Незаконные схемы купли-продажи недвижимости, связанные с личностью стороны сделки

Автор: Наумова О.

Достаточно часто, к сожалению, мы сталкиваемся с историями людей, которые становятся жертвами мошенников в сфере купли-продажи недвижимости. При этом в качестве пострадавших выступают как сами собственники такой недвижимости, у которых мошенники с помощью различных схем отобрали недвижимость, так и добросовестные приобретатели — люди, которым такая недвижимость была перепродана.

Конечно, еще чаще можно говорить о мошеннических историях при приобретении жилой недвижимости, поскольку там объектами становятся социально незащищенные слои населения — пенсионеры, несовершеннолетние дети под опекунством, люди, состоящие под опекой — их достаточно легко и незатейливо можно просто обмануть, да и не редко встречаются совсем криминальные истории, когда продавцов квартир убивают, помещают в различного рода стационары. С владельцами коммерческой недвижимости такие простые схемы не пройдут, поскольку они являются людьми здоровыми, адекватными, часто — имеющими целую команду специалистов, которые просчитывают риски при любых сделках и не позволят мошенникам их как-то обмануть. Но, конечно, в каждом бизнесе есть свои слабые места, и поэтому нередко можно говорить и о мошенничестве при купле-продаже коммерческой недвижимости.

Незаконных схем отобрания в том числе коммерческой недвижимости может быть столько, на сколько безгранична фантазия мошенников, поэтому нет смысла их каким-либо образом классифицировать, перечислять — здесь мы рассмотрим и приведем примеры распространенных и не сложных по структуре схем, связанных с личностью сторон по сделке купли-продажи недвижимости. Ведь бизнесом, а в нашем рассматриваемом случае — коммерческой недвижимостью — владеет также просто человек, имеющий свои проблемы, на которых также могут нажиться мошенники.

ДОКТОР — ЧЕРНЫЙ РИЕЛТОР

Собственник бизнеса (С.) — владелец двухэтажного офиса — посещал частного психиатра, поскольку был немолодой, а интенсивные бизнес-нагрузки приводили к некоторым кризам и, беспокоясь за свое дело, хотел быть всегда высокоработоспособным.

Доктор решил, что необходимо полежать в его частном стационаре, договорились — хотя бы дней 10 — 14, но по каким-то причинам лечение затянулось почти на два месяца. Выйдя из стационара и приехав в офис, С. обнаружил, что там заменена входная дверь, все закрыто и никого нет. Соседи по офисному зданию сообщили ему, что офис закрылся около месяца назад.

В ходе дальнейшего разбирательства выяснилось, что врач-психиатр, у которого он проходил лечение, обманул его и оформил куплю-продажу офиса без его воли. Непосредственно в стационаре он давал С. на подпись какие-то документы, которые С. подписывал, будучи неспособным понимать значение своих действий или руководить ими в силу своего состояния. Для начала доктор оформил офис на своего родственника — подставное лицо, а далее уже они продали его по договору купли-продажи гр. А., которому не было известно о преступной схеме и который приобрел недвижимость по ее рыночной стоимости.

К сожалению, подобная мошенническая схема, связанная с вовлечением врачей-психиатров, весьма распространена в наше время. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить как в лечебном учреждении, так и с вывозом больного из помещения больницы в нотариальную контору для оформления документов, необходимых для продажи (например, Определение ВС РФ от 30.10.2007 N 11-В07-32).

Каким образом действующее законодательство позволяет защитить от действий мошенников права таких граждан, как С.?

Во-первых, пострадавший должен написать заявление о возбуждении соответствующего уголовного дела. Первоначально в возбуждении уголовного дела обычно отказывают. Однако в последующем его все-таки возбуждают, как было и в рассмотренном выше примере — в отношении врача-психиатра, который лечил С., и действовавшей совместно с ним группы лиц по ст. 159, ч. 4, УК РФ (мошенничество), ч. 2 ст. 327 и ч. 2 ст. 325 УК РФ (подделка и использование поддельных документов).

Рассматривая судебную практику по аналогичным гражданско-правовым спорам, обращаешь внимание, что в судебных актах указывается, что гражданам, лишившимся недвижимости, отказывали в возбуждении уголовного дела с формулировкой "за отсутствием события какого-либо преступления, поскольку усматриваются гражданско-правовые отношения" (например, дело N 33-5678/2013). Опубликованных судебных актов по гражданским делам в данной области не так много, как судебных актов по подобным уголовным делам. Это отчасти свидетельствует о сложности возбуждения и расследования таких уголовных дел (как правило, мошенники создают видимую законность всех сделок по отчуждению недвижимости и у потерпевших отсутствует возможность самостоятельно представить какие-либо доказательства), а также о сложившейся практике в деятельности правоохранительных органов.

В таких случаях пострадавшим необходимо проявлять настойчивость и обращаться за квалифицированной юридической помощью, как только они узнают о случившемся. В противном случае может быть упущено время, необходимое как для оперативного сбора доказательств и поиска виновных лиц в рамках уголовного дела, так и для совершения следующего важного шага — подачи гражданско-правового иска.

Вторым шагом пострадавшего должно быть обращение с суд с иском о признании недействительными всех договоров купли-продажи и применении последствий недействительности таких сделок.

В рассмотренном деле С. также обратился в суд с иском о признании недействительными договоров купли-продажи, а также применении последствий недействительности сделок — возврате в его собственность помещения, погашении в ЕГРП записи о праве собственности на спорный объект недвижимости. Как следует из Апелляционного определения по данному делу, суд признал вышеуказанные требования истца С. обоснованными (в силу ст. 167, 177, 301, 302 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Так, в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по таковой.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Так и в рассмотренном примере — для проверки доводов истца С. суд первой инстанции назначил в отношении его стационарную судебно-психиатрическую экспертизу, согласно выводам которой С. страдал в юридически значимый период времени и до момента рассмотрения судебного спора психическим расстройством, что лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи.

Суд пришел к выводу, что поскольку С. в период подписания договора не отдавал отчета в своих действиях и не мог руководить ими, то сделка купли-продажи является недействительной по основаниям ст. 177 ГК РФ, при этом суд учел, что отсутствовала воля истца на продажу помещения.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В данном случае из владения последнего собственника, поскольку заключенная между мошенником и добросовестным приобретателем сделка купли-продажи спорного помещения также была признана недействительной и, соответственно, законных оснований для дальнейшего владения и пользования этой недвижимостью у последнего собственника не было.

Рассмотрев аналогичные судебные споры, можно сделать вывод, что наличие у истца психического заболевания является ключевым основанием для признания недействительными сделок по продаже недвижимости. В рассмотренном деле вопрос о наличии психического расстройства у С. в период отчуждения помещения очевиден (поскольку он находился в стационаре). Однако соответствующие сделки признаются недействительными и в случае их заключения лицами, находящимися вне стационара, но имеющими подтвержденные психические заболевания.

Так, например, при рассмотрении дела N 33-971 Мосгорсуд в своем Апелляционном определении от 16.01.2014 сделал вывод, что справка о проведении медицинского освидетельствования продавца в день продажи недвижимости не может являться достаточным доказательством того, что она при подписании документов в полной мере сознавала значение совершаемых действий, поскольку судебно-психиатрической экспертизой, проведенной в ходе производства по делу, было доказано обратное.

Также в качестве примеров можно привести еще два дела, при рассмотрении которых наличие психического расстройства у продавца не было очевидным для добросовестных участников сделок, поскольку факт наличия или отсутствия психического расстройства и его степени требует специальных познаний. Однако выводы судебно-психиатрических экспертиз, проведенных в ходе производства по таким делам, подтвердили, что психические заболевания потерпевших не позволяли им сознавать суть происходящего и адекватно оценивать значимость своих действий. Соответственно, заключенные такими лицами сделки были признаны судом недействительными, и недвижимость возвращена первоначальным собственникам (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2017 по делу N 33-26432 и Апелляционное определение Иркутского областного суда от 01.03.2016 по делу N 33-2294/16).

Подобный вариант защиты прав лиц, введенных в состояние психического заболевания, можно назвать общепринятой практикой, в полной мере обоснованной с точки зрения действующего законодательства и направленной на восстановление нарушенных прав таких граждан.

Если обратиться к рассмотрению вопроса о справедливости сложившейся правоприменительной практики в отношении другой стороны сделки купли-продажи недвижимости — граждан, пострадавших от действий мошенников, — добросовестных приобретателей — конечных, последних собственников в цепочке продаж, которые не знали о приобретении такой недвижимости, выбывшей из владения лиц против их воли, судебная практика не признает конечных собственников добросовестными приобретателями и лишает права на приобретенную недвижимость. Правовая позиция судов по данному вопросу сводится к тому, что заявления о добросовестности действий конечных приобретателей объекта недвижимости не имеет никакого правового значения для рассмотрения соответствующих дел. К примеру, суд указывает, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Еще раз возвращаясь к смыслу ст. 167 ГК РФ — сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю. При этом применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.06.2017 по делу N 33-24870/2017).

Таким образом, применяя последствия недействительности сделок, суд обязывает мошенников вернуть обманутым гражданам денежные средства, которые были получены преступниками по соответствующим договорам купли-продажи недвижимости. Однако исполнение таких решений фактически оказывается невозможным, поскольку должники часто не имеют титульного имущества и каких-либо официальных доходов, на которые можно было бы обратить взыскание.

ПРЕСТУПНАЯ ГРУППА — ДОКТОР — РИЕЛТОР — НОТАРИУС

Есть в практике такие примеры, когда врачи-психиатры участвуют в махинации с недвижимостью на стадии признания человека недееспособным, т.е. инициируют, организуют и обеспечивают процесс признания здорового собственника недвижимости недееспособным, выдавая липовые справки, ставя соответствующие диагнозы и давая ложные показания в суде и далее собственность "больного" переходит в третьи руки. Но это только те случаи, о которых стало известно правоохранительным органам и общественности, а ведь часто такие случаи так и не доходят до суда.

Е. на пару с М. были владельцами бизнеса по производству оконных блоков из алюминиевого профиля. В собственности у них было небольшое здание старого цеха. Работы было много, и партнеры быстро расширили свое производство, прикупив еще два здания, и дела пошли еще лучше. Дальше дороги партнеров разошлись — Е. выкупил долю своего друга и остался верен своему делу. Бизнес процветал, и Е. надеялся передать свое дело единственному сыну М., поскольку никакой семьи у него больше не было, но сын уехал на практику в США и так и остался за границей. Е. с каждым новым годом терял интерес к работе и, наконец, решил окончательно продать свой бизнес и разделить деньги с сыном. Продать все дело целиком не получалось, и тогда, для начала, он совсем недорого продал по отдельности все оборудование, а затем занялся продажей самого выгодного — тремя большими зданиями. Но оказалось, что и это непросто реализовать, потому что здания, которые находятся на территориях бывших заводов, не особо пользовались спросом.

Время шло, а желающих купить здания или заняться этим вопросом все не находилось, пока в один из дней к нему не обратился малознакомый человек с довольно необычным предложением, которое по цене казалось очень заманчивым. Человек по имени Я., предложивший свои услуги, обещал вывод немалых денег от налогообложения после продажи, что существенно увеличивало сумму сделки. Но то, каким образом все это нужно было сделать, Е. решительно не нравилось и даже казалось откровенно неприемлемым, поэтому он отказался.

Е. начал глубже изучать этот вопрос, и вот что ему удалось выяснить. Практика эта ведется уже давно. Такие пустующие здания на территории заводов действительно переделываются под гостиницы для рабочих, в основном мигрантов из стран СНГ. На бумаге они остаются пустующими зданиями или цехами заводов, а фактически на этом зарабатываются немалые деньги, в том числе и за счет оформления фальшивых документов о регистрации. Е. со своим честным характером не желал продавать свои здания таким дельцам. Но даже если на это закрыть глаза, как ему советовали все, с кем он говорил об этом, оставалось еще одно но. Я. предлагал сначала переоформить здания в собственность завода и подвести их под определение недействующих. Потом переделать под гостиницу, которая заполнится, а потом они уже рассчитаются с Е. как с собственником проданных им зданий. Мотивировал Я. задержку в оплате тем, что, во-первых, нет гарантии переоформления зданий на таких условиях через Росреестр и, во-вторых, нет уверенности в том, пойдет ли руководство завода на эту сделку.

К сожалению, других предложений не поступало, а Я. настойчиво и регулярно звонил, интересуясь, прошла ли сделка по продаже, и заявлял, что он готов еще продолжить сотрудничество. Стороны договорились о расширенных переговорах с потенциальными покупателями и представителями завода. Переговоры проходили долго и тяжело и окончились не совсем выгодно для потенциальных покупателей зданий. Через некоторое время после окончания переговоров Е. почувствовал себя плохо и после этого — ничего не помнит. Пришел в сознание уже в психиатрическом стационаре.

Мошенники реализовали свою преступную схему — оформили доверенность на продажу зданий, а чтобы Е. не мешал им в реализации задуманного — поместили его сначала в психиатрический стационар, а затем, по инициативе и с активным участием психиатра, — признали недееспособным.

Когда после двух лет так называемого лечения в психбольнице сыну Е. удалось его вытащить оттуда, доказать то, что три здания завода когда-то принадлежали его отцу и были проданы незаконно, не удалось.

— Вообще, вам повезет, если этот суд состоится. Некоторые люди только через несколько лет узнают о том, что они лишены дееспособности, — рассказала нам бывший психиатр, уполномоченная Гражданской комиссии по правам человека Софья Доринская. А уж если суд признал тебя недееспособным, никаких сделок ты совершать не можешь и своим имуществом распоряжаться не имеешь права.

ДОКТОР, ПАРТНЕРЫ ПО БИЗНЕСУ И НОТАРИУС

Две подруги — Наташа и Елена вместе учились в мединституте на хирургов и проходили ординатуру в хирургии. Часто вместе мечтали о том, что когда-то у них обязательно будет своя клиника пластической хирургии, потому что они обе были увлечены красотой и косметологией.

Вначале организации своего бизнеса подруги решили, что не хотят заниматься вопросами организации, а готовы посвятить себя только косметологическим операциям.

Они быстро нашли свою одноклассницу Веронику, которая окончила институт менеджмента и с радостью согласилась помочь им в этом вопросе.

На троих подруги организовали клинику пластической хирургии в равных долях, приобрели на кредитные средства помещение и оборудование и разделили функции управления и проведения косметологических операций, при этом Вероника занималась управлением и обеспечивала поток клиентов, а Наташа и Елена непосредственной косметологией.

Бизнес начал процветать, операций проводилось достаточно много, но организационные вопросы поглощали большую часть доходов и среди подруг стало расти недовольство, что Вероника недостаточно выгодно организовывала работу, а Наташа и Елена работают очень много и т.д. Подруги решили сменить организационную схему управления клиникой, но Вероника была с ними не согласна и предлагала расширить штат хирургов. С этого момента их разногласия стали расти все больше. На предложения выплатить Веронике ее долю бизнеса и выйти из него она не соглашалась, считая, что это и ее бизнес, в который она вкладывала душу, а им — хирургам — какая разница где работать.

Первый раз Веронику отправили в психиатрическую больницу она не помнит как — никто ее не хватился — семьи у нее еще не было — она все время посвящала бизнесу, а с родителями они общались редко — они часто бывали в разъездах, в том числе за границей.

После того, как Вероника вышла из лечебницы, она снова вернулась на работу, конечно, на нее недоверчиво поглядывали коллеги и подруги, но она хотела всех убедить, что ничего не изменилось — она в прежнем здравом уме и отличной памяти. В одной из "дружеских" бесед подруги "мягко" предложили ей выйти из бизнеса, но она убеждала их, что все хорошо и она отлично справляется со всеми делами.

Через некоторое время Вероника решила отдохнуть и уехала в автопутешествие. Почти сразу по возвращении партнеры отмечали заключение выгодной сделки, и после этого Вероника к бизнесу уже не вернулась — во время ее отпуска Наташа и Елена пригласили "своего" нотариуса — оформили от ее имени доверенность, продажу доли бизнеса и клиники как недвижимости, а затем с помощью "своего" психиатра признали ее "заочно" недееспособной. После застолья по поводу заключения выгодной сделки Наташа и Елена ввели Веронику в бессознательное состояние и поместили в частный психиатрический стационар, где бы ее никто не нашел.

ДОКТОР — ОПЕКУН

Москвичка Раиса Максимовна была владелицей сети небольших закусочных, которые достались ей нелегким трудом. Свой трудовой путь она начинала простым поваром, потом стала заведующей столовой, и, только когда появилась возможность организовать свой бизнес, оформив под это кредит, она смогла приобрести первую небольшую закусочную.

Бизнес стал приносить хорошие доходы, и появилась возможность расширить дело. Когда ее единственный сын Роман, которого она вырастила одна, заканчивал институт общественного питания, ее сеть закусочных уже увеличилась до 20 единиц и располагалась во многих общественных местах города.

Роман после окончания института, как она и надеялась, должен был стать ее преемником, пройдя все этапы практики, поработав на каждом из участков производства, чтобы потом ему, как опытному работнику, было легко управлять, а Раисе Максимовне спокойно передать этот бизнес в надежные руки.

Роман, конечно, претендовал на бизнес матери, но не хотел быть простым работником, как настаивала она, сын хотел быть бизнесменом здесь и сейчас. В кардинально жестком решении вопроса по передаче бизнеса Роману ему помогла ситуация с появлением у матери друга — Валерия Ивановича. Он сразу не понравился Роману. По его мнению, Валерий Иванович появился в жизни матери лишь за тем, чтобы стать совладельцем ее бизнеса и собственности. Раиса Максимовна была увлечена своим поклонником и не хотела замечать того, что казалось ее сыну очевидным, жестко настаивая при этом, что Роман до получения бизнеса в собственность должен начать свою трудовую деятельность именно так, как настаивала она. В этом вопросе Роман и Раиса Максимовна никак не могли прийти к согласию, и тогда сын решил действовать сам, опасаясь, что Валерий Иванович может его опередить.

Сын поместил Раису Максимовну в психиатрическую клинику, оформил опеку на "своего" же доктора, поскольку если бы он оформил опекунство на себя, то не смог бы (в соответствии с требованиями ст. 37 ГК РФ и ст. 17 ФЗ "Об опеке и попечительстве") перевести на себя же и бизнес, состоящий непосредственно из компании и объектов недвижимости, в которых находились закусочные (какие-то в собственности, какие-то в аренде). Валерий Иванович при таком развороте событий — попадании Раисы Максимовны в психиатрический стационар — решил отступить, не ввязываясь в борьбу за семейный бизнес.

Проведя в психиатрическом стационаре в общей сложности около пяти месяцев, Раиса Максимовна приехала домой и впервые узнала о том, что уже лишена дееспособности, а сын является владельцем бизнеса.

Истории эти достаточно типичны, как типичны и вопиющие нарушения законодательства, в частности Постановления Конституционного суда РФ от 27 февраля 2009 года. Согласно Постановлению КС РФ человек, в отношении которого рассматривается дело о лишении дееспособности, должен предстать перед судом и имеет право на защиту.

В каждом случае владелиц недвижимости закрыли в психиатрическом учреждении на основании устных, ничем не подтвержденных и не проверенных утверждений. Отсюда напрашивается вывод: психиатрическая диагностика в стране, мягко говоря, субъективна. Недобросовестный психиатр может — при желании — поставить "нужный" диагноз пожилому человеку, особенно, если тот имеет квартиру и корыстных родственников.

ДОКТОР — КЛИЕНТ

Алла Петровна всегда была жизнерадостным человеком, видимо, поэтому в ее жизни все складывалось хорошо. К своему пятидесятилетию Алла Петровна пришла уверенной, здоровой и самодостаточной особой. Ее турбизнес уверенно шел в гору, а ей всегда хотелось не только знакомить туристов с достопримечательностями городов и стран, но и самой объездить весь мир.

В собственности у Аллы Петровны были многочисленные офисы во многих городах не только России, но и Европы, а виллы были не только на морских курортах, но и берегах океанов и островов, где отдыхали и ее богатые клиенты, и изредка она сама. Не было только близкой подруги, которой можно было доверить свои тревоги. В молодости, пока она зарабатывала деньги, учила детей в заграничных школах и высших учебных заведениях, приходилось много трудиться и было не до встреч с подругами. А когда она стала вращаться в высших кругах среди богатых клиентов, где нет друзей, а только поклонники и соперники, уже было совсем не до подруг. Спасало от отсутствия искренних друзей только то, что за деньги, которые она имела, можно было купить все.

С возрастом все больше хотелось процедур для улучшения состояния души — поговорить, развеять накопившиеся не решенные когда-то вопросы. И хотя с каждым годом вопросов, которые сложно было уже решать в одиночку, становилось все больше, довериться кому-то Алла Петровна все не могла.

Вот именно тогда-то и подоспело модное течение в деловых кругах с наличием собственных астрологов, психологов и прочих, которые за деньги учили, как жить тебе дальше, советовали, с кем дружить, когда залечь на дно, а когда наращивать свою деловую активность. Алла Петровна, конечно, читала иногда гороскопы, но серьезно верить в это не хотела, считая это просто развлечением. Так же она относилась и к прочим оккультным наукам типа нумерологии или хиромантии. Но однажды у нее в качестве клиента на проживание на дорогой вилле в Индии появилась женщина с именем Ирина, с которой завязался очень интересный разговор о женском семейном счастье. Выяснилось, что клиентка работает семейным психологом. Аллу Петровну настолько поразили познания в области психологии и спокойные рассуждения Ирины по любому вопросу, на который она сама могла бы ответить довольно редко, что она буквально влюбилась в эту женщину.

Алле Петровне надо было поехать в Индию по делам как раз на время отдыха Ирины, и они договорились там встретиться и еще раз поговорить о жизни. Завязалось необременительное знакомство, которое постепенно переросло в более дружеские и доверительные отношения.

Алла Петровна посоветовала Ирине еще несколько отличных мест для лечения и даже пошла для нее на невиданные скидки по данному туру, чего с ней никогда не бывало. Зато Ирина оказывала ей услуги по коррекции души и умиротворению психики, которая в последнее время начала беспокоить Аллу Петровну.

Прошло не менее полугода после начала таких отношений, прежде чем Алла Петровна стала делиться со своей подругой более откровенно по всем вопросам. Они стали встречаться и в офисе Ирины, где та завела на Аллу карту клиента с указанием всех ее данных, обещая, правда, что в общую картотеку она Аллу вносить не будет, просто они будут проходить курсы психотерапии у нее в офисе — как оказалось, Ирина была психиатром по основному образованию, просто занималась модной психологией, потому что на этом было проще и лучше заработать.

Так случилось, что Алла Петровна на этих курсах начала делиться наболевшими вопросами по бизнесу. Ее давно уже мучили вопросы по управлению недвижимостью, за этой работой нелегко было вести контроль.

После следующего сеанса по этой теме Ирина предложила Алле Петровне найти надежного человека, который был бы одним управляющим над всей недвижимостью и апартаментами, постоянно проверяя и контролируя ход их работы, а Алла бы уже и не ездила никуда, а работала только с ним. Алле Петровне понравился совет, но она отшутилась, что самый надежный человек у нее сама Ирина. И Ирина даже посоветовала определенную кандидатуру. Алла Петровна была удивлена, но поразмыслив, решила, что это-то как раз и есть выход для нее в этой ситуации.

Через год Алла Петровна осталась без всей недвижимости, бизнеса и была помещена в частную психиатрическую клинику, где бы ее не нашли родные.

Как оказалось, Ирина в преступном сговоре с новым управляющим Аллы Петровны продали всю ее недвижимость не один раз, чтобы вернуть сделки было невозможно, а потом продали и сам бизнес, подкладывая на подпись Алле Петровне нужные документы во время бесконечных сеансов психотерапии у Ирины.

ДОКТОР ПОСЛЕ СДЕЛКИ

Судьба сводит вместе людей, готовых творить добро или зло в своей жизни — именно по такому принципу повстречались Иван, Роман и Максим. Раньше знакомы они не были, но оказалось, что все трое живут одними жизненными принципами и готовы на все ради наживы.

Иван был самым старшим, имел в своем арсенале наработанный опыт мошеннических действий, зарабатывая на этом неплохие доходы. Он был собственником нескольких офисов в городе, но для всех было непонятно, каким бизнесом он занимался, однако всегда был при деньгах и прочей атрибутике таких людей: иномарка, женщины, рестораны, заграничные вояжи, сомнительные связи в деловых кругах.

Роман промышлял риелторскими услугами, имея небольшое агентство, непонятно где зарегистрированное. Он любил любые сделки, которые приносили хороший доход, не гнушаясь при этом обманывать своих клиентов.

Максим после мединститута довольно долго работал психиатром в поликлинике, получал мизерную зарплату, пока ему не предложили верное дело и приличные доходы.

Именно этих троих судьба свела на промысле, имевшем под собой не совсем законные основания, обман и мошеннические действия. Но именно им выпало довести эту схему до совершенства. И они наслаждались своими дивидендами, не думая о чужом горе и несчастье. Никто из троих уже не помнил, кто первый это предложил, каждый внес в схему свою лепту. Схема была проста по своей сути и вполне логична, что вписывалось в жизненные позиции всех троих.

Роман находил покупателей на офисы, принадлежавшие Ивану. Проводил сделку о купле-продаже. Через некоторое время в суд подавалось исковое заявление о действиях психически нездорового собственника Ивана, который не мог, имея законного опекуна в лице психиатра Максима, совершать такие сделки. В суд предоставлялись справки о нездоровье Ивана, удостоверение на опекунство, и сделка быстро признавалась недействительной. В этом случае покупатель терял и собственность, и вложенные в нее деньги по приобретению. Иван опять становился собственником своего офиса, а полученные деньги от продажи делились между тремя дельцами.

У Ивана было довольно много офисов, которые находились в различных районах города, и, таким образом, менялись покупатели, судебные инстанции, и явно мошеннические действия Ивана, Романа и Максима оставались долгое время в тени, никак не пересекаясь.

КАКИЕ ЖЕ ВЫВОДЫ МОЖНО СДЕЛАТЬ ИЗ АНАЛИЗА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВЫШЕУКАЗАННОЙ ПРОБЛЕМЕ?

Об этом рассказывает юрист Гражданской комиссии по правам человека к. ю. н. Юрий Ершов:

— Есть несколько простых правил, выполняя которые можно избежать "психиатрического" мошенничества.

1. Никогда не ходите к психиатру, психоаналитику, психотерапевту и т.п. по чьей-то инициативе, не поддавайтесь настоятельным советам типа "ну просто зайди, покажись". Эти "безобидные" посещения специалиста опасны следующим: после визита останется запись, наличие которой уже может использоваться против вас. Раз ходил, значит, были проблемы, значит, последующий "диагноз" возник не на пустом месте. И хорошо, если запись будет точно отражать событие. Но вы не можете проконтролировать, что именно записал психиатр после такого визита. Известны случаи, когда человек обнаруживал весьма извращенную версию своих слов, из которой и в самом деле следовало, что он психически неадекватен. Механизмов оспаривания таких вымыслов нет. Ваши возражения и протесты — "я ничего такого не говорил" — будут, вероятнее всего, оценены судебным экспертом как диссимуляция болезни (ее сокрытие). Поэтому, если не видите для себя необходимости идти, просто не ходите.

2. Обращайте внимание на любой интерес знакомых или родни к наличию и содержанию завещания, расспросы про бизнес, кто и как им управляет, недвижимость и тому подобные расспросы.

3. Не давайте доверенностей с широкими полномочиями. Вам могут предложить помощь в управлении, обмене, ремонте и перепланировке. Каждый раз, когда кто-то делает это за другого человека, ему требуется доверенность. Иногда в такую доверенность включается много полномочий, которые вовсе не нужны для исполнения конкретного поручения. Зато позже они позволят претенденту проделать с недвижимостью нужные ему действия. А недобросовестный психиатр поможет злоумышленнику избавиться от споров и притязаний. И все потому, что человек доверенность либо подписал, не прочитав, либо не понял, что же этот документ на самом деле позволяет делать.

Внимательно читайте каждую выдаваемую доверенность. Если сомневаетесь, задавайте нотариусу прямые вопросы. Четко объясните ему, что именно должен сделать получатель доверенности, и убедитесь, что документ не дает полномочий на совершение других действий. Процедура оформления доверенности проходит с глазу на глаз: вы и нотариус. Тот, на имя кого доверенность оформляется, при этом не присутствует. Все, что вы скажете нотариусу, является нотариальной тайной.

Настаивайте на разговоре именно с глазу на глаз и рассказывайте, для чего доверенность на самом деле нужна.

4. Не предоставляйте прав на распоряжение недвижимостью тем, кому их давать не хотите. Заполучив таким образом права и отправив самого хозяина в интернат или психбольницу, "любящие родственники", партнеры по бизнесу, нерадивые риелторы решали свои финансовые проблемы. Если ситуация такова, что отказать нет никакой возможности, требуйте помимо регистрации или сделки официального составления соглашения, где все будет названо своими именами.

Что касается "психиатрического" мошенничества, группа риска людей, которые могут быть ему подвержены, очень широка. В таких делах главная сила преступников — это не одиночество или здоровье самого "клиента", а его диагноз. Именно он является основанием для судьи признать человека недееспособным, однако что, в свою очередь, является основанием для этого диагноза — уже другой вопрос.

— В психиатрии нет как такового ни одного объективного доказательства диагноза. Не существует ни одного анализа крови или, например, рентгенограммы, которая точно бы показала, что человек страдает тем или иным психическим заболеванием. Все, на основании чего ставятся психиатрические диагнозы (а следовательно, и выносятся решения суда. — Прим. ред.), — это мнение психиатра, — продолжает Доринская. — Таким образом, психиатры пользуются тем, что они обладают правом, но никто не требует с них доказательств.

Общий вывод вполне очевиден: сделки купли-продажи недвижимости — это не обычная покупка или продажа — они требуют большой внимательности и осторожности, причем для обоих сторон такой сделки.

Проверить психическое здоровье каждого собственника квартиры непросто, но возможно, хоть такие сведения не являются общедоступными, более того, сведения о состоянии здоровья человека составляют медицинскую тайну.

Каждому потенциальному покупателю, помимо стандартной процедуры проверки юридической чистоты сделки, необходимо проверять следующие моменты:

1. Частота смены собственников. Несколько сделок по продаже одной и той же недвижимости с небольшим промежутком во времени — первое, что должно насторожить.

2. Необходимо обязательно запросить у продавца документ, на основании которого он приобрел такую недвижимость. На основании этих документов можно попытаться выяснить, кто был предыдущим собственником, как долго объект находился в собственности предыдущего владельца. Если продавец отказывается показать этот документ, это тоже тревожный знак: возможно, желание скрыть какие-либо обстоятельства сделки.

3. Если собственник показал документ, на основании которого приобрел недвижимость, можно попытаться выяснить обстоятельства оформления сделки.

Если сделка была нотариальной, можно найти нотариуса, который ее удостоверил (как минимум проверить, есть ли такой нотариус и существует ли соответствующая реестровая запись).

Часто в договорах указывают контактные телефоны сторон — и если такая информация будет указана, ее также необходимо использовать для выяснения истории объекта.

Но это общие и самые минимальные требования к любым сделкам купли-продажи недвижимости. Нужно понимать и учитывать, что у каждого объекта есть своя история и нюансы, и учесть их может только опытный специалист по сопровождению таких сделок. Риелторы к таким специалистам не имеют никакого отношения — они являются специалистами по продажам, другими словами, — менеджерами, только в области недвижимости. Сейчас очень много юридических агентств, которые специализируются на сопровождении сделок, в том числе коммерческой недвижимости, — это профессионалы нужной области. Конечно, не всякому агентству можно доверять — среди них тоже немало мошенников, которые также могут участвовать в различных преступных схемах и с риелторами, и с психиатрами, и с нотариусами, и даже — регистраторами недвижимости и судьями.

Здесь можно только сказать с убежденностью одно — юридические компании, в которых работают адвокаты, более надежны, чем те, в которых таковых не имеется, поскольку далеко не каждый адвокат готов рисковать своим статусом ради пусть и немаленькой наживы.

Также к вопросу о риелторах:

— Обычный владелец, даже коммерческой недвижимости, при условии что это не является его бизнесом, обращается к риелторам не так часто. И сделать это надо так, чтобы не пришлось потом жалеть о содеянном и о безнадежно потраченных деньгах. То есть это не тот вопрос, на котором надо экономить, у нас есть вполне сложившийся рынок риелторских услуг в РФ. Существуют достаточно крупные солидные компании, которые оказывают весь спектр услуг, которые работают на нормальном серьезном уровне и, естественно, взимают за это серьезную плату. Но там всегда есть гарантия, потому что люди дорожат своим именем.