Некоторые проблемы определения правового режима апартаментов как вида коммерческой недвижимости

Авторы: Лазаренкова О.Г., Алексеева Е.В.

Современный период реформирования гражданского законодательства характеризуется повышением роли нотариуса в деятельности, связанной с оборотом недвижимости. Хотя не последовало полного возврата к нотариальному оформлению сделок с недвижимым имуществом, ее участники зачастую пользуются услугами нотариуса на добровольной основе, поскольку нотариусы обеспечивают законность сделки и повышают ее доказательственное значение. Это особенно актуально, когда заключаются сделки по поводу такого объекта недвижимости, как апартаменты, правовой статус которых отличается неопределенностью, на что неоднократно обращалось внимание многих современных исследователей¹, в силу чего требуется учесть целый ряд спорных моментов.

Категория "апартаменты" — это один из сфинксов российского рынка недвижимости. Действующее законодательство не дает определения рассматриваемой категории, лишь точечно упоминает сам термин в отдельных нормативных актах, например, в Положении о классификации гостиниц². В представлении обывателей понятие "апартаменты" ассоциируется с дорогостоящим и роскошным жильем, хотя это не всегда соответствует действительности.

Попытка осмысления правовой сущности апартаментов дает основания полагать, что с позиции п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации они не могут быть охарактеризованы как жилые помещения³. Во-первых, ЖК РФ определил, что жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан. При этом в перечне, данном в Положении о классификации гостиниц, апартаменты относятся к высшей категории гостиничных номеров и характеризуются следующими признаками: две и более жилые комнаты — гостиная (столовая) и спальня (кабинет) общей площадью не менее 40 кв. м. Однако, несмотря на указание в составе апартаментов на "две и более жилые комнаты", ЖК РФ не расценивает совокупность нескольких жилых комнат как жилое помещение, устанавливая в п. 1 ст. 16 перечень жилых помещений, согласно которому к ним относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В свою очередь, правовой режим апартаментов даже отдаленно не напоминает правовой режим квартиры, под которой законодательство квалифицирует структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Следовательно, вряд ли категорию апартаменты можно отождествить с категорией жилого дома.

Представляется убедительным мнение Б.М. Гонгало, согласно которому "если часть квартиры составляет одна комната, то в этом случае часть квартиры тождественна комнате. Если часть квартиры составляют две и более комнаты либо комната и так называемые вспомогательные помещения, то в этом случае часть квартиры тождественна части жилого дома. Впрочем, и сам законодатель вконец запутался в витиеватых классификациях, указав, что комната тождественна части жилого дома или квартиры"⁴. Более того, исходя из практики современного строительства апартаменты порой располагаются в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), где также находятся офисы и торговые объекты.

Недобросовестные застройщики зачастую специально поддерживают заблуждение граждан относительно ситуации, обещая в будущем переквалифицировать нежилые помещения в жилые, умалчивая о том, что это практически невыполнимая задача, поскольку перевод нежилого помещения в жилое предполагает пересмотр как всего проекта строительства, так и прохождение множества сложных согласований, длительных экспертиз, разрешений и пр.

Возникает вопрос: в условиях правовой неопределенности каким образом можно квалифицировать правовой режим апартаментов?

Во-первых, если апартаменты не являются жилой недвижимостью, то их можно отнести к нежилой или коммерческой недвижимости. В данном аспекте нужно учитывать, что возведение коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов. Для коммерческих объектов не применяются действующие в отношении жилых помещений жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции, территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. В целом нежилые строительные объекты не требуется обеспечивать социальной инфраструктурой: магазинами, медицинскими учреждениями, детскими площадками и пр. Коммерческую недвижимость не запрещено строить возле опасных или шумных производств. Также в отношении апартаментов не действуют правила о коммунальных платежах, касающихся жилых помещений, о расположении зданий, качестве применяемых строительных материалов, а количество коммерческих объектов определяется по усмотрению застройщика.

Внешняя сторона правового режима апартаментов выражается в том, что их, как иное недвижимое имущество, не являющееся залогом или предметом судебного спора, можно покупать, продавать, сдавать, дарить и т.п. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов требования налогового законодательства, например, при покупке таких объектов нельзя получить налоговый вычет, а также имеются в виду особенности налогообложения коммерческих помещений. Зачастую апартаменты покупаются в качестве дополнительного жилья, представляющего определенную инвестиционную ценность, в частности, предполагающую возможность сдавать апартаменты в аренду. Поэтому определение места жительства, а равно и регистрации остро не стоит. Вместе с тем допустима временная регистрация, но ее возможно оформить только в апартаментах, расположенных в зданиях, имеющих статус гостиницы⁵. Если недвижимость располагается в деловом центре, временный вариант исключен.

Таким образом, в отношении апартаментов неприменим ряд норм жилищного, налогового и гражданского законодательства, касающихся жилой недвижимости, в отношении них не действуют государственные жилищные программы поддержки, льготные условия кредитования или субсидии. Также нельзя использовать для покупки апартаментов материнский капитал и выгодную шестипроцентную ипотеку для семей с двумя и более детьми. У владельцев апартаментов не возникает право на обращение в антимонопольный орган в случае, если окажутся завышенными тарифы коммунальных платежей.

В силу ст. 38 ЖК РФ собственникам квартир принадлежит и часть общего имущества многоквартирного дома, к которому относятся крыши, фасады, подъезды, лифты, придомовые территории, и, хотя жильцы не могут продать свою долю, они вправе принимать решения о благоустройстве, поскольку для серьезных изменений требуется согласие собственников. Оплата коммунальных услуг также распределяется между жильцами, а ее размер зависит от площади квартиры. Согласно подходу высшей судебной инстанции, собственники нежилой недвижимости обладают теми же правами и обязанностями по содержанию общего имущества, что и владельцы квартир⁶. Но следует учитывать, что в нежилом комплексе зачастую обустраиваются большие вестибюли, зоны отдыха для посетителей офисов, а также торговые помещения. Поэтому, если управляющая компания наймет садовника или консьержа, такие расходы лягут на плечи всех собственников. В нежилых помещениях законодательно разрешено оборудовать гостиницы, детские развлекательные центры, мастерские, студии звукозаписи и т.д., а "закон о тишине" здесь не действует.

Какими же преимуществами для владельцев может характеризоваться правовой режим апартаментов?

Во-первых, нет жестких требований, предваряющих строительство жилых комплексов. Поэтому покупка апартаментов является приемлемым вариантом приобретения жилья в понравившемся месте.

Во-вторых, цена квадратного метра апартаментов, как правило, ниже, чем в квартире, что обусловлено не экономией на качестве материалов, а упрощенным согласованием и пониженными расходами застройщика. Земля под нежилые объекты стоит дешевле, при этом застройщику нет необходимости тратиться на социальную инфраструктуру.

В-третьих, апартаменты часто бывают привлекательны для лиц творческих профессий, поскольку в них удобно организовать студию или мастерскую, при этом, как правило, управляющие компании предоставляют им дополнительные услуги.

В-четвертых, широкие возможности при создании дизайн-проектов и перепланировке помещений, в отличие от традиционных квартир, где требования регламентированы и существует множество ограничений.

В-пятых, инвестиционная привлекательность — такие нежилые помещения во множестве случаев покупаются для последующей сдачи в аренду. Подбором жильцов и документооборотом во многих апарт-комплексах занимается не сам собственник, а управляющая компания.

Стоит отметить, что до февраля 2019 г. существовала правовая неопределенность в том, что понимать под апартаментами. Это мог быть тип квартиры, т.е. жилого помещения в многоквартирном доме с дополнительными услугами от управляющей компании (горничные, еда на дом, охрана территории и т.п.), а также формат номера в гостиничном комплексе, предусматривающий "кухонный уголок" или полноценную кухню. Существовала еще одна категория, которую нельзя было отнести ни к квартирам, ни к гостиничным номерам — нежилые помещения в зданиях (не многоквартирных домах), которые приобретались для собственного проживания либо для сдачи в аренду.

Однако принятое в феврале 2019 г. Положение о классификации гостиниц определило апартаменты как категорию номеров гостиницы. Также были введены понятия "апартотель" (вид гостиниц, где все номера — это "студии" и "апартаменты") и "комплекс апартаментов" (гостиница с номерами различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом)⁷.

В 2019 г. появились изменения в законодательстве о долевом участии в строительстве⁸, в свете которых в настоящее время застройщики должны реализовывать апартаменты физическим лицам по договорам о долевом участии в строительстве, использовать эскроу-счета и получать проектное финансирование. Интересно, что в свете указанных новелл, в силу невнятного правового режима апартаментов, в сентябре 2019 г. Росреестр в Санкт-Петербурге на несколько недель приостановил регистрацию договоров долевого участия на апартаменты⁹, поскольку чиновники не поняли, как применять к таким объектам новые требования закона.

В начале 2019 г. Верховный Суд РФ позволил дольщикам формировать новую юридическую схему их защиты в случае приобретения нежилых помещений, в том числе апартаментов. В своем Определении он напомнил, что "по смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Положения ст. ст. 12.1 и 13 указанного Закона применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства, а значит, фактически статус участника долевого строительства нежилых помещений совпадает со статусом лиц, отказавшихся от договора (наличие права заявить только денежное требование); а потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Суд подчеркнул, если дом введен в эксплуатацию, то застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на нежилое помещение. Итак, Верховный Суд решил давний вопрос о статусе требований участника долевого строительства нежилых помещений к застройщику-банкроту, а именно: денежные требования участника долевого строительства нежилых помещений имеют автоматический (без заявления и установления Судом) залоговой статус (предмет залога зависит от стадии строительства с учетом в том числе положений ст. 13 Закона N 214-ФЗ)¹⁰.

В рассматриваемом контексте интересно обратиться к судебной практике конца 2018 г., когда наблюдалась следующая правовая позиция: в случае банкротства застройщика кредитор, вложивший средства в коммерческую недвижимость, не мог получить ее в натуре, только денежную компенсацию. И юридическое лицо, и обычный гражданин (физическое лицо), купивший нежилое помещение (например, апартаменты или паркинг), не мог получить свой объект в собственность. Арбитражные суды, рассматривая дела о банкротстве, занимали такую позицию, поскольку покупатель нежилого помещения по Закону о банкротстве не считался участником строительства. В свою очередь, на практике получить деньги с застройщика-банкрота крайне затруднительно: требования граждан, купивших жилые помещения, признавались приоритетными и удовлетворялись в первую очередь.

Однако в конце 2018 г. был принят Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ¹¹, который внес изменения в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"¹². Законодатель признал за физическими и юридическими лицами, которые приняли участие в строительстве объекта (застройщик которого признан банкротом), статус участников строительства. Фактически это означало, что любое физическое и юридическое лицо, приобретая в строящемся доме в собственность любое помещение (жилое или нежилое), при банкротстве застройщика получало возможность претендовать не только на денежную компенсацию, но и на саму недвижимость.

Предполагалось, что проблемы неравенства граждан и юридических лиц, покупателей жилых и нежилых помещений разрешены и все "дольщики равны перед законом"; однако после вступления в силу Федерального закона от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ началась работа над очередными изменениями, и 27 июня 2019 г. был принят очередной Закон¹³, который внес изменения в Закон о банкротстве. Новеллы призваны урегулировать вопросы, связанные с завершением объектов, принадлежащих застройщикам-банкротам, и выплатой компенсаций обманутым дольщикам за счет средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Законодатель данные проблемы решил, но при этом юридические лица утратили статус участников строительства и были исключены из перечня субъектов, которые при банкротстве застройщика могут рассчитывать на получение помещений в собственность.

Очевидно, что внесенные изменения не являются системными, и в настоящее время сложно привести какие-либо серьезные аргументы, которые бы позволили объяснить неравенство в правовом положении физических и юридических лиц.

В силу сказанного считаем необходимым:

— закрепление в законодательстве понятия "апартаменты", при этом целесообразно провести их классификацию по цели покупки, т.е. на жилые, которые будут использоваться для проживания, и нежилые, приобретаемые в предпринимательских целях. Такое разделение позволит уравнять в правах инвесторов жилых апартаментов и участников долевого строительства жилых помещений, на которые распространяются нормы Закона N 214-ФЗ и параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве;

— внесение изменений в действующую редакцию параграфа 7 Закона о банкротстве с сохранением за приобретателями апартаментов и иных нежилых помещений права на их получение в случае достройки объекта в процедуре банкротства застройщика. Это позволит уравнять права приобретателей квартир, машино-мест и кладовок с приобретателями нежилых помещений первых этажей и апартаментов.

Такие меры помогут внести ясность в сложившуюся ситуацию на рынке такого вида недвижимости, как апартаменты и четко определят права их владельцев.

Литература

1. Пация Т.М. Критерии отнесения помещения к категории жилых и проблема апартаментов / Т.М. Пация // Семейное и жилищное право. 2019. N 4. С. 44 — 48.

2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало [и др.]; под редакцией П.В. Крашенинникова. Москва: Статут, 2012. 620 с.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.Л. Шиловской "Правовой статус апартаментов" включена в информационный банк согласно публикации — "Правовые вопросы недвижимости", 2015, N 2.

3. Шиловская А.А. Правовой статус апартаментов / А.А. Шиловская // Градостроительное право. 2016. N 1. С. 13 — 16.

---

1 Пация Т.М. Критерии отнесения помещения к категории жилых и проблема апартаментов // Семейное и жилищное право. 2019. N 4. С. 44 — 48; Шиловская А.А. Правовой статус апартаментов // Градостроительное право. 2016. N 1. С. 13 — 16.

2 Постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 г. N 158 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц" // СЗ РФ. 2019. N 8. Ст. 786.

3 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 25.05.2020) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

4 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012. С. 38.

5 Постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713 (в ред. от 25.05.2017) "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939.

6 Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

7 Постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 г. N 158 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц" // СЗ РФ. 2019. N 8. Ст. 786.

8 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 4.

9 Росреестр в Петербурге не регистрирует ДДУ на апартаменты без эскроу-счетов. URL: https://realty.ria.ru/20190903/1558200757.html.

10 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 февраля 2019 г. N 308-ЭС18-15980 по делу N А53-7967/2017 // СПС "КонсультантПлюс".

11 Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ (в ред. от 27.06.2019) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2018. N 53 (часть I). Ст. 8404.

12 Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ (в ред. от 24.04.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

13 Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ (в ред. от 02.08.2019) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2019. N 26. Ст. 3317.

Рекомендуется Вам: