Проблема легализации самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения с позиции норм муниципального законодательства и судебной практики

Статья посвящена анализу проблемы легализации самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения многоквартирного дома. Выявлена правовая неопределенность относительно возможности узаконивания самовольного остекления и внешней отделки балкона (лоджии), влекущих изменение фасада здания, с позиции муниципальных актов и сложившейся судебной практики по данной категории дел. По результатам проведенного исследования сформулированы пути преодоления существующей проблемы в виде предложений по совершенствованию действующего жилищного законодательства.

Автор: Прощалыгин Р.А.

Современное развитие строительных технологий, дизайнерских услуг, а также желание собственников жилых помещений проживать в комфортном и благоустроенном жилье неминуемо влечет за собой необходимость проведения ремонта, как правило, сопровождающегося переустройством или перепланировкой жилых помещений. Зачастую в связи с различными объективными и субъективными обстоятельствами, обусловленными ростом цен на строительные материалы, ограниченностью проведения ремонта по времени периодом отпуска и иными причинами, собственники жилья пренебрегают необходимостью получения в органах местного самоуправления согласия на переустройство или перепланировку жилых помещений, в связи с чем в нарушение требований действующего жилищного законодательства осуществляют самовольное переустройство или перепланировку. По сути, указанное поведение жильцов является противоправным действием — деликтом и может повлечь за собой не только неблагоприятные имущественные последствия для лица, осуществившего самовольную перепланировку или переустройство, но и нарушение требований безопасности, предъявляемых к жилым помещениям, а, следовательно, ущемление прав и законных интересов соседей. Проведение самовольной перепланировки или переустройства может увеличивать риск обрушения или повреждения здания многоквартирного дома, создавая тем самым угрозу жизни и здоровья лиц, проживающих в данном доме. С учетом этого совершенствование правового регулирования отношений по перепланировке (переустройству) помещений в многоквартирном доме приобретает особую актуальность.

В настоящее время для осуществления перепланировки или переустройства жилых помещений, в силу ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), необходимо обратиться за получением разрешения в орган местного самоуправления, представив пакет документов, установленных данной нормой. Стоит отметить, что требуют согласования переустройство и перепланировка, в результате которых необходимо внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Так, исходя из Постановления мэрии г. Новосибирска от 6 ноября 2019 г. N 4033 "Об административном регламенте предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме"¹, оказание данной услуги возложено на мэрию, от имени которой вправе действовать администрации районов (округа по районам) г. Новосибирска. При этом в силу ч. 4 ст. 26 ЖК РФ компетентный орган принимает решение по заявленному вопросу не позднее чем через 45 дней с момента получения необходимых документов. Аналогичный срок закреплен и в указанном акте муниципального законодательства. Представляется, что жилищное и муниципальное законодательство, устанавливая столь длительный срок согласования, создают объективные предпосылки для осуществления самовольных действий по перепланировке и переустройству, а также условия для дальнейшего размывания основополагающего принципа неприкосновенности жилища, закрепленного в ст. 25 Конституции РФ и ст. 3 ЖК РФ. Данное обстоятельство влечет за собой возможность применения мер принуждения в отношении лица, совершившего самовольную перепланировку или переустройство, вплоть до прекращения права собственности на принадлежащее жилье, исходя из абз. 1 ч. 5 ЖК РФ. Конечно, стоит согласиться, что "…продажа квартиры с публичных торгов является крайней мерой для восстановления прав граждан"².

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, осуществивший самовольную перепланировку или переустройство, может их легализовать на основании решения суда в случае, если не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза для их жизни или здоровья. Как отмечает Л.М. Мухаметзянова, "…сохранение переоборудований, повышающих качество и благоустроенность жилого помещения, даже если они произведены без согласования, отвечает интересам не только граждан, но и общества в целом"³.

Вместе с тем в настоящее время сложилась разнообразная судебная практика по узаконению самовольной перепланировки или переустройства жилых помещений, обусловленная фрагментарным регулированием рассматриваемых отношений, отсутствием четкой правовой регламентации данных социальных связей, а также разрозненностью нормативных актов федерального и муниципального уровня. Если при классическом переустройстве или перепланировке внутреннего пространства жилых помещений в действующем правовом поле есть определенные критерии о недопустимости сноса или повреждения несущих конструкций, то в отношении переустройства или перепланировки с использованием пространства балкона (лоджии) такие критерии отсутствуют. Существует парадоксальная ситуация, которая заключается в том, что осуществив самостоятельное остекление балкона (лоджии), заменив его ограждение и объединив его с жилым помещением, есть риск лишиться собственного жилья в случае, если решением суда не будет узаконена соответствующая перепланировка и собственник откажется возвращать его в первоначальное состояние. Это связано с тем, что при самовольной замене ограждающей конструкции или ее установке на балконе (лоджии) и его объединении с жилым помещением используется общее имущество собственников многоквартирного дома — ограждающие несущие конструкции, а именно балконные плиты. Более того, в данном случае происходит его уменьшение, поэтому на совершение подобных действий следует получить согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Данный вывод был сформулирован в определении Верховного Суда РФ⁴ и, по сути, предопределил последующую судебную практику по рассматриваемой категории дел⁵.

Между тем возникает закономерный вопрос, является ли самовольной перепланировкой или переустройством остекление балкона (лоджии) и его отделка с внутренней и внешней стороны без присоединения балконного пространства к жилому помещению, если не было получено разрешение органа местного самоуправления. Как верно отмечают И.В. Афанасьева и В.А. Кочетков, "необходимо учитывать тот факт, что перепланировка может затрагивать несущие конструкции, а может быть и косметической"⁶. При осуществлении подобных действий с внешней стороны ограждения балкона происходит изменение участка фасада многоквартирного дома, возможность устройства и изменения которого регламентируется нормами муниципального законодательства. Так, например, в п. 3.9 решения Совета депутатов города Новосибирска от 27 сентября 2017 г. N 469 "О Правилах благоустройства территории города Новосибирска и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска"⁷ указано, что в отношении фасадов многоквартирного дома не допускается фрагментарная облицовка участка фасада в границах балкона или лоджии, а также использование при отделке сайдинга, профилированного металлического листа, асбестоцементных листов, декоративной пленки и баннерной ткани, в связи с чем наличие муниципального нормативного акта, в рамках которого урегулирован вопрос благоустройства территории муниципального образования, позволяет сделать вывод о том, что признать законным самовольное установление ограждения балкона и его остекление на основании судебного решения не представляется возможным.

В этом плане показательным представляется следующий пример судебной практики, в рамках которого было принято решение о демонтаже самовольного балконного остекления. При этом в обоснование принимаемого решения было заложено в том числе наличие муниципального нормативного акта — Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденных Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2006 г. N 1135, в п. 6.1.3 которого установлено, что любые действия, связанные с устройством и изменением внешнего вида балконов и лоджий (остеклением, изменением, ремонтом или заменой ограждений, цветовым решением), должны быть согласованы с комитетом по градостроительству и архитектуре⁸.

В другом своем решении суд отказал в оставлении балкона в перепланированном состоянии, сославшись на п. 8 ст. 63 Правил благоустройства территории МО г. Алексин, исходя из которого запрещены самовольное переоборудование фасадов зданий и их конструктивных элементов; самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий, спутниковых антенн и кондиционеров на фасадах; застройка межбалконного пространства⁹.

Вышеприведенный анализ правоприменительной практики и нормативных актов муниципального уровня показывает, что существует категорический запрет на переустройство балконов (лоджий) без получения соответствующего разрешения со стороны органов местного самоуправления. Данные правовые предписания построены императивно и не предполагают возможность собственника жилого помещения узаконить в судебном порядке самовольное остекление или изменение ограждения балкона (лоджии), так как изменение фасада многоквартирного дома затрагивает общий вид и эстетическое состояние соответствующего муниципального образования.

Однако, как показывает судебная практика по рассматриваемой категории дел, суды при принятии соответствующих решений о признании законными переустройства или перепланировки руководствуются в основном нормами федерального законодательства, игнорируя муниципальные нормативные акты по соответствующему вопросу, хотя согласование переустройства или перепланировки, а также согласование изменения фасада многоквартирного дома — это прерогатива именно органа местного самоуправления. Принимая решение о согласии на проведение переустройства балкона (лоджии) орган местного самоуправления руководствуется в том числе и муниципальным законодательством, следовательно, судебное признание перепланировки или переустройства без учета норм местного законодательства представляется недопустимым.

Так, в одном из решений суд признал законным самовольное остекление балкона, указав, что прямого запрета на остекление балконов в рамках действующего жилищного законодательства не установлено¹⁰. В другом решении суд, оставляя балкон в измененном состоянии, указал, что обшивка балкона виниловым сайдингом вообще не является перепланировкой, не влечет нарушения прав и законных интересов соседей, а также не создает угрозу жизни и здоровья¹¹.

Противоположная позиция высказана в другом судебном решении. Путем системного толкования имеющихся нормативных актов суд пришел к выводу о том, что отделка и остекление балкона влечет за собой необходимость внесения изменений в технический паспорт и является перепланировкой жилого помещения. Суд пришел к выводу о признании возможным оставления остекления и отделки балкона в переустроенном состоянии в связи с тем, что конструкция остекления балкона не представляет опасности и не создает угрозу для жизни (здоровья) граждан¹².

С учетом указанного краткого анализа судебной практики и муниципальных актов представляется, что возникает диссонанс между данными правовыми предписаниями и Жилищным кодексом РФ. Связано это с тем, что согласование перепланировки или переустройства имеет силу правопорождающего юридического факта для соответствующих жилищных правоотношений. Помимо этого, изменение фасада многоквартирного дома путем изменения внешнего вида балкона (лоджии) требует внесения изменений в паспорт фасада здания, что также влечет необходимость обращения в орган местного самоуправления. В соответствии с Постановлением мэрии г. Новосибирска от 3 марта 2021 г. N 647 "О Порядке оформления паспорта фасадов здания, сооружения, нестационарного объекта на территории города Новосибирска"¹³ внесение изменений в фасад здания возможно по заявлению заинтересованного лица, с предоставлением необходимых документов в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска. При этом если сохранение самовольного переустройства и перепланировки возможно на основании судебного решения в силу федерального законодательства, то узаконение самовольного изменения фасада здания на основании судебного решения представляется невозможным в силу императивного характера норм муниципального законодательства о невозможности самовольного изменения фрагментов фасада в районе балкона или лоджии. С учетом этого нормы муниципального законодательства становятся декларативными, так как подавляющее большинство жителей муниципалитетов без каких-либо согласований осуществляют не только остекление балконов и лоджий, но и их внешнюю облицовку. При этом собственнику, решившему осуществить перепланировку или переустройство помещения, необходимо дважды обращаться в орган местного самоуправления для получения согласия на производство указанных действий и за разрешением для внесения изменений в фасад здания или сооружения, так как это разные муниципальные услуги, оказываемые населению.

В целях устранения противоречий между нормативными актами федерального и муниципального уровня, приведения их к единообразию, практического решения возникшей проблемы, а также формирования единообразной судебной практики по рассматриваемой категории дел представляется необходимым сформулировать следующие предложения.

Во-первых, самовольное изменение фасада здания путем остекления и облицовки внешнего ограждения балкона или лоджии должны рассматриваться как самовольная перепланировка. Следует расширить нормативные предписания ст. 25 ЖК РФ о том, что рассматривать в качестве перепланировки или переустройства помещения необходимо работы, требующие не только внесения изменений в технический паспорт помещения, но и внесение изменений в паспорт фасада здания. Подобное расширенное толкование переустройства или перепланировки поможет решить проблему уже существующего самовольного остекления и облицовки лоджий и балконов путем возможности их узаконивания на основании судебного решения, вопреки существующим императивным предписаниям органов местного самоуправления. В муниципальных актах устанавливаются нормы, как правило, исключающие возможность признания законными самовольного переустройства или перепланировки балкона (лоджии) в случае изменения фасада многоквартирного дома.

Во-вторых, представляется необходимым сократить срок — 45 дней, предусмотренный ч. 4 ст. 26 ЖК РФ, установленный для согласования перепланировки или переустройства органом местного самоуправления. Указанный продолжительный срок, как представляется, выступает в качестве предпосылки и обстоятельства, способствующего самовольному осуществлению перепланировки или переустройства собственниками помещений. Предлагается сократить указанный срок до 30 дней со дня регистрации заявления, что будет соответствовать нормативным предписаниям Федерального закона от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"¹⁴.

В-третьих, получение согласия органа местного самоуправления на переустройство или перепланировку помещения в случае необходимости должно охватывать возможность изменения фасада здания в части облицовки или остекления балкона или лоджии. Это позволит, с одной стороны, разгрузить органы местного самоуправления, а, с другой, облегчит собственникам помещений реализацию жилищных прав, избавив их от необходимости двойного обращения за разрешением в орган местного самоуправления.

Литература

1. Афанасьева И.В. Проблема легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения / И.В. Афанасьева, В.А. Кочетков // Нотариус. 2008. N 3. С. 41 — 43.

2. Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений / Л.М. Мухаметзянова // Юрист. 2010. N 3. С. 37 — 41.

3. Синцов Г.В. Продажа с публичных торгов как вид ответственности за самовольную перепланировку (переустройство) жилых помещений / Г.В. Синцов, Т.В. Гошуляк // Семейное и жилищное право. 2020. N 1. С. 42 — 44.

---

1 URL: https://novo-sibirsk.ru/.

2 Синцов Г.В., Гошуляк Т.В. Продажа с публичных торгов как вид ответственности за самовольную перепланировку (переустройство) жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2020. N 1. С. 43.

3 Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист. 2010. N 3. С. 40.

4 Определение Верховного Суда РФ от 10 октября 2017 г. по делу N 18-КГ17-164 // СПС "КонсультантПлюс".

5 Напр., см.: Определение Судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 г. по делу N 2а-645/2020 // СПС "КонсультантПлюс".

6 Афанасьева И.В., Кочетков В.А. Проблема легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения // Нотариус. 2008. N 3. С. 41.

7 URL: https://novo-sibirsk.ru/.

8 Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 ноября 2017 г. по делу N 33-23789/2017 // URL: https://судебныерешения.рф/30946045.

9 Решение Алексинского городского суда Тульской области от 4 августа 2022 г. по делу N 2-1305/2022 // СПС "КонсультантПлюс".

10 Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2021 г. по делу N 88-21106/2021 // СПС "КонсультантПлюс".

11 Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 февраля 2020 г. по делу N 88-5283/2020(2-546/2019) // СПС "КонсультантПлюс".

12 Решение Советского районного суда г. Липецка от 5 августа 2022 г. по делу N 2-1735/2022.

13 URL: https://новосибирск.рф/upload/iblock/63a/2021-647.pdf.

14 СЗ РФ. 2006. N 19. Ст. 2060.

Рекомендуется Вам: