ЮрФак: изучение права онлайн

Что делать арендатору коммерческой недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)

Оглавление

1. Что будет, если просто перестать вносить арендные платежи

2. Можно ли рассчитывать на меры господдержки

2.1 Если вы арендуете федеральное имущество

2.2 Если вы арендуете имущество в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности

2.3 Если вы арендуете не государственное и не муниципальное имущество

3. Как согласовать "Арендные каникулы", если вы хотите сохранить за собой помещение

4. Как расторгнуть договор с минимальными потерями

4.1 Отказ от договора

4.2 Расторжение по соглашению сторон

4.3 Расторжение через суд в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)

5. Можно ли избежать ответственности за просрочку внесения арендных платежей


Многие компании-арендаторы оказались в ситуации, когда они вынуждены вносить плату за пустующие офисы и магазины (сотрудники на "удаленке" или в самоизоляции, магазин или ресторан закрыт из-за ограничений, введенных в связи с пандемией и т.п.). Или магазин работает, но снизился поток клиентов, упала выручка, не из чего платить за аренду.

Чтобы снизить потери, оптимально или договариваться об "арендных каникулах", или подобрать способ расторжения без суда. Менять или расторгать договор через суд придется долго. А все это время задолженность продолжит копиться (даже если вы освободите помещение).

Договориться может быть вполне реально. Арендодателю, например, может быть выгодно сохранить арендатора на будущее, пойдя на временные уступки, чем потом в условиях кризиса пытаться заполнить пустующие помещения. Или расторгнуть договор по соглашению, получив пусть небольшую, но компенсацию, чем потом несколько лет пытаться взыскивать долги.

Можно также воспользоваться мерами господдержки и попытаться обязать арендодателя предоставить отсрочку. Представляется, что реальнее всего ее получить при аренде госимущества субъектам малого и среднего бизнеса, а также арендаторам в отраслях, наиболее пострадавших от пандемии.

Если вы "молча" прекратите платежи, учтите, что накопятся не только долги, но и штрафные санкции. Их взыскание может, конечно, затянуться на годы. Но субсидиарную ответственность учредителей, если дойдет, например, до банкротства, никто не отменял. Ссылка на форс-мажор не освободит от основного долга и не гарантирует освобождение от ответственности. Связь между пандемией и неплатежами еще нужно доказать.

1. Что будет, если просто перестать вносить арендные платежи

Если договор не прекращен, и вы не вернули помещение в установленном порядке, но не платите, есть следующие риски:

*        арендодатель будет вправе взыскать, помимо платы за весь период, договорную неустойку, или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также причиненные убытки. По общему правилу их можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);

*        арендодатель может прекратить доступ в помещение и к размещенному там имуществу (в том числе и после окончания карантинных мероприятий). Несмотря на то что у него не будет правовых оснований применять удержание, придется оспаривать в суде (а значит, на быстрое решение вопроса надеяться на стоит);

*        арендодатель может воспользоваться правом на отказ по договору или закону и выселить вас (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Хотя, скорее всего, он "сохранит" договор в надежде на будущие взыскания;

Также рекомендуется Вам:

*        если вы хоть как-то продолжали работать (доставка, заказы на вынос), проблемы с доступом или выселение могут окончательно парализовать деятельность;

*        не стоит забывать о субсидиарной ответственности руководителя и учредителей арендатора (п. 3 ст. 3 Закона об ООО, п. 3 ст. 3 Закона об АО). Хотя ее применение займет много времени и не всегда позволит взыскать денежные средства в реальности, однако списывать со счетов такую возможность нельзя.

Возможно, вам удастся возобновить платежи в будущем или погасить задолженность частично. Но от вышеозначенных рисков вас это не избавит. Если есть возможность, лучше попытаться договориться с арендодателем.

Что можно сделать сейчас:

1)      предложить согласовать варианты отсрочки или снижения платы.

         Как возможный аргумент в переговорах: платежи и штрафные санкции могут быть взысканы в будущем, но такое решение нужно еще исполнить (а на вашем счете просто может не быть денежных средств);

Образец письма арендодателю с просьбой о предоставлении отсрочки внесения арендных платежей

2)      подстраховаться от взыскания санкций и сослаться на форс-мажор (уведомить арендодателя, обратиться за заключением в ТПП).

Конечно, связь между неплатежами и форс-мажором еще нужно доказать. И от основного долга это вас не избавит (п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7). Но, по крайней мере, может снизить ожидания арендодателя о взыскании крупных неустоек и мотивировать на пересмотр условий об оплате.

2. Можно ли рассчитывать на меры господдержки

2.1. Если вы арендуете федеральное имущество

Если вы относитесь к субъектам малого или среднего предпринимательства и арендуете имущество по специальному перечню, для вас принят следующий порядок предоставления отсрочки:

1)      вы обращаетесь к арендодателю с соответствующей просьбой;

2)      в течение трех рабочих дней он заключает с вами дополнительное соглашение к договору аренды;

3)      условия отсрочки – плата за 2020 г. вносится в 2021 г. равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды. У вас есть право предложить свой вариант, но, скорее всего, соглашения будут типовыми на условиях, обозначенных Правительством РФ.

Это распространяется на договоры, заключенные субъектами малого и среднего бизнеса как с Росимуществом, так и с госпредприятиями и учреждениями, сдающими федеральное имущество.

Если ваше имущество не входит в перечень, установленный Правительством РФ, с вами тоже могут заключить допсоглашение об отсрочке. Конкретные условия для вашей ситуации не прописаны, но, скорее всего, они будут такими же, как для имущества, включенного в перечень. Рекомендуем в любом случае обращаться к арендодателю с такой просьбой.

Если вы не относитесь к среднему или малому бизнесу, но осуществляете деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в ситуации с пандемией, вы также имеет право на отсрочку. Условия и срок такой отсрочки установлены Правительством РФ.

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать также допсоглашение о его изменении.

2.2. Если вы арендуете имущество в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности

Вы можете получить отсрочку, если ваш вид деятельности входит в перечень наиболее пострадавших отраслей. Условия и срок такой отсрочки установлены Правительством РФ. Органы власти или местного самоуправления в вашем регионе могут установить свои условия, не ухудшающие положение арендаторов по сравнению с требованиями Правительства РФ.

Или если вы – субъект малого или среднего предпринимательства. Правительство РФ рекомендовало органам власти субъектов РФ и органам местного самоуправления оказывать для таких субъектов аналогичные меры поддержки, как для арендаторов федеральной собственности.

Что можно сделать сейчас: независимо от принятия таких мер в вашем регионе, рекомендуем уточнить у арендодателя о возможности отсрочки, если ваша деятельность была приостановлена из-за ограничений, связанных с пандемией.

Если меры приняты, направить письмо о заключении соответствующего допсоглашения.

Пример антикризисных мер, принятых в Москве

Предусмотрено освобождение от арендной платы для организаций и ИП в сфере оказания услуг общепита, торговли и бытовых услуг населению, гостиничных услуг, туризма, выставочной, развлекательной, просветительской и образовательной деятельности, культуры, физкультуры и спорта и ряда других на период приостановления их деятельности из-за режима повышенной готовности (п. п. 3 – 4 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП (ред. от 31.03.2020)).

Основные условия поддержки московских арендаторов:

*        касается аренды земельных участков и объектов нежилого фонда в собственности г. Москвы, и земельных участков на территории г. Москвы, госсобственность на которые не разграничена;

*        срок освобождения – с первого дня месяца приостановления деятельности до последнего дня месяца, в котором приостановление завершено, но не ранее 1 июля 2020 г.;

*        предоставляется не позже трех рабочих дней с момента получения обращения арендатора;

*        нужно подтвердить, что объект использовался в целях, установленных договором. При этом целью предоставления должно быть осуществление видов деятельности, для которых разработаны эти меры поддержки;

*        предоставляется также и по договорам с городскими предприятиями и учреждениями.

Образец письма арендодателю о предоставлении освобождения от арендной платы

2.3. Если вы арендуете не государственное и не муниципальное имущество

В рамках мер господдержки арендаторов установлена обязанность арендодателя заключить с вами допсоглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента вашего обращения, если договор заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Также вы вправе требовать уменьшения арендной платы, если не можете пользоваться помещением из-за указанных ограничительных мер (ч. 3 ст. 19 Федерального закона 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Но нужно учитывать два фактора:

*        данные меры касаются не всех арендаторов, а только осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (п. 1 Требований);

*        арендодатель может проигнорировать требование и отказать в нем. В этом случае у вас появляется право понудить его через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ), но процесс может затянуться.

С учетом этого, широкое использование данного инструмента может быть затруднительным.

Требования к условиям и срокам отсрочки, установленные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439:

*        касается любой недвижимости, кроме жилых помещений, всех форм собственности, включая частную;

*        период отсрочки – с даты введения в вашем субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС и до 01.10.2020;

*        объем отсрочки – в размере арендной платы за период действия указанного режима и 50% платы за период со дня окончания режима и до 01.10.2020;

*        отсроченные платежи вносятся не раньше 1 января 2021 г. и не позже 1 января 2023 г. не чаще раза в месяц, равными платежами в размере не больше половины от ежемесячной арендной платы по договору;

*        меры ответственности в период отсрочки не применяются, какие-либо дополнительные платежи не должны устанавливаться;

*        не предоставляется отсрочка в части платы, составляющей коммунальные платежи или расходы на содержание (кроме случаев, когда арендодатель освобожден от этих платежей на период режима повышенной готовности или ЧС).

Сторонам договора разрешено устанавливать иные условия отсрочки, если они не ухудшают положения арендатора по сравнению с указанными требованиями (п. 6 Требований).

Если в вашем регионе приняты меры поддержки арендодателей, снижающих плату для арендаторов, у вас больше шансов оперативно заключить нужное соглашение. Правительство рекомендовало всем региональным властям предоставить арендодателям такую поддержку.

Пример поддержки арендодателей в Москве

Предоставляется собственникам зданий и помещений, используемых для размещения, в частности, общепита и торговых объектов (ТЦ и др.).

Если они снизят арендаторам ставку аренды на период временного приостановления деятельности не менее, чем на определенную величину, они получат поддержку в объеме сумм налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю по такому объекту на соответствующий период (п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП (ред. от 31.03.2020)).

3. Как согласовать "арендные каникулы", если вы хотите сохранить за собой помещение

"Арендные каникулы" могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, если это предусмотрено договором или в рамках специальных мер поддержки.

Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем не просто.

Дополнительный аргумент для арендодателя – если в вашем регионе приняты экономические меры поддержки для собственников, снижающих ставки для пострадавших от пандемии арендаторов (освобождение от налогов на имущество, платы за землю и др.). Например, подобные меры предусмотрены в Москве (см. п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП (ред. от 31.03.2020)).

Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о "каникулах": скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.

Какие варианты условий можно согласовать в допсоглашении:

*        договориться, что вы не вносите плату за определенный период, а затем эта плата распределяется на оставшийся период аренды. Например, арендатор вносит платежи за 2020 г., или определенные месяцы 2020 г. равными частями в течение других оставшихся месяцев или в течение следующего года;

*        установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.

Образец дополнительного соглашения об отсрочке арендной платы

Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору – налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать также допсоглашение о его изменении.

4. Как расторгнуть договор с минимальными потерями

Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятие, которое отменено властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.

Рассмотрим оптимальные способы.

4.1. Отказ от договора

Способ удобен, если у вас есть право по договору или закону отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, иным правовым актам (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.

В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно – придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами.

Что можно сделать сейчас: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.

4.2. Расторжение по соглашению сторон

Это наилучший вариант, если есть возможность договориться. Причем это может быть выгодно обеим сторонам, не только арендатору.

Какие аргументы могут помочь убедить арендодателя:

*        некоторая денежная компенсация. Например, предложите предусмотреть, что арендодатель оставляет у себя аванс или обеспечительный платеж (весь или часть) и таким образом возмещает потери без взимания с вас неустойки, если уже есть просрочка, или убытков (п. 4 ст. 421 ГК РФ);

*        экономия средств на судебные издержки по взысканию долга или расторжению и выселению через суд;

*        возможность быстрее снять обременение с имущества при зарегистрированной аренде (для продажи, например). При расторжении через суд на это уйдет от нескольких месяцев до нескольких лет.

Что можно сделать сейчас: подготовить проект соглашения и направить арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что вы выполнили требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Основное – кроме условий о взаиморасчетах прописать порядок и сроки освобождения помещения. Для организации вывоза имущества может потребоваться больше времени в условиях ограничительных мер в связи с пандемией.

Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении

Обязательных требований нет. Регистрация не влияет на ваши отношения по договору и факт его расторжения. Она нужна в большей степени арендодателю, чтобы погасить запись об обременении. Вы не обязаны подавать сведения в Росреестр (если только в договоре или допсоглашении нет такого условия).

4.3. Расторжение через суд в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)

Это очень сложный способ и обычно является крайней мерой, поскольку нужно доказать одновременное наличие сразу нескольких условий. И достаточно долгий.

Но, если у вас долгосрочный договор, компания планирует в перспективе продолжить работу и другие варианты решения (изменение платы, расторжение по другим основаниям) не подошли, стоит подготовиться. Есть реальный шанс доказать существенное изменение обстоятельств. Стороны действительно не могли разумно предвидеть такое развитие событий или как-то на это повлиять.

Что можно сделать сейчас: вне зависимости от того, заявил ли арендодатель, что ни на какие уступки не пойдет, направить ему предложение о расторжении договора и сформулировать вашу позицию со ссылкой на ст. 451 ГК РФ. В дальнейшем это позволит подтвердить, что вы выполнили требование об обязательном досудебном порядке урегулирования спора до подачи иска в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

5. Можно ли избежать ответственности за просрочку внесения арендных платежей

Если вы не можете вовремя заплатить, есть шанс освободиться от ответственности за просрочку (уплаты неустойки или процентов по ст. 395 ГК РФ). Нужно доказать, что вам помешали обстоятельства непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Пандемия коронавируса и вводимые в связи с ней запретительные меры могут быть признаны таким обстоятельством, поскольку есть признак чрезвычайности и непредотвратимости. Но вопрос в каждом случае будет решать суд с учетом всех обстоятельств. В частности, важно будет обосновать причинно-следственную связь между неплатежами и наступлением форс-мажорных обстоятельств. Это сделать довольно сложно.

Что можно сделать сейчас: оформить наступление форс-мажора документально.

Во-первых, у вас есть возможность обратиться в региональную ТПП для получения заключения о форс-мажоре. Его могут выдать для внутрироссийского договора после оценки представленных документов. Такое заключение пригодится как доказательство в случае передачи спора в суд.

Во-вторых, рекомендуем направить письменное уведомление арендодателю о невозможности исполнить обязательство из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы с обоснованием причин, приложить заключение ТПП, если есть.

Что не стоит делать: ссылаться на проблемы с оплатой из-за резкого изменения курса рубля к иностранной валюте (если ваша ставка привязана к доллару или евро), на финансовый кризис, отсутствие спроса и клиентов. Такие обстоятельства обычно не признаются форс-мажором и считаются предпринимательскими рисками.

Пример оценки шансов избежать ответственности из-за форс-мажора

Ситуация: Арендовано помещение под ресторан. Ресторан закрыт для посещений из-за распоряжения властей, выручки нет, но и до закрытия было снижение спроса и потока клиентов.

Есть шанс избежать ответственности

Вряд ли удастся избежать ответственности

За неплатежи с момента закрытия ресторана.

Если средств в нужном размере к сроку платежа не оказалось, других источников дохода нет, прослеживается связь между приостановлением деятельности и неплатежами

За просрочки до закрытия ресторана.

Снижение спроса – предпринимательский риск, связь с пандемией сложно доказать

Рекомендуется Вам: