Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи

Автор: Алексеев В.А.

Какое-либо содержательное определение объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) в законодательных и нормативных актах России отсутствует. К содержательным определениям вряд ли можно отнести норму п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГСК РФ), в которой говорится, что ОНС — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено. Вместе с тем в ст. 130 ГК РФ ОНС, наряду со зданием и сооружением, отнесен к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей.

Изучение литературы, посвященной проблемам определения правового понятия ОНС, показало, что большое количество исследований данного вопроса, к сожалению, не выразилось в качественном результате. Между тем при отсутствии законодательных определений ОНС на первый план выходит именно доктринальное их формулирование, которое характеризуется таким многообразием позиций, что вряд ли может сослужить добрую службу практикующему юристу.

Приведем перечень наиболее распространенных в литературе критериев для определения ОНС.

1. Первая позиция состоит в том, что ОНС, обладающий физической связью с землей, не может считаться объектом недвижимости до регистрации права на него[1].

2. Наиболее распространенным критерием, применяемым в правовой литературе для определения ОНС, является такой признак, как отсутствие акта приемки (разрешения на ввод) объекта в эксплуатацию[2].

3. Указанный выше критерий практически не подвергается критике, но некоторые авторы дополняют его признаком постановки объекта на кадастровый учет[3].

4. Другой часто предлагаемый признак ОНС — отсутствие в отношении объекта действующего договора подряда[4].

Нетрудно заметить, что все перечисленные выше критерии лежат за пределами объекта как такового и представляют собой характеристики правовых обстоятельств, связанных с ним. При этом все ученые, предлагающие эти критерии, не отрицают необходимости установления прочной связи объекта с землей, но полагают только эту связь недостаточной для признания объекта, строительство которого не завершено, недвижимой вещью. Именно этот общий момент для всех указанных критериев делает их, на наш взгляд, непригодными для использования при определении понятия ОНС как недвижимого имущества. Автором уже подробно анализировались "юридические" подходы к данной проблеме и подчеркивалась недопустимость различной квалификации одинакового по физическим свойствам имущества в зависимости от существующих по поводу этого имущества отношений[5]. Определяя рукотворную недвижимость как "все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" (п. 1 ст. 130 ГК РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по поводу этого объекта. Включение ОНС в перечень объектов недвижимости, содержащийся в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, — подтверждение правильности такого подхода. В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее — Постановление N 25), специально указано на то, что "вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ) либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ)". На этом основании мы полагаем, что ни один из приведенных четырех признаков не может служить критерием отнесения ОНС к недвижимости. Любой объект, строительство которого не завершено, если он характеризуется прочной связью с землей, является недвижимой вещью — объектом незавершенного строительства.

Но дополнительная сложность проблемы применительно к ОНС состоит в том, что долгое время нерешенным оставался вопрос: в какой момент следует считать этот объект возникшим? На этот счет в законодательстве до сих пор отсутствуют какие-либо указания, что порождает самый широкий диапазон мнений. Характерно, что для сторонников "юридической концепции" эта проблема вроде бы снимается, поскольку ОНС "не существует" до регистрации права на него, кадастрового учета или прекращения договора подряда. Однако и при таком подходе все равно приходится решать вопрос о том, каким объективным признакам должен отвечать объект строительства для того, чтобы провести его кадастровый учет и зарегистрировать право на него.

К настоящему моменту Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления N 25 указал, что при разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В связи с этим разъяснением нам не остается ничего иного, как считать "объект", в отношении которого не завершены работы по сооружению фундамента, результатом работ по улучшению земельного участка, выступающему составной частью этого участка и не имеющему статуса вещи и недвижимой вещи. Открытым, правда, остается вопрос: что следует понимать под работами, аналогичными сооружению фундамента? На этот вопрос судебной практике, видимо, предстоит ответить.

Однако к ОНС относятся также и объекты, находящиеся в стадии реконструкции. Разумеется, для этих объектов необходимо искать другой критерий начала их существования. Этим критерием, по нашему мнению, является момент начала работ по реконструкции. При этом, как и в случае с объектами нового строительства, к таким работам нельзя относить проектирование, подготовку строительной площадки и пр. Работами по реконструкции в данном случае должны признаваться строительные работы, которые приводят к изменению строительных конструкций объекта.

Таким образом, началом существования ОНС следует считать для нового строительства полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ, а для реконструкции — выполнение работ, которые приводят (привели) к изменению строительных конструкций объекта.

Для того чтобы сформулировать определение ОНС, помимо установления начального момента его существования и отграничения таким образом от составных частей земельного участка, необходимо также найти ближайшее родовое понятие, с которым следует соотносить ОНС, найти отличительные признаки ОНС от других предметов, включаемых в объем этого понятия. По нашему мнению, ближайшим родовым понятием для ОНС является понятие "объект капитального строительства", а другими предметами, включаемыми в это понятие, выступают здания и сооружения. Поскольку ОНС, так же как здания и сооружения, можно рассматривать как объект, целенаправленно созданный человеком в процессе строительной деятельности, мы обращаемся к законодательству, регулирующему эту деятельность, в поисках критериев для его определения. К такому законодательству в первую очередь относится ГСК РФ, п. 10 ст. 1 которого содержит определение объекта капитального строительства: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Мы полагаем, что любой ОНС, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ, представляет собой объект капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГСК РФ.

Теперь определим, в каком соотношении находятся понятия "здание", "сооружение" и "объект незавершенного строительства". Прежде всего нужно отметить, что ни одно из этих правовых понятий не выступает в качестве общего по отношению к другим, в правовом отношении нельзя назвать ОНС разновидностью сооружения или здания. Такой вывод следует как из текста ст. 130 ГК РФ, так и из п. 10 ст. 1 ГСК РФ, где указанные понятия используются в одном ряду, что должно исключать их пересечение. В связи с этим вызывает возражения формулировка Р.А. Валеева, который определяет ОНС как "создаваемое или реконструируемое здание (сооружение)"[6], а также позиция А.В. Малышевой, по мнению которой "вывод о том, что понятие "объект незавершенного строительства" следует рассматривать как объект, отличный от здания, строения, сооружения, в принципе необходимо поставить под сомнение", а "незавершенным строительством объектом может являться, по существу, и здание, и строение, и сооружение"[7]. Отсутствие законодательных определений указанных понятий, по нашему мнению, не дает оснований для установления их произвольного соотношения исходя из их обыденного употребления.

Таким образом, относясь к роду объектов капитального строительства, ОНС должны иметь какие-то специфические признаки (признак), отличающие их от зданий и сооружений. Казалось бы, ответ на вопрос об этом признаке лежит на поверхности и содержится в самом наименовании понятия, для зданий и сооружений таким признаком выступает завершенность строительства, а для ОНС — его незавершенность. Однако тут же возникает вопрос: когда строительство должно считаться завершенным? Иначе этот вопрос может звучать следующим образом: когда прекращает свое существование ОНС и возникает здание или сооружение?

Как уже указывалось, наиболее распространенная точка зрения — использование для определения момента окончания существования ОНС такого события, как получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ранее данную точку зрения разделял и автор этой статьи[8].

Несмотря на широкую распространенность и кажущуюся очевидность и простоту установления предлагаемого критерия, эта позиция может быть подвергнута критике с нескольких сторон. Во-первых, ее основным недостатком является то, что критерий прекращения существования ОНС она усматривает не в характеристиках самого объекта, а в наступлении определенных правовых обстоятельств (юридических фактов), к которым относится выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Во-вторых, нередки случаи, когда разрешение на ввод в эксплуатацию выдается без достаточных оснований, когда фактически объект эксплуатировать нельзя. В этом случае факт выдачи разрешения на ввод не превращает ОНС в здание или сооружение, а сделки, совершенные с таким "зданием", могут быть признаны недействительными. В-третьих, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию может своевременно (или вообще) не произойти по вине государственных органов. Отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию может быть обжалован в суде. Удовлетворяя такие требования, суд, очевидно, исходит из того, что, несмотря на отсутствие разрешения, эксплуатация объекта возможна и его строительство завершено. И наконец, в-четвертых, критерий выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не является универсальным, поскольку закон признает возможность существования объектов, на строительство которых не требуется разрешения и, соответственно, не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию (п. 17 ст. 51 ГСК РФ). Таким образом, вопрос о критерии завершенности строительства таких объектов остается открытым.

С нашей точки зрения, перечисленных обстоятельств достаточно, чтобы признать критикуемую точку зрения несостоятельной. Критерий завершенности строительства должен быть общим для любого объекта и не должен быть связан с какими-либо юридическим обстоятельствами. Таким критерием, по нашему мнению, выступает фактическая возможность эксплуатации результата строительства по проектному назначению. Именно эта объективная возможность подтверждается разрешением на ввод. В этом смысле первичным является фактическое состояние объекта, а не юридический акт государства, который лишь фиксирует это состояние. При этом данная объективно существующая возможность может быть подтверждена и другими способами: в отношении объекта, не требующего разрешения на строительство, — началом его эксплуатации, в отношении иных объектов, включая самовольные постройки, — строительно-технической экспертизой и решением суда.

Разумеется, в данном случае речь идет не о любой эксплуатации[9], а об эксплуатации по назначению. Мы предлагаем именовать такое назначение проектным, понимая под ним эксплуатацию по назначению, предусмотренному проектом строительства, а при отсутствии формализованного проекта (например, при строительстве индивидуального дома) — эксплуатацию с целью, которую преследовал застройщик при строительстве.

Нам могут возразить, что установление фактической возможности эксплуатации связано с определенными затруднениями, в отличие от разрешения на ввод, которое либо выдано, либо отсутствует. На это можно ответить, что простота установления критерия еще не означает его правильность, а трудность доказывания того или иного обстоятельства не может служить достаточным основанием для исключения его из признаков определяемого правового понятия.

Итак, признаком, отличающим ОНС от здания и сооружения, является фактическая невозможность эксплуатации ОНС, и наоборот, здания и сооружения отличаются от ОНС тем, что их эксплуатация фактически возможна.

Однако зданиями и сооружениями объекты, относимые законом к недвижимости по признаку прочной связи с землей, не исчерпываются. К таким объектам ст. 130 ГК РФ относит также иные объекты, прочно связанные с землей, к которым, по нашему мнению, следует относить, например, частично разрушенные объекты капитального строительства[10]. Общим для этих объектов и ОНС является невозможность их эксплуатации. При этом для частично разрушенных объектов невозможность их эксплуатации может быть частичной по сравнению с ранее существовавшим зданием или сооружением. Спецификой частично разрушенных объектов, отличающей их от ОНС, является то, что их состояние, вызывающее невозможность их эксплуатации, возникло не в процессе строительства, а в результате действий или событий, имеющих противоположный эффект, — разрушение того, что раньше можно было эксплуатировать. В то же время нужно иметь в виду, что с того момента, когда началась строительная деятельность по воссозданию частично разрушенного объекта, он превращается в ОНС — объект капитального строительства в стадии реконструкции и пребывает в этом статусе до момента наступления фактической возможности его эксплуатации.

Отдельную проблему составляет соотношение понятий "ОНС" и "самовольная постройка". Согласно современной формулировке п. 1 ст. 222 ГК РФ "самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке…". Предыдущая редакция имела иной текст: "…самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке…" Эта норма, как представляется, в ее систематическом толковании с п. 1 ст. 130 ГК РФ не оставляла сомнений в том, что ОНС, как вид недвижимого имущества, может быть самовольной постройкой. Из новой редакции исчезло упоминание о недвижимом имуществе, она устанавливает, что самовольной постройкой может быть "здание, сооружение или другое строение".

И все же мы полагаем, что если изменение редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ и имело какую-нибудь цель, то это не было исключение из числа возможных самовольных построек объектов, строительство которых не закончено. Видимо, теперь ОНС скрываются за термином "другие строения". В то же время нужно отметить, что п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права" обосновывает возможность признания ОНС самовольной постройкой исключительно на основе текста ст. 222 ГК РФ, утратившего силу: "…в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой". В связи с этим представляется необходимым "обновить" и текст данного разъяснения, тем более что в литературе представлены мнения о том, что самовольной постройкой может признаваться только объект, строительство которого закончено[11].

Переходя к формулированию определения ОНС, необходимо констатировать, что ОНС:

1) является объектом капитального строительства;

2) процесс его строительства не закончен;

3) появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта);

4) прекращает свое существование, превращаясь в здание или сооружение, в момент наступления фактической возможности эксплуатации по проектному назначению.

С учетом этих признаков определение правового понятия ОНС может быть сформулировано следующим образом. Объект незавершенного строительства — это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом возникновения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ, а в случае реконструкции — выполнение работ по изменению строительных конструкций[12].

Литература

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Дис. … д-ра юрид. наук / В.А. Алексеев. М., 2008. 583 с.

2. Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей / В.А. Алексеев. М.: Юрайт, 2018. 441 с.

3. Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи / В.А. Алексеев // Вестник экономического правосудия РФ. 2017. N 12. С. 10 — 12.

4. Алексеев В.А. О правовом статусе частично разрушенных объектов недвижимости / В.А. Алексеев, М.А. Мельникова // Хозяйство и право. 2012. N 4. С. 57 — 62.

5. Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства / Р.А. Валеев // Цивилист. 2008. N 4. С. 24 — 31.

6. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Р.А. Валеев. Казань, 2007. 26 с.

7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский. М.: Статут, 1999. 283 с.

8. Гряда Э.А. Основания приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства / Э.А. Гряда // Правовые вопросы недвижимости. 2013. N 1. С. 27 — 29.

9. Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства / В.М. Ланда // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2 — 5.

10. Малышева А.В. Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства / А.В. Малышева // Юрист. 2014. N 3. С. 43 — 46.

11. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д.С. Некрестьянов. СПб., 2005. 24 с.

12. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 77 — 86.

13. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности / Е.А. Суханов // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 11 — 12.

14. Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / К.К. Шалагинов. Ростов н/Д, 2009. 32 с.

15. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / А.М. Эрделевский. М.: БЕК, 1999. 210 с.

Рекомендуется Вам: