ЮрФак: изучение права онлайн

Элементы правового института долевого строительства коммерческих объектов недвижимости

В статье отмечена проблема обоснования автономного, самостоятельного характера института долевого строительства коммерческих объектов недвижимости на основе его характерных признаков и элементов, формирующих понятие рассматриваемого института и отличия его от смежных правовых институтов. Обобщены выводы об отличиях института долевого участия в строительстве коммерческой недвижимости от смежных институтов. Представлено понятие российского правового института долевого коммерческого строительства как комплекса взаимосвязанных основных элементов, содержание которых формируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и других законов, соглашений участников долевого строительства, регулирующих решение коммерческих задач долевого строительства по условиям договоров долевого участия, и дополнительных элементов, образуемых нормами различных непоименованных предпринимательских договоров в рамках наиболее подходящей организационно-правовой формы.

Автор: Иванов А.А.

Недвижимые объекты коммерческого долевого строительства наряду с другими видами недвижимости служат объектами гражданских прав в сфере предпринимательства. Оборот коммерческих объектов недвижимости формирует внушительный объем гражданско-правовых отношений собственности, обязательственных отношений, а также других видов отраслевых отношений, тесно связанных с договорной сферой строительства1.

Современные исследователи считают важным разрабатывать цифровые инструменты подготовки, заключения, контроля исполнения договоров долевого участия (далее — ДДУ)2, что представляется проблематичным в силу жестких регламентных норм и требований безопасности к строительству объектов недвижимости и требует серьезной научной проработки3. Обеспечению охраняемых законом интересов участников долевого строительства содействует применение новейших гражданско-правовых конструкций, в том числе эскроу-счетов, страхования, хеджирования девелоперских и прочих актуальных рисков сферы коммерческого долевого строительства4.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что вопросы гражданско-правового регулирования институциональных отношений долевого строительства коммерческих объектов недвижимости входят в категорию основных направлений современных научно-прикладных исследований.

Ключевым аспектом правового развития предлагаемого исследования следует отметить проблему обоснования автономного, самостоятельного характера института долевого строительства коммерческих объектов недвижимости на основе его характерных признаков и элементов, формирующих понятие рассматриваемого института и отличия его от смежных правовых институтов.

Поэтому представляется важным обозначить общие институциональные элементы долевого строительства, которыми в соответствии с научно-правовой доктриной выступают признаки устойчивости сравнительно небольшой группы взаимосвязанных правовых норм, регулирующих конкретную категорию общественных отношений5 в сфере регулирования совместных инвестиций дольщиков в строительство недвижимости.

В частности, в комплексном исследовании А.В. Белицкой6 отмечены современные инвестиционные и предпринимательские аспекты регулирования долевого строительства в контексте инвестиционной политики государства, которые позволяют выделить соответствующие институциональные элементы и признаки анализируемого долевого строительства.

Схожие аргументы возможного применения норм инвестиционного права к совместной деятельности в контексте присутствия иностранного капитала приводятся в комплексном исследовании В.Н. Лисицы7.

То есть обязательным имущественным элементом института долевого коммерческого строительства представляется совместное финансирование дольщиками соответствующей строительной деятельности в рамках определенного инвестиционного проекта в условиях определенной организационно-правовой формы корпоративного или договорного содержания.

Вместе с этим в работе У.Б. Филатовой представлены объемные результаты сравнительного анализа отношений в рамках института права совместной собственности в системе романо-германского права на примере Австрии, Германии, России, Франции, Швейцарии8, содержание которого составляют: анализ основных (системных) элементов понятия, сущности гражданско-правовых институтов общей собственности; исследование особенностей института долевой общей собственности с учетом классификации императивных, диспозитивных и прочих правовых механизмов; исследование способов прекращения долевой собственности как средства правовой защиты; анализ дополнительных отраслевых признаков корпоративной, обязательственной и прочих отраслей права. При этом выделены две правовые модели отношений сферы общей собственности с соответствующими доктринальными подходами общего и индивидуального характера, образующих соответственно конструкции совместной и долевой собственности. Указанные модели позволяют детализировать характерные институциональные элементы и признаки анализируемого долевого строительства.

Следовательно, характерные элементы субъективной модели общности сособственников в рамках совместной собственности как элемента анализируемого института долевого коммерческого строительства отличаются субъективными разграничительными признаками реализации: принципа большинства, возможности самостоятельного управления одним сособственником, диспозитивных правовых механизмов, четких механизмов прекращения и статусных полномочий.

Обозначенные тезисы позволяют говорить о субъективных признаках отграничения правовых механизмов совместной собственности от конструкций долевой собственности (демократичного, мотивационного, диспозитивного, императивного, статусного характера).

Особенности (элементы) правового регулирования в рамках индивидуалистической модели по тезисам У.Б. Филатовой характеризуются: реализацией принципа единогласия для принятия решений, который отражает признак централизма, безальтернативности индивидуалистической модели долевой собственности; применением права воспрещения недобросовестных действий сособственника (oius prohibendi), принадлежащего другим сособственникам (характеризует ограничительный признак)9, и т.д.

Представленные выводы позволяют обобщить материальные признаки отграничения правовых механизмов долевой собственности от конструкций совместной собственности (центристского, ограничительного, императивного, конфликтного, материального характера).

Комплексный характер отношений в рамках анализируемого правового института долевого строительства коммерческой недвижимости предопределяет важность установления отличий от других смежных институтов с учетом разных предметов регулирования. По данному поводу в исследовании Е.А. Бутовой10 обобщены системные элементы формирования права долевой общей собственности по императивным требованиям закона и диспозитивным положениям договора, которые формируют соответствующий предмет регулирования.

Следовательно, основные (системные) элементы сферы долевого строительства, формирующие понятие института долевого строительства коммерческих объектов недвижимости, по аргументам Е.А. Бутовой, включают комплекс взаимодействующих норм имущественного, целевого, функционального, регулирующего, обязательственного содержания. Отражение в системных нормах императивных требований Федерального закона N 214-ФЗ от 2004 г.11, другого закона или в диспозитивных условиях соглашения сособственников позволяет говорить, что основные элементы формирования института долевой общей собственности отличаются прямым указанием их в законе или в соглашении сособственников в качестве обязательных (существенных) требований. Дополнительные элементы гражданско-правового института долевого коммерческого строительства не обозначены положениями закона или существенными условиями соглашения, но дополняют основные (системные) элементы этого института.

В подтверждение указанного тезиса можно привести урегулированные действующим законодательством основные нормы смежных институтов.

Так, отраслевые нормы государственно-частного партнерства инвесторов (дольщиков) в рамках строительства различных объектов регулируются специальным отраслевым законодательством12. Порядок строительства жилья экономического класса, включающий возможное применение финансов инвесторов (дольщиков), предусмотрен соответствующим отраслевым законодательством13.

По данному поводу стоит отметить, что российскими правоведами регулирование коммерческой деятельности рассматривается, главным образом, с двух позиций торгового и прибыльного содержания. С точки зрения Г.Ф. Шершеневича14, Б.И. Пугинского15 и других правоведов16, коммерческая деятельность, согласно этимологии (лат. commercium — торговля), равнозначна торговой, но коммерческое право отличается от торгового, поскольку является в содержательном аспекте подотраслью гражданского права, которая регулирует имущественный торговый оборот17. В этой связи коммерческое право определяет правовое регулирование торговых отношений и выстраивается отраслевой юридической дисциплиной18.

Следует полагать, что строительство объектов недвижимости как таковое не может быть предметом торговой деятельности, поэтому торговый контекст коммерческого права нецелесообразно рассматривать в рамках анализа долевого коммерческого строительства.

Вторую позицию о приоритете прибыльного содержания предпринимательской деятельности отразили в своих трудах Е.П. Губин, В.Ф. Попондопуло19 и другие правоведы. Коммерческое право в этом контексте ассоциируется в первую очередь с предпринимательским правом, регулирующим соответствующие бизнес-отношения и связанные с ними другие виды отношений. В этой связи основным материальным признаком коммерческих отношений выступает получение прибыли в результате коммерческой строительной, торговой или другой деятельности20.

То есть предпринимательский (прибыльный) подход к содержанию коммерческого права характеризуется родовым характером по отношению к строительным, торговым и прочим отношениям, регулирующим получение дохода от любой хозяйственной деятельности.

С учетом вышеизложенного можно резюмировать следующие выводы.

Во-первых, в отличие от смежных институтов долевое участие в строительстве коммерческой недвижимости предполагает минимальное вмешательство государства в регулирование отношений в рамках такого строительства в силу наличия минимального публичного интереса и приоритета частного интереса в рамках предпринимательской (коммерческой) строительной деятельности, при этом контроль (надзор) за соблюдением необходимых строительных норм и стандартов делегируется государством саморегулируемым организациям и их национальному объединению как представителям профессионального сообщества в строительной сфере.

Во-вторых, российский правовой институт долевого коммерческого строительства — это комплекс взаимосвязанных основных элементов, содержание которых формируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и других различных законов, соглашений (договоров) участников долевого (совместного) строительства, регулирующих решение коммерческих задач долевого (совместного) строительства по условиям ДДУ, и дополнительных элементов, образуемых нормами различных непоименованных предпринимательских договоров в рамках наиболее подходящей организационно-правовой формы.

Литература

1. Александрова В.С. Заключение электронного договора с использованием интеллектуальных агентов (электронных агентов) / В.С. Александрова // Право и бизнес: правовое пространство для развития бизнеса в России: Коллективная монография. В 4 томах. Т. 3 / Ответственные редакторы: С.Д. Могилевский, Ю.Г. Лескова, С.А. Карелина [и др.]. Москва: Проспект, 2020. С. 250 — 255.

2. Андреева Л.В. Развитие коммерческого (торгового) права в свете принятия Закона об основах государственного регулирования торговой деятельности / Л.В. Андреева // Приложение к журналу "Предпринимательское право". 2010. N 3. С. 28 — 32.

3. Баттахов П.П. Соотношение понятий предпринимательской, торговой и коммерческой деятельности и признаки / П.П. Баттахов // Colloquium-journal. 2020. N 3(55). С. 148 — 151.

4. Белицкая А.В. Правовое обеспечение государственной инвестиционной политики: Автореферат диссертации доктора юридических наук / А.В. Белицкая. Москва, 2018. 58 с.

5. Бутова Е.А. Правовые основания возникновения права общей долевой собственности: цивилистические аспекты: Автореферат диссертации кандидата юридических наук / Е.А. Бутова. Курск, 2014. 28 с.

6. Иванов А.А. Особенности правовой защиты граждан — участников долевого строительства коммерческих объектов недвижимости / А.А. Иванов // Проблемы экономики и юридической практики. 2021. Т. 17. N 6. С. 111 — 116.

7. Иванов А.А. Понятие института долевого строительства коммерческих объектов недвижимости / А.А. Иванов // Цивилист. 2022. N 1(37). С. 68 — 75.

8. Иванов А.А. Хеджирование девелоперской деятельности / А.А. Иванов // Вопросы российского и международного права. 2021. Т. 11. N 6А. С. 44 — 50.

9. Лисица В.Н. Гражданско-правовой механизм регулирования инвестиционных отношений, осложненных иностранным элементом: Автореферат диссертации доктора юридических наук / В.Н. Лисица. Новосибирск, 2013. 55 с.

10. Матузов Н.И. Теория государства и права: Учебник / Н.И. Матузов, А.В. Малько. 5-е изд. Москва: Дело; РАНХиГС, 2020. 528 с.

11. Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник / В.Ф. Попондопуло. 3-е изд., перераб. и доп. Москва: Норма, 2008. 800 с.

12. Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник для магистрантов / Ответственные редакторы Е.П. Губин, П.Г. Лахно. 3-е изд. Москва: Норма; ИНФРА-М, 2017. 992 с.

13. Пугинский Б.И. Коммерческое право России: Учебник / Б.И. Пугинский. 4-е изд., перераб. и доп. Москва: Юрайт; Юрайт-Издат, 2010. 354 с.

14. Пугинский Б.И. Избранные труды: Сборник к 75-летнему юбилею / Б.И. Пугинский; Вступительная статья В.А. Томсинова. Москва: Юрайт, 2018. 522 с.

15. Филатова У.Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи (Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России): сравнительно-правовое исследование: Автореферат диссертации доктора юридических наук / У.Б. Филатова. Москва, 2015. 36 с.

16. Филатова У.Б. Общая долевая собственность: подходы к правовому регулированию в некоторых европейских правопорядках / У.Б. Филатова // Правовая политика и развитие российского законодательства в условиях модернизации: Материалы Круглого стола журналов "Государство и право", "Правовая политика и правовая жизнь", "Журнал Сибирского федерального университета" (г. Красноярск, 25 — 26 июня 2012 г.): Сборник научных статей / Под редакцией А.В. Малько, В.М. Шафирова, А.В. Усса. Красноярск: Сибирский федеральный университет, 2012. С. 497 — 505.

17. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. В 4 томах. Т. 1. Введение; Торговые деятели / Г.Ф. Шершеневич. Санкт-Петербург: Бр. Башмаковы, 1908. 520 с.


1 Иванов А.А. Понятие института долевого строительства коммерческих объектов недвижимости // Цивилист. 2022. N 1(37). С. 68 — 75.

2 См.: Александрова В.С. Заключение электронного договора с использованием интеллектуальных агентов (электронных агентов) // Право и бизнес: правовое пространство для развития бизнеса в России: Кол. монография: В 4 т. М., 2020. С. 250 — 255; Кысыкова Г.Б., Жаксылыкова А.К. К вопросу о совершенствовании механизмов долевого участия в жилищном строительстве // Вестник Института законодательства и правовой информации Республики Казахстан. 2020. N 3(61). С. 66 — 74 и пр.

3 Иванов А.А. Особенности правовой защиты граждан — участников долевого строительства коммерческих объектов недвижимости // Проблемы экономики и юридической практики. 2021. Т. 17. N 6. С. 111 — 116.

4 Иванов А.А. Хеджирование девелоперской деятельности // Вопросы российского и международного права. 2021. Т. 11. N 6А. С. 44 — 50.

5 Матузов Н.И. Теория государства и права: Учебник / Н.И. Матузов, А.В. Малько. 5-е изд. М.: Дело; РАНХиГС, 2020. С. 316 — 318.

6 Белицкая А.В. Правовое обеспечение государственной инвестиционной политики: Автореф. дис. … докт. юрид. наук. М., 2018. 58 с.

7 Лисица В.Н. Гражданско-правовой механизм регулирования инвестиционных отношений, осложненных иностранным элементом: Автореф. дис. … докт. юрид. наук. Новосибирск, 2013. 55 с.

8 Филатова У.Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи (Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России): сравнительно-правовое исследование: Автореф. дис. … докт. юрид. наук. М., 2015. 36 с.

9 Филатова У.Б. Общая долевая собственность: подходы к правовому регулированию в некоторых европейских правопорядках // Правовая политика и развитие российского законодательства в условиях модернизации: Сборник докладов под ред. д-ра юрид. наук А.В. Малько, д-ра юрид. наук В.М. Шафирова, д-ра юрид. наук А.В. Усса. Красноярск: СФУ, 2012. С. 497 — 505.

10 Бутова Е.А. Правовые основания возникновения права общей долевой собственности: цивилистические аспекты: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Курск, 2014. 28 с.

11 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

12 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 224-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4350.

13 См. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О содействии развитию жилищного строительства" // СЗ РФ. 2008. N 30 (часть 2). Ст. 3617; Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2017. N 31 (часть I). Ст. 4767.

14 Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. В 4 т. Т. 1. СПб., 1908. С. 18.

15 Пугинский Б.И. Коммерческое право России: Учебник / Б.И. Пугинский. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2010. С. 14 — 16.

16 Андреева Л.В. Развитие коммерческого (торгового) права в свете принятия Закона об основах государственного регулирования торговой деятельности // Предпринимательское право. Приложение "Бизнес и право в России и за рубежом". 2010. N 3. С. 28.

17 Пугинский Б.И. Избранные труды: Сборник к 75-летнему юбилею / Б.И. Пугинский; Вступит. сл. В.А. Томсинова. М.: Юрайт, 2018. С. 249 — 250.

18 Баттахов П.П. Соотношение понятий предпринимательской, торговой и коммерческой деятельности и признаки // Colloquium-journal. 2020. N 3(55). С. 148 — 151.

19 Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник / В.Ф. Попондопуло. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2008. С. 24 — 25.

20 Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник для магистрантов / Отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. 3-е изд. М.: Норма; ИНФРА-М, 2017. С. 36 — 37.


Рекомендуется Вам: