Снос незаконно построенных зданий — анализ судов

Автор: Мартасов Д.

Оглавление

1. Требования о сносе некапитального объекта на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат удовлетворению

2. Строительство объекта капитального строительства в границах земельного участка с обозначением границ охранной зоны линий электропередачи не является безусловным основанием для сноса объекта

3. Наличие правоустанавливающих документов для строительства объекта капитального строения (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, разрешение на реконструкцию) и отсутствие в указанных документах нарушений являются основанием для отмены судебного решения по сносу объекта капитального строительства

4. Отсутствие правоустанавливающих документов для строительства объекта капитального строения (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, разрешение на реконструкцию) не является безусловным основанием для сноса объекта капитального строения

Вывод

---

Судебная практика по поводу сноса незаконно построенных зданий постоянно видоизменяется, и изменяется законодательство.

В частности, в 2018 году были внесены изменения в части регламентации вопроса сноса самовольных построек, уточнен порядок действий при выявлении самовольных построек и уточнен перечень лиц, которые обладают указанными полномочиями, определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой, уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Поэтому актуальным вопросом является изучение судебной практики по данной категории дел и выявление проблемных моментов.

Рассмотрим некоторые ситуации и опишем примеры из судебной практики.

1. Требования о сносе некапитального объекта на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат удовлетворению¹.

Пример из практики²: в ходе проведения осмотра, который был проведен государственным органом, было выявлено, что на земельном участке расположено здание автосервиса, в котором осуществляется предпринимательская деятельность и отвечающее требованиям капитального строения. Согласно сведениям, содержащимся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, земельный участок, на котором размещен объект, расположен в зоне садово-дачных и коллективных садов. Использование земельного участка под объект капитального строительства (нежилое здание (автосервис)) не соответствует основным разрешенным видам использования земельных участков в указанной зоне.

Исходя из схемы земельного участка при возведении самовольной постройки были нарушены требования в части превышения максимального процента застройки земельного участка, а также не соблюден минимальный отступ от границ земельного участка. Часть спорного объекта капитального строительства (автосервис) расположена в границах другого земельного участка с разрешенным видом использования "под садоводство", а часть налагается на границы земельного участка с разрешенным видом использования "занимаемый объектом дорожного хозяйства".

Земельный участок имеет ограничения в использовании объекта в виде охранной зоны газопровода, и объект расположен в границах красных линий, в отношении которых утверждена документация по планировке территории. Поэтому государственный орган просит признать объект капитального строительства самовольной постройкой и обязать физическое лицо осуществить за свой счет и своими силами снос самовольно возведенного объекта капитального строительства — нежилого здания, используемого под станцию технического обслуживания автомобилей.

Решение суда³: суд отказал в удовлетворении требований истца о признании объектов капитального строительства самовольной постройкой и в обязании осуществить их снос.

В качестве обоснования суд привел следующие доводы:

1. Не представлены доказательства нарушения прав государственного органа или неопределенного круга лиц. Нахождение земельного участка в границах красных линий не является основанием для сноса построек.

2. Объект, используемый физическим лицо для ремонта автомобилей, является некапитальным объектом. В п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав"⁴ дано разъяснение, согласно которому положения ст. 222 Гражданского кодекса российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

3. Снос самовольно возведенного объекта является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица, осуществившего такое строительство, а устранение последствий нарушений прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица, осуществившего такое строительство.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил как единственное основание для сноса спорной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах⁵.

2. Строительство объекта капитального строительства в границах земельного участка с обозначением границ охранной зоны линий электропередачи не является безусловным основанием для сноса объекта⁶.

Пример из практики⁷: общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с требованием о запрете использования объекта недвижимого имущества (гипермаркет) в охранной зоне линии электропередачи и об обязании ответчика восстановить положение, обеспечивающее безопасную эксплуатацию ЛЭП, путем сноса гипермаркета с парковкой автотранспорта. Комиссией ответчика был установлен факт размещения объекта в охранной зоне на расстоянии 6,5 метров от точки крайнего провода воздушной линии при нормативе 20 метров.

О факте нарушения был уведомлен ответчик для устранения нарушения охранной зоны линейного объекта путем разбора стены строящегося торгового помещения для обеспечения охранной зоны, но требование не было удовлетворено. По факту данного нарушения ответчик был привлечен к административной ответственности.

Решение суда⁸: суд отказал в удовлетворении требования истца, так как не был установлен факт, создает ли нахождение объекта в охранной зоне линии электропередачи угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан.

Несмотря на то что общество в нарушение требований градостроительного законодательства, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка о границах допустимого размещения строящегося объекта с обозначением границ охранной зоны ЛЭП, на опорах которой имелись предусмотренные правилами установления охранных зон предупреждающие знаки и сведения об охранной зоне, построило гипермаркет в охранной зоне, совершив административное правонарушение и не исполнив предписание компании и государственного органа об устранении нарушения охранной зоны объекта электросетевого хозяйства, суды не дали оценку действиям и поведению ответчика на предмет их добросовестности.

3. Наличие правоустанавливающих документов для строительства объекта капитального строения (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, разрешение на реконструкцию) и отсутствие в указанных документах нарушений являются основанием для отмены судебного решения по сносу объекта капитального строительства⁹.

Пример из практики¹⁰: государственный орган обратился в арбитражный суд с требованием о сносе самовольно возведенного трехэтажного объекта капитального строительства. Здание используется предпринимателем в качестве гостиницы, но создано на земельном участке, не отведенном для этой цели; при возведении постройки были нарушены максимальный процент застройки земельного участка, минимальный отступ зданий от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, входная группа (ступени) площадью 9,7 кв. м возведена и расположена на землях общего пользования.

Часть спорной постройки возведена на основании выданного разрешения на строительство и сдана в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Кроме того, возведению пристройки к жилому дому предшествовало получение разрешения на реконструкцию. Между тем выданные параметры на реконструкцию жилого дома и наличие отступлений, допущенных при реконструкции, их характер не были выявлены¹¹.

Решение суда: суд отказал в удовлетворении требований истца. Не были приняты должным образом во внимание положения п. 26 Постановления N 10/22 о необходимости исследования наличия при возведении самовольной постройки существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создания ею угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом также не учтен п. 28 Постановления N 10/22¹², в котором указано, что снос самовольно реконструированного недвижимого имущества может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Однако вопрос о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в виде возведения пристройки, суды не исследовали, обязав снести спорный объект полностью, в том числе с частью, существовавшей до проведения реконструкции, по выводам экспертов, имеющей свои индивидуальные технико-экономические параметры¹³.

4. Отсутствие правоустанавливающих документов для строительства объекта капитального строения (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, разрешение на реконструкцию) не является безусловным основанием для сноса объекта капитального строения.

Пример из практики: администрация обратилась в суд с иском об обязании общества демонтировать расположенный за границами арендованного им участка нестационарный объект — часть павильона. Обществу был предоставлен в аренду публичный земельный участок для размещения торгово-офисных зданий, к одному из которых был пристроен спорный объект.

Администрация признала разрешение на строительство утратившим силу по причине обращения общества за получением разрешения после возведения данного объекта. Также ответчик использовал указанный объект в нарушение вида разрешенного использования участка "строительство торгово-офисного здания".

Решение суда: суд не удовлетворил требования истца. Отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Отсутствие разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию не может служить основанием для его сноса.

Обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вывод

Таким образом, судебная практика по указанной категории дел различная.

При этом отметим, что каждый случай индивидуален и подлежит отдельному рассмотрению и анализу, который должен быть основан на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

---

1 Решение Кировского районного суда города Самары N 2-14/2020 2-14/2020 (2-2754/2019;)~М-1920/2019 2-2754/2019 М-1920/2019 от 15 января 2020 г. по делу N 2-14/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/qRkL0LVZNHw/.

2 Решение Кировского районного суда города Самары N 2-14/2020 2-14/2020 (2-2754/2019;)~М-1920/2019 2-2754/2019 М-1920/2019 от 15 января 2020 г. по делу N 2-14/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/qRkL0LVZNHw/.

3 Решение Кировского районного суда города Самары N 2-14/2020 2-14/2020(2-2754/2019;)~М-1920/2019 2-2754/2019 М-1920/2019 от 15 января 2020 г. по делу N 2-14/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/qRkL0LVZNHw/.

4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7. Июль.

5 Решение Кировского районного суда города Самары N 2-14/2020 2-14/2020(2-2754/2019;)~М-1920/2019 2-2754/2019 М-1920/2019 от 15 января 2020 г. по делу N 2-14/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/qRkL0LVZNHw/.

6 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 310-ЭС19-11707 по делу N А48-2996/2016. URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-05032020-n-310-es19-11707-po-delu-n-a48-29962016/.

7 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 310-ЭС19-11707 по делу N А48-2996/2016. URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-05032020-n-310-es19-11707-po-delu-n-a48-29962016/.

8 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 310-ЭС19-11707 по делу N А48-2996/2016. URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-05032020-n-310-es19-11707-po-delu-n-a48-29962016/.

9 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2020 г. N 308-ЭС19-21484. URL: https://gkrfkod.ru/pract/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-28022020-n-308-es19-21484-po-delu-n-a32-300032018/.

10 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2020 г. N 308-ЭС19-21484. URL: https://gkrfkod.ru/pract/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-28022020-n-308-es19-21484-po-delu-n-a32-300032018/.

11 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2020 г. N 308-ЭС19-21484. URL: https://gkrfkod.ru/pract/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-28022020-n-308-es19-21484-po-delu-n-a32-300032018/.

12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7. Июль.

13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7. Июль.

Рекомендуется Вам: