Ответы на частые вопросы по аренде и сдаче квартир

Вопрос: Какие существуют особенности договора аренды жилья для сотрудника?

Ответ: На основании п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом необходимо учитывать, что на основании п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Следовательно, стороны в договоре аренды вправе указать назначение арендуемого имущества: для проживания сотрудника организации. Вне зависимости от наличия такого условия в договоре арендуемое жилье может использоваться только для проживания граждан.

Также необходимо учитывать, что:

— договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ);

— договор аренды жилья, заключенный на срок один год и более, должен пройти процедуру государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

---

Вопрос: Вправе ли заказчик, осуществляющий свою деятельность в Российской Федерации, арендовать жилое помещение на территории иностранного государства в соответствии с п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ?

Ответ: Нет, не вправе, так как в соответствии с п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ арендовать жилые помещения, находящиеся на территории иностранного государства, вправе у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) только заказчики, которые осуществляют свою деятельность на территории иностранного государства.

---

Вопрос: В 2011 году я в течение нескольких месяцев сдавал в аренду квартиру, затем квартиросъемщик внезапно съехал, оставив при этом в комнате ряд своих вещей, которые он считает ценными. Эти вещи я собрал в одну коробку и оставил у себя на хранение в надежде, что он когда-нибудь их заберет. Вот уже два года этот человек не проживает в моей квартире, но иногда сообщает в полицию о том, что я якобы украл его вещи. Когда приезжает полиция, я им показываю коробку с вещами, полицейские берут с меня объяснения и уезжают.

Ответьте, пожалуйста, могу ли я без чьего-либо разрешения избавиться от этих вещей? Просто выкинуть их? Если да, то как это нужно сделать юридически грамотно, так как считаю, что квартиросъемщик не желает забирать свои вещи принципиально?

Ответ: На наш взгляд, Вы можете поступить следующим образом:

1) направить вещи почтой с описью по последнему известному адресу проживания арендатора;

2) передать вещи на хранение в специализированную организацию и обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании убытков, связанных с хранением, с вашего бывшего арендатора, предварительно направив уведомление ему о ваших действиях.

---

Вопрос: Правомерен ли отказ собственника жилого или нежилого помещения от уплаты задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества многоквартирного дома на основании договора аренды, в котором указанная обязанность возложена на арендатора?

Ответ: Нет, не правомерен, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг и содержанию общего имущества многоквартирного дома установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), который не является стороной договора аренды; перед исполнителем коммунальных услуг ответственным лицом по оплате коммунальных услуг и содержанию общего имущества является собственник помещения.

Обоснование: Жилищное законодательство закрепляет, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника помещения с момента возникновения у него права собственности (подпункт 5 пункта 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ст. 39 и п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Приведенные статьи сформулированы в отношении жилых помещений. Однако они распространяют свое действие и на нежилые помещения в многоквартирном доме в силу аналогичности правоотношений. Это видно также из многочисленной судебной практики, в том числе и упоминаемой ниже.

В договоре аренды могут быть предусмотрены условия о возложении обязательств на арендатора по оплате (компенсации) коммунальных услуг и платежей на содержание помещения, такие положения соответствуют положениям пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, согласно которым арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Расходы арендатора на содержание арендованного имущества включают в себя в том числе затраты на оплату коммунальных услуг (см., например: Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346, Определение ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-5972/11 по делу N А03-900/2010).

При этом наличие договора аренды с рассматриваемыми условиями не снимает обязательств с собственника перед ресурсоснабжающими организациями или управляющей компанией. Соответствующие разъяснения дал Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) в отношении нежилых помещений многоквартирного дома. Верховный Суд РФ указал, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, закрепленная в п. 2 ст. 616 ГК РФ, установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Это закономерно, поскольку исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. Суды поддерживают изложенную правовую позицию: Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 по делу N А40-59220/2013, Определение Верховного Суда РФ от 11 ноября 2015 г. по делу N 305-ЭС15-7462, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 N 17АП-8742/2015-ГКу по делу N А60-14222/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 N 13АП-124/2016 по делу N А42-8310/2015.

Обращаем внимание, что заключение трехстороннего соглашения (между арендатором, собственником и исполнителем коммунальных услуг), устанавливающего обязанности арендатора по внесению эксплуатационных платежей, вполне правомерно, поскольку в таком случае соблюдаются требования статьи 162 ЖК РФ к сторонам договора управления. Такое соглашение может быть основанием для взыскания с недобросовестного арендатора соответствующих платежей напрямую (см., например: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.11.2014 по делу N А05-623/2014).

Таким образом, отказ собственника помещения от уплаты задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества многоквартирного дома на основании договора аренды, в котором указанная обязанность возложена на арендатора, не правомерен. Данная обязанность в этом случае установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), который не является стороной договора аренды; перед исполнителем коммунальных услуг ответственным лицом по оплате коммунальных услуг и содержанию общего имущества в силу закона остается собственник помещения.

Рекомендуется Вам: