист на сделке все равно нужен. Именно юрист проанализирует документы продавца, проверит, не является ли квартира предметом судебного спора, проверит, нет ли в ее юридической судьбе "битых" сделок, ликвидированных юридических лиц в цепочках собственников и многие другие параметры (в совокупности которых больше 60), и по итогам такой проверки составит заключение, озвучив все риски. Решать, что с этими рисками делать, безусловно, прерогатива покупателя. Но следует помнить, что механизмы снижения рисков не всегда работают, а в целом рынок жилья достаточно насыщен предложениями, так что в большинстве случаев стоит отказаться от риска вообще и вернуться на этап поиска.

Что касается расчетов с продавцом, наиболее безопасными способами считаются расчеты через депозит нотариуса либо через банковскую ячейку. Условие о способе расчетов стоит также отразить в договоре, участие в согласовании которого также может принять юрист.

Став обладателем жилья, не стоит забывать о том, что различные махинации могут произойти и с добросовестным собственником. Многие люди лишаются квартир, обращаясь за займами в мошеннические компании. При этом часто договор читается вскользь, огромные проценты за просрочку остаются незамеченными, также нередко указываются неверные цели займа: например, в одном случае собственница квартиры брала заем на учебу под залог доли в квартире, в договоре же была указана цель — ремонт. Дело в том, что основанием для прекращения права пользования квартирой у лиц, проживающих в такой квартире, является обращение взыскания на нее только при условии, если квартира была заложена по договору целевого займа, предоставленного на строго определенные в законе цели, к каким как раз относится в числе прочих ремонт. Доказать фактическую трату заемных средств на оплату учебы не удалось, в итоге на предмет залога — долю — было наложено взыскание, человеку грозит выселение. Представители микрофинансовых компаний могут обманом заставить подписать заемщика два и более договора ипотеки, залогодержателем является та же микрофинансовая организация. В итоге, если после обращения взыскания на заложенное по первому договору недвижимое имущество остались хоть какие-то средства, то заемщик их в 99% случаев не увидит — их заберет тот же залогодержатель, обратив взыскание на недвижимое имущество уже по договору повторной ипотеки. Также подобные микрофинансовые организации нередко предлагают заемщикам вместо договора залога недвижимости подписать документы о передаче жилья во владение кредитора. При этом они специально ставят для заемщика трудновыполнимые условия, чтобы недвижимость отошла им. В ситуациях, когда гражданин вынужден по каким-то причинам заключать договор с микрофинансовой организацией, стоит как минимум проверить для начала эту организацию в реестре МФО (включена ли она в него), который ведет Центральный банк РФ, проверить, нет ли ее в реестр банкротов, а также внимательно вникать в содержание подписываемых документов; по окончании сотрудничества следует запросить в МФО документ, подтверждающий полное погашение заемщиком займа и процентов.

Также важно знать, что все собственники могут воспользоваться дополнительной мерой защиты своего имущества, подав в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права, ограничения (обременения), прекращения права на объекты недвижимости без личного участия собственника. Наличие в ЕГРН такой записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.

Таким образом, любые сделки с жильем сопряжены с огромным количеством рисков, из которых только часть связана с мошенничеством. Собственникам или потенциальным покупателям жилья не стоит жалеть сил, времени и финансов на проверку этих рисков, а также стараться подбирать для себя безобидные в плане юридической чистоты объекты.

Рекомендуется Вам: