Критерии отнесения помещения к категории жилых и проблема апартаментов

Автор: Пация Т.М.

В действующем российском праве существует определенного рода правовая неопределенность относительно критериев, которым должен соответствовать объект, чтобы он признавался жилым.

Закон говорит, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан (ст. 15 Жилищного кодекса РФ[1], далее — ЖК РФ). Этот признак означает соответствие помещения требованиям, установленным санитарными, техническими правилами и нормами, иным требованиям законодательства.

В литературе обращается внимание на то, что законодатель не совсем последователен в установлении признаков жилых помещений[2]. Если в упомянутой ст. 15 ЖК РФ говорится о пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан, то в ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ[3] (далее — ГК РФ) говорится о предназначенности жилых помещений для проживания граждан. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"[4] говорит и о предназначенности помещения для проживания граждан, и о пригодности. В проекте изменений ГК РФ[5] есть указание на оба признака (п. п. 1, 2 ст. 298.1). Есть ли между двумя этими признаками юридическая разница?

Существует позиция, что названные понятия не являются тождественными[6]. Если следовать данной позиции, можно сделать несколько выводов.

Во-первых, признак пригодности связан с постоянным проживанием граждан (ст. 15 ЖК РФ), тогда как предназначенность предполагает возможность как постоянного, так и временного проживания (ст. 17 ЖК РФ). Во-вторых, признаки предназначенности и пригодности можно рассматривать как критерии ex ante и ex post. Иначе говоря, признак предназначенности означает заранее определенное назначение помещения для проживания граждан (к примеру, при строительстве многоквартирного дома это происходит еще на стадии подготовки соответствующей строительной документации, поскольку связано с публично-правовыми процедурами)[7]. Определить, пригодно ли уже существующее помещение для постоянного проживания, означает установить фактическую возможность использовать помещение для целей проживания.

Рассматриваемая проблема особенно ярко проявляется в тех случаях, когда объект соответствует лишь одному из вышеназванных критериев. Так, помещение может быть предназначенным для проживания, но не пригодным (к примеру, аварийным). Можно ли в таком случае говорить об отсутствии у помещения необходимого признака для его признания жилым? В одном из дел Верховный Суд РФ (Определение от 02.10.2001 N 5-г01-116)[8], основываясь на действующих на тот момент нормативных актах, указал, что понятие "жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии", не тождественно понятию "жилые помещения, непригодные для проживания", поскольку перечень оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания шире.

И.Д. Кузьмина считает, что "жилыми, несомненно, остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда"[9]. Однако государственному учету подлежат только жилые помещения, пригодные для проживания[10]. П.В. Макеев, в свою очередь, отмечает, что в случае утраты жилым помещением признака пригодности для постоянного проживания граждан будет прекращен и правовой режим жилого помещения[11]. Признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания является основанием для расторжения соответствующих договоров найма (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ). Закон также связывает с фактом непригодности жилого помещения существование определенных жилищных прав (ст. ст. 32, 57 ЖК РФ).

Что означает установленный в соответствующем порядке факт того, что жилое помещение перестало быть пригодным для проживания? Если придерживаться позиции об утрате в таком случае помещением свойства жилого, собственником какого рода объекта является гражданин? Очевидно, что непригодную для проживания квартиру в аварийном доме нельзя считать коммерческой недвижимостью. По сути, гражданин является собственником "бросового" объекта, который фактически не представляет уже ценности в обороте, учитывая, насколько сложной и долгой является процедура улучшения жилищных условий. Если придерживаться такой позиции, выходит, что у гражданина уже нет жилья и он своего рода лишается собственности. Однако действующее законодательство не содержит прямого запрета на возможность постановки на регистрационный учет в ветхом или аварийном жилом помещении[12]. Верховный Суд РФ в одном из дел указал, что отказ в регистрации по месту жительства на основании признания дома аварийным является незаконным[13].

Представляется, что есть основания считать, что обстоятельство признания жилого помещения непригодным для проживания не свидетельствует об утрате помещением свойства жилого. Противоположный вывод, безусловно, будет формально логически юридически верным. Однако если подойти к решению проблемы с позиции выявления правомерных интересов и правовых ожиданий заинтересованных лиц (т.е. граждан, проживающих в таких помещениях), такой вывод, по сути, приравнивает их к лицам, не имеющим жилья. На наш взгляд, упомянутое выше решение Верховного Суда РФ является выражением концепции примата защиты интересов субъектов, а не защиты формальной юридической догматики.

Возможно, можно говорить о "фактической" и "юридической" непригодности жилого помещения для проживания. Наличие определенных жилищных прав, связанных с непригодностью жилого помещения для проживания, связано, безусловно, с юридическим признанием помещения непригодным. К сожалению, на практике часты ситуации, когда граждане годами проживают в фактически непригодных для проживания жилых помещениях, однако без формального подтверждения факта непригодности они не в состоянии улучшить свои жилищные условия.

Представляется, что определение того, какой из названных критериев (пригодность и/или предназначенность) носит отнюдь не схоластический, сугубо теоретический характер. Ведь от того, какой именно из названных критериев является определяющим, зависит отнесение того или иного помещения к категории жилых, что явным образом затрагивает фундаментальное право лиц на жилище.

Говоря о соотношении рассматриваемых критериев, отметим, что в литературе существует как позиция об их равнозначности для целей отнесения конкретного помещения к категории жилых[14], так и обосновывающая главенство одного из критериев. В частности, А.В. Халдеев указывает, что признак пригодности для определения жилого помещения не является самодостаточным, так как при изменении целевого назначения жилого помещения (переводе его в нежилое) без соответствующей перепланировки и переустройства, оставаясь пригодным для проживания, жилым помещение уже не является[15]. Однако ведь верно и обратное — нежилое помещение при условии соответствия установленным требованиям может быть переведено в жилое. В таком случае критерий предназначенности не является безусловным препятствием для признания помещения жилым: ключевым является именно его пригодность для проживания. В связи с этим, на наш взгляд, нельзя говорить о том, что именно критерий предназначенности является главенствующим, самодостаточным и т.д.

Также отмечается, что предназначенность — изначально заданная функция, которая не зависит от характера его фактического использования и не связана с его фактической пригодностью для проживания[16].

Помимо сказанного, критерии предназначенности и пригодности рассматриваются как субъективный и объективный[17]. Представляется, что в данном случае можно говорить не столько о субъективности или объективности какого-либо из критериев, сколько о большей или меньшей формальной определенности. Так, наиболее формально определенным критерием, безусловно, является предназначенность, а потому является более ясным и четким критерием отнесения того или иного помещения к категории жилых. Тем не менее сказанное не означает, что заданная предназначенность помещения является некоей константой, конституирующим признаком, который не может или не должен изменяться. Действующее законодательство, как было отмечено выше, допускает, что, если некий объект пусть и был предназначен как нежилой, тем не менее может быть признан жилым. То есть корректней, на наш взгляд, говорить не столько о главенстве, самодостаточности одного критерия над другим, сколько об их взаимодействии. Иными словами, каждый критерий необходим в разных ситуациях. Так, если жилое помещение стало непригодным для проживания, в такой ситуации для защиты интересов лиц, пользующихся таким помещением, такое помещение тем не менее должно признаваться еще жилым по критерию предназначенности.

Судебная практика также не осталась в стороне от этой правовой проблемы. Значимым для рассматриваемой темы является Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7 "По делу о проверке конституционности абз. 2 ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан"[18]. Ratio decidendi указанного акта является следующее положение: "В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду". Данный вывод последовательно прослеживается в последующих делах[19].

По сути, следуя позиции Конституционного Суда, можно вывести следующий принцип: даже если объект не был предназначен в качестве жилого, это не является препятствием для его признания жилым.

Для наглядности варианты взаимодействия критериев можно представить в следующей схеме:

1) помещение предназначено для проживания и пригодно для проживания — оно является жилым;

2) помещение предназначено для проживания, но перестало быть пригодным для проживания — оно является жилым;

3) помещение не предназначено для проживания, но пригодно для проживания — оно может являться жилым при условии соответствия определенным критериям;

4) помещение не предназначено для проживания и непригодно для проживания — оно является нежилым.

Сказанное актуально в отношении так называемых "апартаментов". Отмечено, что апартаменты фактически продаются в качестве жилья[20]. Более того, объем апартаментов, выставляемых на продажу в Москве, составляет значительную долю от объема предлагаемых к продаже квартир[21].

М.М. Монастырев определяет апартаменты как предназначенные для временного проживания граждан нежилые помещения, технически созданные как гостиничный номер, но юридически им не являющиеся[22]. А.Л. Шиловская предлагает дополнить ЖК РФ положениями о том, что апартаменты не являются жилым помещением, во избежание введения в заблуждение приобретателей таких объектов[23].

Строительные правила определяют апартаменты как жилые помещения, проектируемые в виде гостиничных номеров или помещений квартирного типа, предназначенные для временного проживания[24]. Говоря строго формально, данная дефиниция явным образом противоречит ЖК РФ. В связи с этим предлагаются различные пути преодоления указанных противоречий. В последние годы прилагаются некоторые усилия для признания апартаментов жилыми помещениями, однако ни одна из законодательных инициатив пока не получила реального воплощения[25].

Анализ сложившейся судебной практики позволяет прийти к выводу, что суды на сегодняшний день единодушны в том, что апартаменты не являются жилыми помещениями[26]. При этом ни в одном из доступных актов не содержалось сущностного анализа на соответствие конкретного "апартамента" критерию пригодности, как это указано в вышеупомянутом Постановлении Конституционного Суда.

Маргинальность правового положения апартаментов, вероятно, объясняется несколькими факторами: наличием неких определений в строительных и иных технических регламентах и одновременным отсутствием именно правового (не технического) регулирования. Именно по этой причине суды опираются на существующую дефиницию в существующих строительных правилах и "цепляются" к фразе "предназначены для временного проживания", что, строго формально, действительно не соответствует понятию жилого помещения, как его определяет ЖК РФ.

Тем не менее представляется, что определение правовой природы апартаментов не являет собой некой проблемы, с которой российская юриспруденция (в первую очередь судебная система) не сталкивалась. Разве казус с апартаментами не стоит в одном ряду с уже разрешенной проблемой признания жилыми помещениями таких объектов, как дачные и садовые дома? Вероятно, проблема стоит в изначальном неверном посыле: когда, по сути, правовой вопрос об отнесении назначения объекта в обороте решен не в норме права, а в технической норме.

Безусловно, существующее положение действительно соответствует именно букве закона. Однако складывается несколько странная ситуация. Разве построенные по современным строительным нормам и стандартам апартаменты не пригодны для проживания, в то время как пригодность для проживания помещений, расположенных в домах, построенных еще в первой половине XX в., никем не ставится под сомнение? Более того, на рынке недвижимости апартаменты предлагаются к продаже именно в качестве жилья, но не как коммерческая недвижимость, реклама и иные средства продвижения товара рассчитаны таким образом, чтобы у инвестора сложилось впечатление, что он покупает недвижимость, в которой можно жить.

На сегодняшний день фактически сложилось две своего рода параллельные системы собственности на, по сути, идентичные по своему фактическому использованию объекты: первая — предназначенные для проживания квартиры, вторая — не предназначенные, но пригодные для проживания апартаменты.

Существующее положение вещей вряд ли можно признать удовлетворительным, поскольку вводит в заблуждение лиц, желающих улучшить свои жилищные условия, чем пользуются застройщики, фактически в обход закона реализующие пригодные для проживания объекты по облегченным, в отличие от квартир, нормам и правилам. В такой ситуации именно инвесторы, купившие такого рода объекты, оказываются самой незащищенной стороной: с одной стороны, они не всегда могут определить, какое, с юридической точки зрения, помещение они приобретают (и как непрофессиональные участники рынка не должны быть обязаны это делать, и им не может быть вменена такая обязанность) и какие правовые последствия с этим связаны, т.е. несут риск оппортунизма застройщика, с другой стороны, несут негативные последствия того, что государство, которое в лице своих органов выдает разрешения на строительство на такие объекты и вводит их в эксплуатацию и т.д., тем не менее не признает такого рода объекты жилыми помещениями.

Почему же в рассматриваемом случае суды непреклонны? Вероятно, нынешнее состояние является "меньшим из зол", ведь поспешное признание апартаментов жилыми помещениями с неизбежностью повлечет за собой лавину проблем, в том числе связанных с налогообложением, тарифами на обслуживание и т.п., и соответствующие споры лягут на плечи судебной системы.

Представляется, что проблема апартаментов является эхом старой фундаментальной проблемы, существующей в российском праве недвижимости: столкновением технического и сущностного (юридического) подходов при определении того, что является недвижимостью[27]. Проблематика апартаментов похожа также на спор о правовой природе машино-мест. В итоге законодатель признал такого рода объекты самостоятельными объектами недвижимости по причине их ценности в обороте.

На наш взгляд, если отталкиваться от сущностного подхода, то апартаменты необходимо признать жилыми помещениями, если они соответствуют критерию пригодности. Представляется, что в таком случае не будет особой необходимости принимать отдельные законодательные акты, содержащие дефиницию и признаки апартаментов, поскольку их признание жилыми помещениями будет означать их приравнивание к квартирам, соответственно, отпадет и необходимость в самом термине "апартаменты".

Литература

1. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Диссертация … кандидата юридических наук / И.В. Качалова. Москва, 2006. 216 с.

2. Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: Диссертация … кандидата юридических наук / С.А. Кудина. Волгоград, 2010. 197 с.

3. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения / И.Д. Кузьмина // Российская юстиция. 2001. N 9. С. 29 — 30.

4. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан / П.В. Макеев // Жилищное право. 2010. N 11. С. 101 — 112.

5. Макеев П.В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения / П.В. Макеев // Семейное и жилищное право. 2010. N 6. С. 44 — 47.

6. Монастырев М.М. Апартаменты, студии и лофты как помещения для временного проживания / М.М. Монастырев // Законодательство и экономика. 2015. N 8. С. 51 — 59.

7. Полиди Т.Д. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики / Т.Д. Полиди, Т.К. Байкова, И.В. Игуменов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 4. С. 60 — 74.

8. Файзрахманов К.Р. Апартаменты: в поисках правового решения / К.Р. Файзрахманов // Legal Insight. 2017. N 2. С. 28 — 31.

9. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ / А.В. Халдеев // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 104 — 116.

10. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов / А.Л. Шиловская // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 36 — 39.

Рекомендуется Вам: