Надлежащее исполнение сложно-структурного обязательства об оформлении жилого помещения, приобретенного за счет средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность

Автор: Захаркина А.В.

Концепция демографической политики Российской Федерации на период до 2025 года[1] к числу механизмов реализации такой политики отнесла, в частности, совершенствование законодательства Российской Федерации в сфере семейного, налогового и жилищного права, здравоохранения, образования, социального обеспечения с целью создания системы экономических стимулов для населения в сфере демографического развития. В этой связи был принят целый ряд нормативных актов в обозначенной сфере: Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года[2], Концепция государственной семейной политики в Российской Федерации на период до 2025 года[3], Указ Президента РФ от 29 мая 2017 г. N 240 "Об объявлении в Российской Федерации Десятилетия детства"[4] и т.д. Одним из легендарных нормативных актов в этой сфере стал Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"[5] (далее по тексту — Закон о поддержке семей). Названный Закон содержит легальную дефиницию такого понятия, как "материнский (семейный) капитал", под которым предложено понимать средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки. Поскольку Закон о поддержке семей вступил в силу с 1 января 2007 г., правом на дополнительные меры государственной поддержки обладают женщины, родившие или усыновившие второго ребенка или последующих детей после 1 января 2007 г. Для реализации обозначенных прав управомоченный субъект должен получить государственный сертификат на материнский (семейный) капитал. Размер материнского капитала в 2019 г. равен 453 026 руб.[6]

Распоряжение средствами материнского капитала строго ограничено законом: они могут быть использованы на получение образования ребенком (детьми), формирование накопительной пенсии для женщин, приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов[7], получение ежемесячной выплаты в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2017 г. N 418-ФЗ "О ежемесячных выплатах семьям, имеющим детей"[8]. Среди перечисленных наибольшую популярность приобрело такое направление расходования, как улучшение жилищных условий. Отметим, что в целом механизм использования средств материнского (семейного) капитала изучен на достойном научно-теоретическом уровне[9], неоднократно был предметом пристального внимания правоприменителей высших судебных инстанций[10]. Однако, несмотря на высокую степень изученности, накопленный правоприменительный опыт, в нотариальной практике до сих пор остаются проблемными некоторые аспекты механизма реализации гражданско-правового обязательства по купле-продаже жилья с использованием средств материнского капитала, о чем и пойдет речь в данной научной статье.

Прежде всего, обозначим общие теоретические установки, обусловливающие роль нотариуса в механизме реализации гражданско-правового обязательства по купле-продаже жилья с использованием средств материнского капитала. В соответствии с пп. "г" п. 8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (далее — Правила)[11] при возникновении ситуации, когда средства материнского (семейного) капитала планируется направить на оплату жилого помещения, приобретаемого по договору купли-продажи, лицо, получившее сертификат, представляет в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации такой документ, как "письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность". К числу квалифицирующих признаков такого обязательства следует отнести:

1) формальная определенность — буквально "засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке";

2) особый субъектный состав — должником в таком обязательстве выступает лицо либо лица, являющиеся покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа), а кредитором — супруг лица, получившего сертификат, дети (в том числе первый, второй, третий ребенок и последующие дети);

3) условный характер — потребность в таком обязательстве имеет место в том случае, если жилое помещение до использования средств материнского (семейного) капитала оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение;

4) целевая направленность — оформление жилого помещения в общую собственность с определением размера долей;

5) срочность — в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае рассрочки платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа и в случае целевого жилищного займа — в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Согласно сложившейся практике рассматриваемое обязательство подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В этой связи кажется несколько непоследовательной логика законодателя, допустившего в пп. "г" п. 8 Правил нехарактерную для гражданского права формулировку — "засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке". Думается, что для обеспечения терминологической чистоты, прозрачности нормативных предписаний и превенции правоприменительных ошибок законодателю следует заменить указанный выше словесный оборот фразой "нотариально удостоверенное".

С учетом одностороннего характера рассматриваемой сделки к ней применяется удостоверительная надпись нотариуса по форме N 2.1 "Удостоверительная надпись для односторонней сделки (за исключением доверенности и завещания)"[12]. Относительно указанного нотариального действия существует и соответствующее письмо ФНП от 28 января 2009 г. N 124/05-08[13]. В этом письме, в частности, отмечается, что форма обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность законодательством не предусмотрена, что позволяет составлять его в произвольной форме. Что касается самого обязательства, то такое обязательство "обладает характерными признаками сделки", поскольку направлено на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом нотариус, оформляя указанное обязательство, руководствуется ст. ст. 43, 53 — 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате[14], а именно: проверяет дееспособность обратившихся лиц, разъясняет сторонам правовое значение проекта сделки, определяет содержание намерения сторон сделки и т.д.

Механизм исполнения обязательства оформить жилое помещение в общую собственность в некотором роде напоминает обязательство, возникающее из завещательного отказа: и то и другое обязательство носят характер односторонней сделки, являются безвозмездными, сопровождаются нотариальным удостоверением (в первом случае удостоверяется обязательство, а во втором — завещание, содержащее завещательный отказ), отличаются имущественной природой.

Рассмотрев теоретические основы гражданско-правового обязательства оформить жилое помещение в общую собственность, мы хотели бы обратить внимание на собственно механизм его надлежащего исполнения, в рамках которого и находится проблемное поле. Итак, как уже было установлено ранее, должником в рамках рассматриваемого нами обязательства выступает лицо либо лица, являющиеся покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа). Пользуясь методом правового моделирования, позволяющим конструировать практические ситуации, рассмотрим ситуацию, при которой покупателями недвижимого имущества с использованием средств материнского (семейного) капитала выступили супруги. Надо отметить, что это один из самых распространенных случаев, имеющих место в нотариальной практике.

Как указывается в Правилах, надлежащий срок исполнения обязательства по оформлению жилого помещения в общую собственность с определением размера долей определен следующим образом: в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае рассрочки платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа и в случае целевого жилищного займа — в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения. Предположим, что в нашей смоделированной ситуации имел место ипотечный жилищный кредит как самый распространенный случай использования средств материнского (семейного) капитала. Следовательно, супруги, приобретшие жилое помещение по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредита, частично погашенного за счет средств материнского (семейного) капитала, берут на себя нотариальное обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность и должны его исполнить в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Интересно отметить, что в банковской практике получила распространение ситуация, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, может позволить исполнить подобное обязательство — оформить жилое помещение, находящееся в ипотеке, в общую собственность — до момента снятия обременения с жилого помещения. Необходимость в таком "досрочном" исполнении возникает в тех случаях, когда собственники жилого помещения (в нашем смоделированном случае — супруги) намерены продать жилое помещение, приобретенное в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, до погашения ипотечного кредита с разрешения банка, являющегося залогодержателем. На данном этапе супруги обязаны, как это принято говорить, "выделить доли детям". Безусловно, подобное словоупотребление с точки зрения закона не совсем корректно, поскольку в Правилах говорится не о выделе долей детям, а об оформлении жилого помещения в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей. Итак, мы находимся в "квинтэссенции" проблемного поля настоящего исследования, что связано с постановкой и решением следующих практических вопросов: во-первых, что означает "исполнение обязательства по оформлению жилого помещения в общую собственность"; во-вторых, с позиции формы, какой документ в этом случае необходимо подготавливать; в-третьих, подлежит ли такой документ нотариальному удостоверению и почему.

Правоприменительная практика в решении обозначенных вопросов идет по следующему пути: с процессуальной точки зрения исполнение указанного обязательства выражается в составлении такого документа, как соглашение о выделе долей, по условиям которого лицо или лица, являющиеся покупателями по договору купли-продажи жилого помещения, выделяют доли обозначенным в законе субъектам — супругу лица, получившего сертификат, их детям. Поскольку в результате заключения подобного соглашения происходит определение долей в общем имуществе не только в отношении детей, но и в отношении супругов, то рассматриваемое соглашение характеризуется признаками соглашения о разделе общего имущества супругов, которое, начиная с 2016 г.[15], подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации). Нотариусы, следуя логике законодателя, придерживаются общего подхода, согласно которому соглашение о выделе долей супругу и детям подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Из сложившейся ситуации, в которой наблюдается явная правовая неопределенность, правоприменительной практикой было выработано главным образом два "обхода закона", при которых необходимость в нотариальном удостоверении рассматриваемого соглашения нивелируется:

1) оформление жилого помещения, приобретенного за счет средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность только супруга, на чье имя приобретено жилое помещение (если оно приобретено не на обоих супругов), и детей без выдела доли супругу лица, получившего сертификат (т.е., как правило, речь идет о муже);

2) оформление жилого помещения, приобретенного за счет средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность следующим образом: в общую долевую в отношении детей и в общую совместную (без определения долей) в отношении супругов одновременно. Поскольку оба из представленных случаев "обхода закона" имеют место в практике, рассмотрим более подробно каждый из них.

Первый случай "обхода закона". Супруги руководствуются следующей логикой: поскольку материнский (семейный) капитал получают, условно говоря, "за второго ребенка", то он направлен на защиту детства, обеспечение детей недвижимым имуществом, поэтому выделение долей детям без выдела доли супругу не является нарушением правовых норм. В такой ситуации потребность в нотариальном удостоверении подобного соглашения однозначно отпадает, поскольку отсутствует раздел общего имущества супругов.

Критикуя обозначенный подход, обратим внимание на две основные ошибки, которые допущены в рамках заключения подобного соглашения. Первая ошибка в том, что в силу прямого указания закона, а именно пп. "г" п. 8 Правил, а также прямого указания, содержащегося в нотариально удостоверенном обязательстве оформить жилое помещение в общую собственность, кредиторами в таком обязательстве выступают следующие субъекты: супруг лица, получившего сертификат, дети. При этом данная норма сформулирована как императивная. Супруг по общему правилу не может отказаться от своей доли.

Аналогичный взгляд содержится и в специально посвященном данному вопросу письме ФНП от 7 февраля 2013 г. N 216/06-11 "О материнском капитале"[16]. В этом письме отмечается, что "в соответствии со ст. 10 (ч. 4) Закона о поддержке семей, жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением размера долей участников данной общей собственности по их соглашению".

Кроме буквального толкования названной нормы, Федеральной нотариальной палатой принята во внимание и "общая направленность Закона о поддержке семей" — достойная жизнь семей, имеющих детей. Учитывая обозначенные обстоятельства, ФНП приходит к выводу о том, что сделка по купле-продаже жилого помещения, совершенная с использованием средств материнского (семейного) капитала, в результате которой собственниками становятся только дети, "может быть поставлена под сомнение".

Вторая ошибка, допущенная в первом из рассматриваемых нами подходов, заключается в том, что при надлежащем исполнении обязательства по оформлению жилого помещения в общую собственность родителей и детей говорить о "признаках раздела общего имущества супругов" некорректно в силу следующих обстоятельств. Так, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, подготовленном Президиумом Верховного Суда РФ, прямо указано: "К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 СК РФ)… имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними"[17]. То есть если жилое помещение стоимостью, например, в 1 млн руб. приобретено частично за счет средств материнского капитала, то презюмируется, что соглашение о выделе долей заключается именно в той части, в которой имущество приобретено за счет средств материнского капитала.

Именно по этой причине в практике (особенно органов опеки и попечительства) получил распространение следующий порядок определения размера доли в таком недвижимом имуществе: с учетом того что стоимость квартиры составляет 1 млн руб., из которых 453 026 руб. — это средства материнского капитала, а 546 974 руб. — это личные средства супругов, имеющих двоих детей, то выдел долей должен условно приходиться именно на 453 026 руб. Следовательно, доля каждого из родителей и каждого из двоих детей примерно равна 113 256,50 руб. С учетом стоимости нашей смоделированной квартиры доля, причитающаяся каждому из родителей и каждому из детей, составляет примерно одну девятую долю квартиры. Таким образом, соглашение о выделе долей детям и родителям, по которому каждый из детей и один из супругов становится обладателем одной девятой доли квартиры, касается не всей стоимости квартиры, а только той ее части, которая приобретена за счет средств материнского (семейного) капитала, а значит, не может быть квалифицировано как соглашение о разделе общего имущества супругов. Однако стоит отметить, что в действительности рассчитать точную стоимость доли каждого из родителей и каждого из детей, полученную ими исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, практически невозможно. По этой причине практика устойчиво идет по пути обязательности нотариального оформления такого соглашения.

Второй случай "обхода закона". Отметим, что, несмотря на применимость второго подхода, его безусловная "революционность" не способствует широкому распространению: так, большинство нотариусов считают, что соглашения об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность родителей и детей, при которой определяются доли детей, но не определены доли родителей в силу режима общей совместной собственности, прямо противоречат закону. При этом Росреестр регистрирует такие соглашения, оформленные в простой письменной форме.

Попробуем дать критическую оценку этому подходу. С одной стороны, буквальное толкование нормативных предписаний наталкивает на очевидную мысль о необходимости создания режима общей долевой собственности в отношении всех сособственников, например: "жилое помещение… оформляется в общую собственность родителей, детей с определением размера долей по соглашению" (ч. 4 ст. 10 Закона о поддержке семей), "оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей" (пп. "г" п. 8 Правил).

В защиту обозначенной позиции можно привести и многочисленные указания Пленума Верховного Суда России, в которых он прямо пишет, что "объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей"[18].

С другой стороны, в рассматриваемом нами втором случае между родителями и детьми действительно возникает общая долевая собственность (например, одна вторая доли в праве собственности на жилое помещение принадлежит родителям и одна вторая — соответственно детям), а уже между родителями — общая совместная. Таким образом, в данном случае имеет место "смешанная" общая собственность, которая включает в свой состав одновременно общую долевую и общую совместную собственность. Более того, получается, что данный подход в целом не противоречит и позиции ФНП, изложенной в рассмотренном ранее письме от 7 февраля 2013 г. N 216/06-11 "О материнском капитале", поскольку соответствует общей направленности Закона о поддержке семей — на обеспечение достойной жизни семей, имеющих детей. Следовательно, аналогично первому подходу во втором случае нотариальное удостоверение соглашения об оформлении жилого помещения в общую собственность не требуется.

Для устранения неопределенности правовых норм, посвященных механизму надлежащего исполнения обязательства оформить жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность, минимизации случаев "обхода закона" в этой сфере необходимо дать официальные разъяснения на законодательном уровне, уровне Президиума Верховного Суда Российской Федерации либо письма Федеральной нотариальной палаты. Так, считаем необходимым установить на законодательном уровне точную форму изученного нами в рамках настоящей статьи соглашения о выделе долей.

Не вызывает сомнений тот факт, что исследованное нами обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность родителей и детей является структурно-сложным в силу особого субъектного состава: здесь наблюдается очевидная множественность на стороне кредитора. При этом может иметь место и множественность на стороне должника в случае первоначального приобретения недвижимого имущества в общую собственность супругов.

Резюмируя вышеизложенное, сформулируем следующие основные выводы, являющиеся логичным завершением настоящего исследования: 1) обязательство оформить жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность является структурно-сложным, так как осложнено множественностью на стороне кредитора (а иногда и должника); 2) квалифицирующими признаками такого обязательства следует признать формальную определенность, особый субъектный состав, условный характер, целевую направленность, срочность; 3) поскольку такое обязательство подлежит обязательному нотариальному удостоверению, требуется скорректировать ныне действующую редакцию пп. "г" п. 8 Правил ("засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке") для обеспечения терминологической чистоты, прозрачности нормативных предписаний и превенции правоприменительных ошибок; 4) полагаем, что механизм надлежащего исполнения обязательства оформить жилое помещение в общую собственность должен быть разъяснен на законодательном уровне, уровне Президиума Верховного Суда Российской Федерации либо письма Федеральной нотариальной палаты.

Создание внутренне непротиворечивого и прозрачного законодательства, наделенного сложно-структурными обязательственно-правовыми механизмами, обеспечивающими в том числе достойную жизнь семей, имеющих детей, способно не только снизить нагрузку на правоприменительные органы, уменьшить количество споров в этой сфере, повысить уровень доверия населения к инструментам поддержки семей, имеющих детей, но и создать в России инвестиционно привлекательный правовой и экономический климат.

Библиографический список

1. Алистархов В. Недостатки жилищного законодательства при использовании материнского капитала // Жилищное право. 2014. N 3.

2. Гусева Т.С. Материнский (семейный) капитал: пути повышения эффективности правового регулирования // Семейное и жилищное право. 2012. N 6.

3. Егоров В. Материнский капитал // ЭЖ-Юрист. 2013. N 50.

4. Комаров И. Всегда ли законны сделки с использованием материнского капитала? // Жилищное право. 2013. N 12.

5. Матвеева М.В. Проблемы, возникающие при использовании материнского (семейного) капитала // Семейное и жилищное право. 2012. N 6.

6. Мун О. Махинации с материнским капиталом // Жилищное право. 2013. N 6.

7. Фиошин А.В. Материнский (семейный) капитал: некоторые особенности судебной практики // Российская юстиция. 2013. N 1.

8. Харламова М.Л. Соблюдение прав несовершеннолетних при направлении средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий // Законность. 2013. N 6.

Рекомендуется Вам: