Видовой признак ограниченных вещных прав граждан на жилое помещение

Автор: Самойлов Е.И.

Прошедшая реформа гражданского законодательства и его основного источника — Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) — подвела итог и обобщила более чем 20-летний опыт применения первого кодифицированного гражданского акта РФ, накопленный учеными правоведами и юристами-практиками. Однако не все предложения, изложенные в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проекте Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — проект ГК РФ), нашли свое законодательное воплощение и увидели свет в обновленном ГК РФ. Менее всего реформе подвергся институт вещных прав и предлагаемые в рамках проектов разновидности ограниченных вещных прав. Многие из существующих прав, вещная природа которых была признана судебными постановлениями высших инстанций и обосновывалась в работах ученых, так и не были введены в гражданский оборот. Не были сформированы на законодательном уровне и признаки ограниченных вещных прав, спорный и открытый перечень которых продолжает дискуссии правоведов. Проект ГК РФ предусматривал введение в качестве ограниченного вещного права права личного пользовладения (узуфрукт), которое могло быть положено в основу единого собирательного вещного права, но положения о нем остались на уровне законодательных разработок.

Гражданское и жилищное законодательство предусматривает множество прав, предоставляющих возможность проживания в чужом жилом помещении, имеющих также обязательственную и корпоративную природу, которую необходимо отделить от вещно-правовой. Такое разграничение должно происходить на основании четких критериев и признаков, установленных законодательно.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками имущества, установленный ст. 216 ГК РФ, не содержит классического права владения и пользования жилыми помещениями, аналогичного римскому узуфрукту и его разновидностям, хотя в ГК РФ отмечается, что перечень вещных прав не является исчерпывающим.

Определяя действующие ограниченные вещные права граждан на жилые помещения, необходимо для начала обратиться к признакам ограниченных вещных прав, выделяемых законодательством и наукой гражданского права.

Буквальное толкование ст. 216 ГК РФ позволяет усмотреть выделение следующих признаков: право на чужое имущество (вещь) (п. 2); право следования (сохранение ограниченного вещного права при переходе права собственности на вещь к другому лицу) (п. 3); защита права вещно-правовым способом от любых лиц, включая собственника (п. 4).

Наукой выделяются следующие сущностные признаки вещных прав, которые признаются большинством современных ученых: объект права, в качестве которого должна выступать индивидуально-определенная телесная вещь (жилые помещения); господство лица над материальной субстанцией вещи; абсолютный характер правоотношения, проявляющийся в отношении лица к вещи; защита с помощью вещно-правовых исков; исчерпывающее определение в законе вида (перечня) вещных прав; принцип публичности (гласности), из которого вытекает обязанность государственной регистрации прав на недвижимое имущество[1].

Общие признаки вещных прав должны относиться и к ограниченным вещным правам, в том числе и на жилые помещения, как принадлежность признаков рода видовой группе. Но указанные родовые признаки ограниченных вещных прав не смогут произвести разграничение в рамках существующих прав на жилые помещения с их различной правовой природой.

Природа правоотношений по владению и пользованию жилыми помещениями также по-разному определяется цивилистами, которые предлагают различные критерии для их разграничения.

По мнению В.А. Белова, выделяющего в качестве обязательного признака вещных прав правомочие владения, ограниченными вещными правами на жилые помещения являются: право ссудополучателя, право кооперативного пользования, права нанимателей жилых помещений и проживающих с ними граждан по договору коммерческого и социального найма, право специализированного жилищного найма, право безвозмездного пользования жилым помещением, субъекты которых этим правомочием обладают[2].

Не отрицая наличия правомочия владения у большинства указанных автором прав, на наш взгляд, этот критерий не проведет разделения между вещными и обязательственными правами, поскольку правомочие владения вещью будет присуще субъектам многих обязательственных прав, в которых управомоченное лицо будет осуществлять данную функцию.

С.И. Суслова относит к вещным субъективное право члена кооператива и нанимателя по договору социального найма, исключая из него права ссудополучателя, нанимателя по договору специализированного и коммерческого найма. По утверждению ученого, критерием разграничения вещных и обязательственных прав на жилые помещения является возможность пользователя воздействовать на объект (предъявлять требования о проведении ремонта, на организацию предоставления коммунальных услуг). В обязательственных правоотношениях такое воздействие осуществляется через собственника жилого помещения ("право требовать совершения определенных действий от собственника"), а обладатели вещного права должны быть наделены этими возможностями самостоятельно[3].

Рассматривая предложенный критерий, хотелось бы отметить, что этот признак прежде всего исключит из предлагаемой данным автором системы вещных прав права членов семьи собственника, которые не смогут самостоятельно, от своего имени приобретать права, необходимые для пользования жилым помещением. Представляется, что член семьи собственника не сможет, например, оформить на свое имя отдельный лицевой счет для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

По мнению Н.С. Потаповой, критериями отграничения вещных прав от обязательственных в жилищных правоотношениях являются: неразрывная связь с вещью; способ приобретения; абсолютный характер защиты; специфическое содержание (господство над имуществом). Автор выделяет в качестве признака обязательственных прав на жилые помещения возможность ограниченного распоряжения им в целом или частью[4].

Однако выделенные признаки: неразрывная связь с вещью, господство над имуществом, вполне укладываются в правомочие владения жилым помещением, которое характерно для большинства жилищных правоотношений и будет отсутствовать только у специфических прав на жилые помещения, отличающихся своей производностью от основного права. Предпримем попытку разграничить действующие правоотношения по иным критериям.

Рассматривая существующие жилищные права по использованию жилого помещения, необходимо отметить, что различные правовые основания пользования жилым помещением имеют и различные основания и возможности изменения и прекращения этих правоотношений, в том числе изменения и прекращения, связанные с субъектным составом на стороне пользователя помещения.

Например, вселение нового члена семьи по договору социального найма влечет за собой перераспределение жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи, и, соответственно, изменение договора с наймодателем. То же самое будет происходить и в случае, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении (т.е. происходит изменение субъектного состава семьи по первоначальному договору), либо наниматель выбыл из жилищного правоотношения и договор заключен с одним из дееспособных членов его семьи, либо часть жилого помещения была предоставлена в поднаем или временным жильцам.

Возможность изменения субъектного состава жилищного правоотношения по заключенному договору предусмотрена и для коммерческого найма жилого помещения (сонаниматели, поднаем, временные жильцы, другие постоянно проживающие с нанимателем граждане).

Не оговорена прямо законодателем, но и не запрещена законом возможность передачи жилого помещения или его части третьему лицу по договору безвозмездного пользования (ч. 1 ст. 698 ГК РФ).

В новой разновидности договора найма жилого помещения фонда социального использования также предусматривается возможность вселения в жилое помещение нанимателем членов своей семьи, что будет изменять действующее жилищное правоотношение по субъектному составу.

Аналогичная картина будет складываться и в отношении права пользования жилым помещением до полной выплаты паевого взноса у члена-пайщика жилищного и жилищно-строительного кооперативов, поскольку действующее законодательство допускает раздел жилого помещения в случае раздела пая, а также сдачу его внаем или предоставление в пользование временным жильцам.

Эти изменения в субъектном составе будут изменять содержание самого жилищного правоотношения в самых различных сферах, поскольку изменятся права и обязанности его участников (внесение платы за наем, за содержание жилого помещения, обеспечение жилого помещения коммунальными услугами, самостоятельная ответственность по обязательствам, вытекающим из проживания в жилом помещении, участие в деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и т.д.).

Из возможности изменения жилищного правоотношения вытекает другое правомочие в составе ограниченных вещных прав. При осуществлении права по владению и пользования жилым помещением возникает вопрос о возможности их уступки (отчуждения) третьим лицам, включая переход прав на пользование жилым помещением в порядке универсального правопреемства.

Жилищные правоотношения между собственником и управомоченным лицом могут прекращаться по различным основаниям, среди которых можно выделить смерть последнего, отказ от принадлежащего права, истечение срока пользования жилым помещением, выселение из жилого помещения и др. При этом в одних правоотношениях на место выбывшего пользователя может вступить другое лицо, а некоторые прекратятся после его выбытия.

Так, в случае выбытия по договору социального найма основного нанимателя договор может быть заключен с одним из членов его семьи, проживающих в квартире.

Отношения по владению и пользованию жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива до полной выплаты паевого взноса прямо предусматривают возможность раздела пая, передачу его по наследству, т.е. в порядке универсального правопреемства. Также в кооператив может вступить член семьи умершего, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником.

Приведенные выше жилищные права, определяемые некоторыми учеными как вещные, свидетельствуют о том, что для ряда жилищных правоотношений законодательно допустимо их изменение в субъектном составе на стороне пользователя, а также передача (переход) права пользования жилым помещением к другому лицу.

Теперь обратимся к правам на жилые помещения, обозначенным в Гражданском и Жилищном кодексах в качестве вещных, и посмотрим на принадлежность им выделенных нами признаков.

В разделе II "Право собственности и другие вещные права" ГК РФ законодатель, в частности, выделил право членов семьи собственника жилого помещения пользоваться им наравне с собственником (ст. 292 ГК РФ). Эти права большинством ученых признаются вещными, несмотря на утрату у них признака следования за вещью в случае прекращения семейных отношений или перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Судя по правомочиям членов семьи, установленным в Гражданском и Жилищном кодексах, свое право на пользование жилым помещением они ни в каком виде передать не могут.

Также законодательное закрепление получили и два других ограниченных вещных права: пользование жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33), пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34). Вещный характер данных прав не вызывают дискуссий научного сообщества.

В научной литературе обращается внимание как на самостоятельное право на право пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения. Право пользования этих лиц будет обладать вещной природой с присущими этим правам признаками и также должно характеризоваться в качестве ограниченного вещного права[5]. При всей скудности законодательного регулирования правового положения этих лиц их право на пользование жилым помещением является бессрочным правом пользования жилым помещением, имеет абсолютный характер, обладает свойством следования за материальным объектом (жилым помещением), защищается с помощью вещно-правовых исков и также непередаваемо.

24 марта 2015 г. Конституционный Суд РФ провозгласил Постановление по делу о проверке конституционности ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"[6], в котором указал, что право членов семьи предыдущего собственника жилья в жилищно-строительном кооперативе законодательно не определено, механизмов, обеспечивающих защиту прав данной категории лиц и нового собственника помещения, его приобретшего, не существует. В данном Постановлении речь шла о членах семьи бывшего члена-пайщика, вселенных в жилое помещение по жилищному ордеру в период действия норм ЖК РСФСР, и сохранении за ними права пользования квартирой, в которую они были вселены, и после перехода права собственности на нее к другому лицу. Исследуя правовой статус этих граждан, Конституционный Суд РФ отметил признаки вещной природы права этой категории граждан.

Если обратиться к личным сервитутам, действующим в римском праве (узусу и habitatio), мы увидим, что в своем подавляющем большинстве право на проживание в чужом жилом помещении не отчуждалось и не передавалось в порядке правопреемства (D. 7,8,8; D. 7,8,10; D. 23,3,66)[7].

Говоря о разнообразии прав, возникающих по поводу владения и пользования жильем, полагаем, что в качестве отдельного видового признака для ограниченных вещных прав на жилые помещения необходимо выделить невозможность передачи осуществления и отчуждения данных прав, а также их непередаваемость в порядке правопреемства.

Данный признак будет являться видовым для ограниченных вещных прав граждан на жилые помещения и не будет принадлежать к признакам родовой категории вещных прав.

Предложенный видовой признак будет отделять право ограниченного владения и пользования чужим жилым помещением и от обязательственных и корпоративных прав в отношении жилого помещения. Так, например, права аренды или коммерческого найма жилого помещения, безвозмездного пользования жилым помещением по договору ссуды законодательно предусматривают возможность их передачи. Также могут переходить к правопреемникам нанимателя права по договору социального найма и права членов жилищных кооперативов.

Обращаясь к разнообразным отношениям специализированного найма жилых помещений, мы также увидим отсутствие у них в совокупности выделенных родовых и видового признаков. Так, различные виды договоров специализированного найма допускают возможность сохранения пользования жилым помещением в случае: смерти нанимателя членами его семьи, при прекращении семейных отношений с нанимателем.

С учетом выделенных родовых и видового признаков ограниченных вещных прав на жилое помещение такими правами, по мнению автора, в действующем законодательстве будут являться: право членов семьи собственника жилого помещения; право отказополучателя; право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением; право членов семьи (бывших членов семьи) собственника приватизированного жилого помещения; право членов семьи (бывших членов семьи) члена-пайщика жилищно-строительного кооператива.

Наличие у указанных прав общих родовых и видового признаков позволяет говорить о возможном объединении этих отдельных прав по владению и пользованию жилым помещением в единый собирательный блок, отдельное самостоятельное право, обозначив его как единое ограниченное вещное право в отношении жилого помещения, которое терминологически можно обозначить правом пользовладения жилым помещением[8]. Однако введение предлагаемого проектом ГК РФ права личного и социального пользовладения отложено законодателем на неопределенный срок.

Литература

1. Белов В.А. Право пользования чужой вещью / В.А. Белов // Вестник ВАС РФ. 2010. N 1. С. 6 — 57.

2. Вещные права на землю в избранных фрагментах из Дигест Юстиниана / Пер. с лат.; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М.: Статут, 2006. 723 с.

3. Потапова Н.С. Вещные и обязательственные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Н.С. Потапова. Казань, 2005. 29 с.

4. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. 958 с.

5. Самойлов Е.И. Вещные права граждан на жилые помещения (право пользовладения): понятие, виды, содержание: Монография / Е.И. Самойлов. М.: Проспект, 2017. 160 с.

6. Самойлов Е.И. Правовая природа права пользования жильем бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения / Е.И. Самойлов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. N 8. С. 95 — 98.

7. Суслова С.И. Жилищные отношения и их правовые формы: Монография / С.И. Суслова. М.: Юрлитинформ, 2013. 376 с.

Рекомендуется Вам: