Улучшения арендованного имущества: споры

Автор: Стюфеева И.В.

Оглавление

Отделимые или нет?

Согласие арендодателя

Зачет требований

Иск о возмещении стоимости улучшений

Улучшения и налоги

---

При аренде, особенно долгосрочной, арендатор нередко реконструирует и модернизирует помещение для удовлетворения потребностей своего бизнеса. Такие улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми. После окончания срока аренды между сторонами могут возникнуть различные споры, например, по возмещению затрат на такие улучшения. Обязан ли арендодатель возмещать расходы на улучшение помещения? Вправе ли арендатор зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты за аренду?

По договору аренды в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако зачастую арендатор производит улучшения арендуемого помещения, которые могут быть как отделимыми, так и неотделимыми. Что касается отделимых улучшений, то п. 1 ст. 623 ГК РФ устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть по общему правилу арендатор вправе забрать отделимые улучшения с собой.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом важно не пропустить трехгодичный срок исковой давности, т.к. право на возмещение расходов возникает с даты окончания работ. В случае пропуска срока давности суд откажет в удовлетворении иска (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 N 2842/10, Постановление АС Дальневосточного округа от 11.04.2017 N Ф03-895/2017).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом или договоренностью сторон.

Если договором аренды предусмотрено, что стоимость всех произведенных, даже с согласия арендодателя, арендатором улучшений и перепланировок не подлежит возмещению арендодателем, то обращение в суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений не принесет ожидаемого арендатором результата (см. решение АС Свердловской области от 19.05.2016 по делу N А60-5892/2016, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.09.2018 N Ф03-3765/2018 по делу N А51-11155/2016).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Отделимые или нет?

Неотделимыми улучшениями считаются те улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для арендуемого помещения. Это могут быть перепланировки и реконструкции помещения, изменение элементов интерьера помещения, монтаж и демонтаж оборудования и т.п.

Суды определяют улучшение как неотделимое, если при отделении какого-либо улучшения от помещения происходит его повреждение (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений и т.д.) (см. Постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.12.2017 по делу N А45-23362/2016).

При этом возможность использовать улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ. Так, после окончания срока аренды арендатор потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом. Однако арендодатель доказал, что указанное имущество жестко прикреплено к полу и потолку помещения. То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому ВС РФ в своем Определении от 10.04.2017 по делу N 309-ЭС17-2544 определил спорное имущество как неотделимое улучшение.

С другой стороны, если после демонтажа имущества помещение можно восстановить небольшим ремонтом за счет арендатора, то улучшения признаются отделимыми (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 по делу N А42-7628/2011).

В спорных случаях стороны могут обратиться к экспертам, которые установят, отделимым или нет является то или иное улучшение помещения.

Согласие арендодателя

Неотделимые улучшения помещения предпочтительнее производить с письменного согласия арендодателя. Отсутствие такого документа может стать одним из условий для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений (см. Постановление АС Уральского округа от 09.12.2016 N Ф09-10503/16 по делу N А60-5892/2016, Постановление АС Волго-Вятского округа от 16.08.2018 N Ф01-3138/2018 по делу N А82-6029/2017, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.02.2017 N Ф02-7161/2016 по делу N А58-5370/2015, Постановление АС Западно-Сибирского округа от 28.09.2018 N Ф04-3873/2018 по делу N А27-22836/2017).

Также без согласия на улучшение арендованного помещения арендодатель может потребовать вернуть его в первоначальное состояние, ведь в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (см. Постановление АС Западно-Сибирского округа от 03.05.2018 N Ф04-1197/2018 по делу N А46-1979/2017). Это наложит на арендатора дополнительные денежные затраты на демонтаж произведенных улучшений.

Кроме того, как было сказано выше, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом или договором.

Форма такого согласия законодательно не установлена и остается на усмотрение сторон. Такое согласие можно оформить как дополнительное соглашение к договору аренды либо включить его непосредственно в сам договор. В документе следует указать один из основных моментов — за чей счет будут проведены работы и будут ли они возмещены после окончания срока договора аренды, а также исчерпывающий перечень работ, сроки их проведения и т.п.

Согласие арендодателя, перечень, стоимость работ, сроки их проведения и иные условия могут быть определены сторонами не только в виде дополнительных соглашений к договору аренды, но и в виде переписки сторон. Суд примет письма в качестве доказательства соответствующих договоренностей сторон (см. Постановление Одиннадцатого ААС от 23.01.2018 N 11АП-18196/2017).

В случае если после окончания срока действия договора аренды арендодатель отказывается от возмещения расходов арендатора на произведенные им неотделимые улучшения арендованного помещения, если ранее он взял на себя такие обязательства, то арендатор вправе обратиться в суд и иском о взыскании произведенных расходов (см. Определение ВС РФ от 21.09.2018 N 302-ЭС18-14912).

При этом арендатор вправе потребовать взыскать не только стоимость произведенных неотделимых улучшений, но и проценты за пользование чужими денежными средства за весь период просрочки оплаты, а также возмещение судебных расходов на проведение экспертизы и госпошлину (см. Постановление Двенадцатого ААС от 21.04.2017 N А12-31127/2015).

Зачет требований

Расходы арендатора на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя за счет собственных средств, могут быть зачтены в счет арендных платежей.

В суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей. Ответчик не признал долга по арендным платежам, т.к. он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.

Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен ст. 623 ГК РФ.

Суд первой инстанции иск удовлетворил и взыскал арендные платежи. Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал, указав, что в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

В связи с тем, что ст. 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (ст. 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

В затруднительное положение арендатора может поставить факт продажи арендуемого объекта новому собственнику. Кто возместит понесенные на улучшения расходы: прежний владелец или новый? Так, арендатор обратился в суд с иском о взыскании стоимости произведенных с согласия арендодателя (прежнего собственника) улучшений с нового владельца объекта аренды. Суд отказал в удовлетворении иска, т.к. пришел к выводу о том, что стоимость произведенных улучшений была включена в стоимость продажи имущества, поэтому прежний собственник, давший согласие арендатору на производство неотделимых улучшений, является лицом неосновательно обогатившимся в размере стоимости этих улучшений. Новый владелец имущества не обязан возмещать расходы арендатора (см. Постановление АС Волго-Вятского округа от 24.03.2017 по делу N А82-17718/2015).

Иск о возмещении стоимости улучшений

В исковом заявлении о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества следует указать договор аренды, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование объект аренды (указать характеристики объекта). Затем очертить период, в течение которого арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел улучшение арендуемого имущества (перечислить все произведенные неотделимые улучшения, их стоимость и документы, подтверждающие расходы).

Затем следует указать, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока, однако арендодатель так и не возместил произведенные арендатором расходы. Претензионный порядок разрешения спора положительных результатов не принес (указать реквизиты направленных в адрес арендодателя претензий), что послужило причиной подачи иска.

Далее необходимо перечислить нормы НПА, на основании которых арендатор заявляет свои требования, и попросить суд взыскать стоимость произведенных улучшений, проценты за просрочку, судебные расходы.

К иску обязательно следует приложить все документы, подтверждающие описанные факты и обосновывающие заявленные арендатором требования.

Улучшения и налоги

Арендатору следует знать, что до момента возврата арендованного объекта с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, Постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012).

При этом капитальные вложения, осуществленные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651).

В связи с этим единственная возможность избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ передаются арендодателю.

Отношения арендодателя и арендатора, касающиеся улучшений арендованного объекта, регулируются не только нормами закона, но и договором аренды, заключенным между сторонами. В связи с этим сторонам необходимо внимательно отнестись к распределению прав и обязанностей сторон, регулирующих данные вопросы, и четко указать, необходимо или нет согласие арендодателя на осуществление улучшений, как оно оформляется, будет ли оно возмещено и иные положения.

Рекомендуется Вам: